消除非收入性障礙 激活房地產市場

黃石松/《中國經濟新聞網》/20090227

    政府職能越位和職能缺失并存、房地產行業的消費環境離百姓的要求有較大差距。不可否認，許多非收入性障礙已經制約了居民的購房需求，制約了市場的健康發展。在保障性住房的建設受到各級財力限制、高端市場由于高房價而持續低迷的情況下，消除非收入性障礙，啟動中端市場、有效激發改善性住房消費成為打破僵局的現實選擇

    2008年，在經歷了從“拐點論”到“退房門”以及“價跌量減”后，在經歷了包括增加保障性住房的投資、松動銀根、稅收優惠等一系列政策出臺后，當前房地產市場似乎進入一種多方博弈的膠著狀態。政府希望通過啟動房地產市場，發揮投資對ＧＤＰ增長的拉動作用，以實現“保增長、保就業”的宏觀目標；開發商更急于把在建和已建的存量商品房賣出去，回籠資金，并不愿意大幅度降價；消費者的狀況是：低收入者仍然買不起，中等收入以上的則在持幣觀望，而已經置業的人希望能保值增值，如果房價下跌超過30％以上，他們可能要考慮“棄房斷供”。

    毫無疑問，房價、收入和預期是制約住房消費的主要因素。但在中國，非收入性障礙同樣是制約居民消費的一個重要因素，在強調通過稅收減免、資金支持等政策扶持房地產市場發展的同時，如何消除非收入性體制障礙以激活市場，還沒有引起決策層足夠的重視。具體來講，非收入性障礙主要表現在以下兩個方面：

    第一，購房“陷阱”多多。所謂購房“三假（假房價、假首付、假按揭）現象”時有發生。一般而言，在成熟的競爭市場中，商品價格調整是一件十分慎重的事情，然而，在中國住房市場，基本是開發商想賣多少就賣多少，頭天看還是每平方米5000元，第二天就漲了500元；頭天才賣一個門，第二天就全插滿了小紅旗，開發商通過信息不對稱，控制銷售進度、發布虛假信息，“見風漲”的現象屢見不鮮；由于不動產的區域性特征，房地產業在特定區域內只存在少量有競爭實力的廠商，我國房地產業的區域性價格的合謀現象比較普遍。同樣，開發商“捂盤”也時有發生。

    第二，租房“麻煩”多多。在二手房市場和房屋租賃市場出現的普遍現象是：社會誠信度普遍不高，交易雙方、銀行、中介機構等參與主體相互支持配合、互為制約的機制不完善；銀行對交易的信貸支持力度不夠、方式單一，貸款、評估、保險等手續復雜，時間長、費用高，既制約了銀行放貸的積極性，也影響居民貸款的積極性；在租房過程中，中介機構利用信息不對稱，隱瞞房屋信息、不合理加價、多收費甚至騙走資金的情況時有發生；交易、貸款、產權過戶的手續復雜、時間長、費用高。

    此外，不具備入住條件強行要求入住、延期交房等情況也時有發生。入住以后，多年仍然用臨時水、臨時電，小孩沒地方入托，要到幾里甚至十幾里外去上學、去買菜的不是特例；而房屋測繪面積縮水、增加公攤、質量糾紛同樣時有發生；按揭辦理、房屋評估、保險、產權辦理程序復雜，不合理收費、入住數年拿不到產權證也是客觀存在的；物業管理不到位，只收錢不服務，糾紛不斷。來自消費者協會的統計，涉及房屋交易和物業管理的投訴仍居高不下。百姓的維權得不到合理解決而通過政府和人大信訪部門上訪，始終排在各類上訪的前幾位，甚至還因此發生過群體性事件。

    總之，政府職能越位和職能缺失并存、房地產行業的消費環境離百姓的要求有較大差距。不可否認，其中的許多非收入性障礙已經制約了居民的購房需求，制約了市場的健康發展。

    西方發達國家成熟房地產市場的情況就大不一樣：德國自有住房率為42％，而租賃住房率卻達到58％，７７％的年輕人都是“租房族”。德國政府對租賃價格進行規范，租房法注重保護房客的利益，租房的安全感并不亞于買房。各類地產價格由獨立的地產評估師來評估認定，評估師對自己的評估結果要負責30年，對評估中的錯誤負有法律責任。政府按照聯邦建筑法成立了各地“房地產公共評估委員會”，負責制訂當地“地價圖”的“基準價”或者“指導價”，這類指導價具有法律效力，所有房地產交易有義務參照此執行，在合理范圍內浮動。

