北京：商業地產回報率下降

（葉楓/《21世紀經濟報道》/20070112）

    世邦魏理仕董事盧志華在1月5日召開的“中國商業地產暨寫字樓年會”上表示，2006年是海外投資基金投資在京商業地產項目十分紅火的一年。然而2007年對基金來說卻并不樂觀。
    一位不愿公開姓名的國際投資基金負責人向記者表示，當前北京好的商業地產項目稀缺，外資背景的投資基金在商業地產上陷入“項目荒”，出現“手里大把錢，投不出去”的困境。
    海外投資基金苛刻的回報率要求成為其在國內商業地產項目投資騰挪的掣肘。“以前房地產行業利潤率極高，50%、100%，滿足投資者20%－30%是比較容易的。”三山投資公司合伙人李山說，現在一個正常的項目每年凈利潤到10%－15%已經是不錯了，而這無法滿足海外基金管理公司回報的要求。
    據“信一天不動產”統計資料顯示：目前北京的酒店式服務公寓租金從8美元／平方米·月到50美元／平方米·月不等，與去年相比酒店式公寓租金每平米出租價格下降2-3美元。而今年出租率普遍在60%-70%左右，與去年相比出租率下降了10%-15%左右。如目前酒店式公寓比較集中的CBD商圈、麗都商圈酒店式服務公寓都出現了明顯下降的趨勢，實際成交租價總體下浮在5％-10%左右。
    分析商業地產投資項目回報率下降的原因，李山認為，宏觀政策影響和商業競爭本身是商業地產項目投資回報率下降的主要原因。
現在一個外國的基金不可能馬上到中國投資房地產，要先搭建一個平臺?；馂榱颂岣呋貓舐?，也要到銀行貸款，另外，海外投資基金在國內的注冊資本不能少于投資額的50％。這幾個方面的宏觀政策的變化，從發展商的角度和基金的角度都會遇到很大的困難。
    海外基金收購京城商業地產的特點是，以前海外基金在北京收購的大多是成熟的商業地產，而2006年上半年收購的大多為在建商業地產，京城核心商業地段的成熟物業已經越來越稀缺。
    現在往往一個好地段的商業地產項目還在建的時候，就已經吸引了眾多的海外投資基金前來洽談。世邦魏理仕董事盧志華介紹說，已經先后有十幾家海外投資基金通過代理行找華貿中心談，最后華貿中心選擇了日本一家投資基金，簽下28億元的巨單。
    上海華聞國際董事長孫國敬表示，目前很多海外投資基金投資的項目都是以前拿地項目，拿地成本較小，項目利潤空間很大，隨著國內土地成本快速上升，可供外資青睞的項目越來越少。
    2006年國內部分城市住宅價格出現大幅度上升，這使得海外投資基金開始考慮投資一些居住類住宅項目。另外，國內房地產公司掀起了一股上市熱，很多投資基金開始盯上即將IPO的房地產公司，由投資商業地產項目轉向直接投向房地產公司。
    然而，國內資本也紛紛加入商業地產投資戰團。除了首開、首創等地產企業先后嘗試成立房地產基金外，日前有消息人士透露，中國人壽、太平洋保險、泰康人壽等國內保險機構也紛紛表示，欲在2007年成立房地產投資基金，試水商業地產項目。