珠三角：別墅市場整體升溫

（朱蕾 陳海保 王偉/中國房地產報/20061211）

    權威數據顯示，今年7月份全國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比仍上漲6.7％，其中深圳上漲13.6％、北京11.1％、廣州9％。在珠三角地區的房地產市場，廣州和深圳的樓市表現具有“羊群效應”，直接拉動了珠海、東莞、中山和惠州等城市的房價。隨著珠三角經濟的發展和人們生活水平的提高，別墅逐漸成為成功人士置業的首選。
　　一年前的“國八條”調控政策，讓大量謹慎的海外資本撤出了風險日益增高的上海，但這些海外資本并沒有撤離中國，而是和國內資本一道開始轉向珠三角地區。密集的資本快速涌入珠三角高端市場，使這一市場迅速升溫。
　　這些投資者看中的，首先是珠三角快速的經濟增長所帶來的巨大發展潛力，其次是交通的不斷改善使珠三角大經濟圈融為一體，整個板塊的投資價值增加。
　　隨著珠三角經濟的進一步增長，區域經濟一體化，城市之間的交通需求將更加頻繁，廣東省政府及時提出珠三角城際快速軌道交通線網規劃，突破了行政界限，從更大范圍研究區域性的軌道交通網絡，增強了珠三角城市之間的運輸能力和運輸效率，這對珠三角的經濟發展必將產生重大和深遠的影響。
　　按照《珠江三角洲經濟區城際快速軌道交通線網規劃》，線網規模將以兩條主軸、三條放射線和兩條聯絡線構筑主骨架：即廣州—深圳、廣州—珠海為兩大主軸；廣州—肇慶、中山（小欖）—江門、東莞—惠州為三條放射線；在廣深、廣珠兩條主軸間，建設順德—番禺—東莞、中山—虎門兩條聯絡線，線網總規模約599.6公里。據有關專家測算，軌道交通的平均造價為1.5億元/公里，是地鐵平均造價的1/3，預計總投資1080億元。
　　規劃分近期（2005年）、中期（2010年）、遠期（2020年）三階段有序進行，到2020年后，此交通系統將連通珠三角地級以上城市，形成放射線與環行線相結合的線網布局，將珠三角經濟區9個城市一“軌”網盡：以廣州為中心，1小時內9個城市可以互相通達，形成真正意義上的“1小時生活圈”。
　　除了城際輕軌，還有港珠澳大橋等海上交通設施的建設，整個珠三角立體交通網的形成，帶動了區域內的地產投資熱，也使市場更加看好珠三角的居住環境與投資環境，區域內的高端物業投資迅速升溫。
　　以深圳別墅市場為例。據中國房地產指數系統分析，今年1~6月別墅市場供應繼續放量，深圳別墅市場整體價格走勢波動較大，價格不斷高攀。其中最低均價出現在5月，為10592元/平方米，最高均價出現在2月，為30105元/平方米。6月全市成交均價為29843元/平方米，較5月上漲181.76%。
　　據了解，近期中山的別墅市場也開始走旺，開發量達到歷史高峰。但中山的別墅用地更加有限，因為，自2003年國家叫停別墅用地后，目前所開發的別墅項目，已經是在使用當年的存量土地。業內人士分析，由于資源的稀缺性，今后中山的別墅項目供應量會很小，而隨著地區經濟的高速發展，對高端物業的需求將進一步擴大，因此，今后高端市場的供需矛盾將日益突出，價格的不斷走高是必然趨勢。
　　今年10月底，全國人大審議物權法草案，住宅用地滿70年續費條文被刪。消息一出，在市場上激起強烈反響，對于房地產投資者而言，這是刺激投資的新的利好，尤其是對于那些大面積占有土地的高檔別墅而言，這無疑將進一步提升其土地價值與投資價值。