    在美國、加拿大，由于房屋大多是ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ或別墅等形式，眾家庭合住一套房屋的情況十分普遍，大家都可以共用廚房和客廳及其他公共空間，相安無事，這主要得益于政府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。對于每一處出售（或出租）房產的價格、房屋基本情況都要在網上公開，交易透明，每一筆交易都是由交易雙方通過各自的律師和房地產經紀人完成。律師負責銀行按揭、房屋保險、稅費繳納等手續，銀行負責資金的交割和安全，各項收費公開透明，這種公開、透明和完全信息披露就容易形成自由競爭的價格。

    總之，政府服務到位且高效、市場信息公開而透明、中介組織發達且監管嚴厲、存量房和租賃市場發達、社會誠信度高等因素能大大減少購房人（租房人）的非收入性障礙，對激發居民的購房（租房）積極性有良好的激發作用。想方設法消除非收入性障礙，保證公平交易，有利于降低房屋交易相對成本。將居民潛在的購房需求轉化為現實的購買行為，是激活房地產市場的有效途徑，也是政府不可忽視的一項重要任務。為此，筆者提出如下建議：

    第一，穩定政策預期。當前市場各方都采取觀望態度，消費者在等待進一步的優惠政策出臺，而開發商則預期政府進一步放松銀根以及更多的救市行為，預期的不明確和雙方博弈顯然不利于市場的健康發展。近段時間，不同部門、不同領導在不同場合關于房地產政策的說法和預測很多，經過媒體的宣傳渲染，便出現很多不同的解讀，有時甚至故意炒作，給市場輿論的預期是模糊的、不一致的，有些甚至是相反的。事實上，隨著國務院《關于促進房地產市場健康發展若干意見》的實施，政府進一步出臺有關財政、稅收優惠等政策的邊際效用也將遞減。因此，建議國家職能部門進一步明確政策導向、穩定政策預期、規范有關政策發布渠道以及盡量集中出臺相關政策。

    第二，加強市場基本制度建設。首先，要針對房地產業各個環節的缺陷，全面完善相關法律法規?！段餀喾ā烦雠_后，一些針對性的配套法規如物業管理條例的修訂尚未完成。地方政府針對行業管理的法規和政府規章亟待進一步修改和完善，特別是在立法過程中，要轉變過去部門立法“強化政府行政管理”為主導的立法思路，真正以維護不同主體的權益公平為出發點和落腳點，通過立法強化市場監管、提高交易效率。特別是要針對當前突出的信息不對稱的問題，建立強制性信息披露制度，消除信息不對稱所帶來的各種侵害消費者行為的現象。其次，要嚴格執法，特別是針對市場監管中的突出問題，重點整頓市場秩序，尤其是要嚴格對中介機構的管理，營造良好的住房消費環境，夯實行業發展的基礎。

    第三，大力促進二手房市場交易，培養搞活租賃房市場。要針對二手房市場和租賃市場的突出問題，創新工作機制，鼓勵以舊換新、房屋差價置換等行為；金融機構要進一步創新金融手段，降低成本，擴大規模，為消費者提供更有效的信貸支持；政府要組織攻關，研究建立房地產交易誠信制度，建立完善、有效的交易資金監管機制，解決制約市場健康發展的根本性問題。

    第四，完善公共服務。改善新建小區周邊的公共交通條件；改善市政基礎設施條件和公共配套設施條件，特別是要完善教育、公共醫療衛生和文化體育設施；加強物業管理行業的整頓，規范物業收費，營造方便、良好的居住條件。

    出臺幾項刺激政策容易，而完善基礎性的制度建設難。當前，房地產市場也許還需要“救市”變奏曲，但更需要“治市”交響樂。就當前的情況來看，既要保持房價的相對穩定，又要有效活躍房地產市場。在保障性住房的建設受到各級財力限制、高端市場由于高房價而持續低迷的情況下，消除非收入性障礙，啟動中端市場、有效激發改善性住房消費成為打破僵局的現實選擇。