深圳：樓市“內冷外熱”

深圳市土地房產交易中心/20070920

    相對于深圳依然高企的房價，內地眾多二線城市的高品質住宅，正對深圳人形成越來越強的吸引力，長線投資或者充當“第二居所”，這是很多深圳人的選擇。一份調查報告就指出，截至到今年7月份，深圳人外地置業規模，相對去年呈明顯擴大趨勢：置業區域在放大；參與外地置業的人數在激增；購買物業的檔次、種類也在延伸。

    相對熱火朝天的外地市場，深圳本土市場的觀望依舊，雖然新盤價格沒有出現明顯的滑落，但是銷售進度明顯放緩。有業內人士稱，置業者對均價在1.5萬元／每平方米以上的普通住宅，已經出現了“抗拒”心理，尤其是在寶安、南山這些炒作氛圍相對較濃的區域；在三級市場上，因為成交量的急劇下滑，已經有不少區域價格出現了松動，而這樣的市場趨勢，預計還將延續?！?

    樓市遭遇“內冷外熱”，這在即將于9月29－10月3日舉行的2007中國（深圳）住宅產業國際博覽會暨中國（深圳）秋季房地產交易會上，也得到了印證，據組委會人員介紹，此次“秋交會”外地參展商大概是本地的2倍；從展位上來說，外地開發商將占半壁江山，這在歷屆“春秋交會”上均屬首次。

    深圳“秋交會”將成珠三角“地產節”

    “珠三角企業與深圳參展企業的比例基本達到了2：1”，“秋交會”組委會的工作人員孫小姐向記者介紹，此次展會大量珠三角地產企業被吸引而至，數量和展位規模都超過了往年。而參展項目城市方面也出現了明顯擴大趨勢，在去年“秋交會”以及今年“春交會”上，參展項目基本來自東莞、惠州、珠海等深圳周邊城市，而今年則出現了不少河源、汕頭、廣州以及花都的項目，“四川、西安的意向開發商，也正在積極洽談中。”

    因為參展項目城市區域以及數量的擴大，盡管離9月29日的開幕還有近一個月時間，但是此次“秋交會”的展位已經出現了供不應求的局面，很多品牌商家都需提前預定。記者在已經確定參展的開發商名單上看到，萬科、鴻榮源、佳兆業、振業、天健等數家品牌開發商已經確定參展，與此同時中惠地產、惠州山水華府、東莞山水雅居以及廣州美林基業地產等珠三角企業，也赫然在列。在這份61家參展商的名單中，本土企業僅有17家，剩余的40多家開發企業均來自珠三角不同城市。

    深圳購買力外溢

    “秋交會”上外地參展企業規模的不斷擴大，與深圳人異地置業持續升溫息息相關。繼置業東莞、惠州、珠海等深圳周邊的珠三角城市后，今年更多的深圳人把眼光瞄準了類似長沙、武漢、成都等等這樣的二線城市，置業珠三角正在演變成轟轟烈烈的投資中國。

    已經連續參加了三屆“春秋交會”的中惠地產就認為，鎖定“秋交會”這個平臺，立足優良的市場基礎上，進一步傳遞公司項目、品牌、文化的多方面信息，從而贏得市場口碑。中惠地產策劃經理袁治龍就稱，中惠一直以來就在深圳的推廣力度比較大，“春秋交會”又是深圳最具權威性與廣泛性的展示平臺之一，因此頻頻亮相“春秋交會”，能給深圳市場積極的信息與信心。

    珠海某項目負責人更直言，這樣的展示機會能有效帶動成交，“深圳強勁的購買力是無需置疑的，深圳買家的誠意度也是很高的。”他稱，展會期間的看樓車能有效吸引目標客戶，而理性的深圳客戶，往往會根據自身需求和喜好作出置業選擇。

    為何深圳人異地置業愈演愈烈？除了深圳房價高企的客觀存在外，深圳人敏銳的投資意識，以及珠三角各城市房價與深圳的差距，都是重要因素。而有專家指出，深圳城市的移民特性也是原因之一，在深圳打拼多年，買房回家養老，這樣的心態直接讓內地二、三線城市地產火了起來。

    而此次“秋交會”吸引如此多的異地開發商前來參展，無疑也將為深圳人異地置業、投資中國，提供理性、直觀、權威的參考。

    本地樓市平平淡淡

    與異地置業屢屢升溫不同的是，深圳樓市依然“冷淡”，本周盡管個別區域供應瞬間放大，新盤定價也趨于保守，但是沒有明顯刺激成交。

    8月25日，中海·西岸華府、集信名城國際1號公寓以及中糧COLOR社區3盤發售，預計提供房源約1800套，加上此前開盤的泰華·陽光海等，現寶安待售房源至少在2500套以上。以泰華·陽光海為例，此次發售的B組團價格，僅比6月初的A組團漲了1000元／平方米；而中糧COLOR社區14000元／平方米的定價，也比之前寶安同區域的售價要偏低。

    國土房管局網站數據顯示，開盤當日中糧COLOR社區商鋪全部售罄，住宅成交約304套，其整體成交率約45％，住宅成交率約35％；而泰華·陽光海開盤后銷售率在11％左右，截至8月29日，銷售率仍然不到30％。反而是位于松崗的中海·西岸華府和集信名城國際1號公寓遭到瘋搶，其8000多元／平方米的售價，使得兩個項目的銷售率在開盤幾天內都攀升至90％以上。

    整體來說，深圳樓市的觀望氣氛仍然延續，而從松崗相對低價項目的熱銷也不難看出，置業者對價格敏感程度已經較高。有業內觀點認為，在南山、寶安等前期投資氣氛過濃的區域，如果近期銷售率沒有明顯回暖，那么將出現房價小規模下跌。

    觀望短期難以結束

    樓市為何遭遇“內冷外熱”？風險加大，成本加重是“內冷”的根本原因。因為啟用新版二手合同、即將到來的個稅強征、緊鑼密鼓的加息態勢，從而引發了深圳樓市的觀望情緒；而各大銀行此刻緊縮信貸，對投資客來說更無異于“釜底抽薪”。由此觀望進一步加劇，之前的狂熱預期也正逐漸減退。

    寶安一位三級市場從業人員就稱，熟識的幾位投資客近期都沒有再入市的意愿，相反是自住型買家開始活躍，但是這部分買家對價格敏感程度更高，對物業品質要求也更為嚴格。

    有業內人士分析，深圳的這種“內冷外熱”現象，實際上表明對深圳樓市的風險判斷正產生分歧，一部分人將樓市資金轉移，或是選擇其它重點置業區域；但是也有部分投資客仍然在選擇觀望，期待市場會短期回暖。這位專家稱，長期來看深圳樓市仍然向好，但是此番調控影響與市場觀望卻與往年不同，因為是由政策、稅費、金融等等復合因素引發，因此市場回暖的時期也會相對漫長。