上海：樓市量縮價升

(李良/《中國證券報》/20070723)

    在5、6月份連續兩個月成交量的瘋狂攀升后，進入7月，上海樓市的成交量終于放緩腳步。統計顯示，7月以來連續兩周，上海的商品房成交量和其中住宅類成交量兩項指標都出現了不同程度的下滑，盡管下滑幅度不大，但已經引起部分市場人士的警覺。不過，許多業內人士認為，在上海樓市供求關系沒有明顯變化的情況下，供不應求仍會導致房價繼續上揚。

量能小幅萎縮

    5、6月份的成交量不斷刷新上海樓市月成交記錄，而6月份商品房周成交量屢屢突破80萬平方米高位的成績更是讓很多人驚嘆樓市回暖的速度。但進入7月份以來，這種成交量持續上揚的勢頭戛然而止，取而代之的，是連續兩周的成交量下滑。

    搜房網公布的統計數據顯示，7月的第一周（7.2日－7.8日）上海共成交商品房6802套，成交面積為745193平方米，比上一周的7325套和890666平方米分別下滑了7.14％和16.33％，其中當周住宅類房源成交5367套，成交面積為639409平方米，分別比上一周的6171套和744016平方米下滑了13.03％和14.06％。7月份的第二周（7.9日－7.15日），上海共成交商品房6042套，成交面積為685475平方米，分別比前一周下滑11.17％和8％，其中住宅類房源成交4976套，成交面積583437平方米，比前一周分別下滑了7.28％和8.7％。

    值得關注的是，這種成交量的下降呈現一種結構性的調整態勢。在連續兩周的下滑過程中，上海市中心地帶的內中環新樓盤推出減少，而成交量也出現較大的萎縮，而位于上海郊區的外交環地帶新推樓盤較多，其低價位的優勢吸引了不少購買者，成交量雖然相對有所下滑，但個別地區的樓盤仍然出現了旺銷的情況。

    對此，業內人士分析指出，量能下滑傳遞了這樣一個信息，那就是在前期的迅猛上漲過程中，上海消費者的購買力有一定程度的透支。佑威地產研究中心主任薛建雄表示，前兩個月迅速擴大的成交量，不但消化了去年宏觀調控積壓的需求和年初股市財富轉移的需求，而且也透支了未來需求。他預測，下半年上海樓市的交易量會大幅下滑，甚至有可能出現如同去年的長時間盤整。

房價堅挺緣于供求失衡

    不過，盡管上海樓市的成交量出現了連續兩周下調，但這并不影響許多業內人士對房價堅挺的信心。有業內人士甚至樂觀表示，上海房價的上升通道已經打開，支撐上海房價的最關鍵因素就是供求嚴重失衡。

    6月份的統計數據是這些業內人士對房價充滿信心的依據之一。6月份，上海市商品房新增面積169.87萬平方米，環比減少13.49萬平方米，下滑了7.36%，同比大幅減少82.73萬平方米，降幅達到32.75%；而與此同時，6月份，上海市商品房成交量環比增加6成，全市商品房成交量348.17萬平方米，環比增加41.89萬平方米，增幅為13.68%，同比大幅增加139.65萬平方米，增幅為66.97%。統計顯示，6月份，上海房地產市場供求比為1∶2.05，供不應求態勢進一步加劇。

    一位分析師指出，上海目前局部區域供求失衡比較明顯，主要集中在內中環區域，而外環區域新樓盤較多，未來供求關系比較容易獲得平衡。他認為，此次出現供求失衡的主要原因是兩年內壓抑的需求集中釋放。由于宏觀調控的效果不明顯，而房價一直處于上揚狀態，很多觀望的剛性需求在今年4月份已經開始逐步入市，驟然放大的購買力推動了房價的上升，而房價的快速上揚又刺激了更大購買力的釋放，尤其是在股市受調控影響出現大幅振蕩的時候，出現財富向樓市轉移跡象，這也是購買力放大的一個重要因素。而短期內，樓市的供應不可能有迅速增加，這樣使得短期內出現了供求失衡的局面。分析師表示，在近期還看不到扭轉這種失衡局面的跡象，因此，上海樓市的價格在近期還有可能繼續上揚。