姚玉潔/新華網/20081225
中國房地產市場在2008年進入了調整期。而在多年嚴厲的宏觀調控之后，中央再次提出“發揮房地產支柱產業作用”。時隔十年，同樣的命題早已有了不同的背景和內涵，在“保增長”之外，亦強調了“保民生”。而彌補了保障短腿，透明和規范有望成為未來房地產市場的發展方向。
樓市：擴大內需的重要驅動力
年終歲末，在中國最高級別的經濟會議上，中央提出：要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發揮房地產支柱產業作用結合起來，增加保障性住房供給，減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔，發揮房地產在擴大內需中的積極作用。
時隔十年，我國政府再次明確了房地產在國民經濟中“支柱產業”的地位。
上一次是在1998年，面對亞洲金融危機之后我國出口下降和國內有效需求不足導致經濟增長連續下降的情況，中央采取了一系列擴大內需和鼓勵出口的政策措施，包括加大基礎設施建設、取消福利分房、推行住房制度改革等。房地產被確定為“支柱產業”，中國在城市化過程中迅速釋放出的居住需求，有力地拉動了建筑、鋼鐵、水泥、家電等上下游產業的發展，保證了我國經濟平穩增長，成功實現了“軟著陸”，成為上一輪“內需驅動”的重要發動機。
在“擴大內需”的總體部署下，11月5日國務院出臺了拉動經濟增長的一攬子計劃，即“國十條”，總投資規模達到4萬億元。在“國十條”中首條內容就是“加快建設保障性安居工程”，這顯示出政府通過住房市場拉動內需的決心非常大。11月10日，國務院召開省區市人民政府和國務院部門主要負責同志會議，部署七項落實擴大內需具體措施，第三條專門就穩定房地產行業進行闡述，要求“認真分析和研究房地產市場的形勢，正確引導和調控房地產走勢”。
上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭表示，國際經濟形勢急轉直下，拉動國內投資和消費，房地產行業的引擎作用毋庸回避。
在我國，房地產行業增加值占ＧＤＰ的比重2006年達到4.5％，2007年這一數據進一步攀升到超過5％，成為名副其實的支柱產業。如果從產業鏈的角度衡量，房地產行業投資可以拉動50多個相關行業的發展，其間接創造的價值更大。
“正是因為房地產行業的這一特性，我們可以在經濟發展歷史上觀察到一個有意思的規律——只要國家放開房地產的發展，宏觀經濟就會高漲，而經濟出現過熱的情況，又和房地產發展過猛脫不了干系。”楊紅旭說，“打壓房地產的后果，是經濟增長逐步減速，而下一次經濟啟動則又得益于房地產行業的復蘇。”
“保增長”更強調“保民生”
“今天我們提房地產‘支柱產業’的地位，跟十年前已經完全不同。”復旦大學經濟學院教授、房地產研究中心主任尹伯成說，“歷史從來不是簡單的重復，‘保增長’更要強調‘保民生’，這也決定了這一輪房地產投資的結構，將以保障性住房為主。”
根據中央大力發展保障性住房的要求，住房和城鄉建設部提出，未來三年將投資9000億元建設經濟適用房和廉租房，這既是保障民生的必補之課，也是拉動經濟增長的內在要求。
據測算，房地產業每增加100萬平方米建筑量，就能吸納30萬人的就業，增加鋼材2萬噸、門窗8萬套以及2萬套左右的衛生潔具需求量。據此，僅以今年北京800萬平方米保障房和“兩限房”的開工計劃，就能解決240萬人就業，并帶動鋼材、水泥等市場需求。而全國各大城市加大廉租住房建設力度，加快棚戶區改造和農村、游牧民安居工程，將有效激活經濟增長動力。
《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》提出，未來3年全國平均每年新增130萬套經濟適用住房。2009年將以實物方式結合發放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題和80萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民住房的搬遷維修改造問題。到2011年底，基本解決747萬戶現有城市低收入住房困難家庭的住房問題和240萬戶現有林區、墾區、煤礦等棚戶區居民住房的搬遷維修改造問題。
市場還原：從粗放到規范
很多人對于“支柱產業”這一提法心有疑慮，認為這是把中國經濟綁在房地產戰車上，經濟增長高度依賴房地產投資，增長缺乏質量，且在累積風險。
“過去十年，既是房地產業快速發展的‘黃金十年’，也是房地產業粗放經營的十年。房地產開發商和地方政府從中分割了大部分利益，某種程度上透支了行業發展的未來。”楊紅旭說。
在計劃到市場的劇烈轉型中，由于對市場及政府定位缺乏科學理性的認識，中國的房地產市場從一開始就拐進了歧路，成為一場狂飆突進的利益盛宴。地產商開始占領中國富豪榜的多數席位，而另一個被廣泛引用的數據則是，2007年我國地方財政收入2.3萬億元，而當年全國土地出讓金超過1萬億元。在很多城市，地方財政對土地收入的依賴度超過50％，成為名副其實的“土地財政”。
在這一過程中，不僅保障缺失，市場也極度混亂，監管缺位、暗箱操作層出不窮。一位不愿透露姓名的地產商接受記者采訪時表示，如果說房地產業有暴利，主要在于其“杠桿”作用，它撬動了金融和土地兩大要素，而這兩個要素在中國恰恰是壟斷的、最稀缺的。“籠在袖筒里”、信息不對稱，就有可操作空間。
而對于不少買房人而言，不僅要承受高房價，還要忍受延期交付、面積縮水、質量缺陷等一系列煩惱。譬如，南京的王妍購買了南京市“長江路9號”的一套酒店式公寓，今年8月交房的時候發現，合同約定的“精裝”變成了“簡裝”，墻壁有裂縫，地板發霉，空調不制冷，電燈開不亮！
中國人民大學公共管理學院副院長、經濟學博士許光建說：“過去幾年大家對房地產市場只盯著房價這一個問題，但由于藥不對癥，一直沒有很好地解決。當前要做的，是進一步深化住房體制改革，加強制度建設和市場規范，包括規范土地出讓，打擊囤地囤房，公開交易信息，保護購房者權益等，讓買賣雙方能夠平等博弈，真正發揮市場的調節作用。”
客觀地說，我國推行住房制度改革10年以來，大多數百姓分享了改革成果，住房條件大大改善，城市基礎設施日新月異，這一點有目共睹、不容否認。當前大家對高房價的諸多不滿，正是由于市場發育不完善、管理不成熟造成。
一位經濟界人士表示，我們在討論公共政策的時候，一定不要被自己的經歷和利益所左右。去年股市漲到6000點的時候，但凡有點理智的人都應該承認有泡沫，但大家卻希望它漲到1萬點。而當泡沫吹破之后，我們應該反思的是，為什么沒能及時、有效地阻止泡沫進一步膨脹，以及如何才能以最低的成本消化泡沫，而非不計后果地將泡沫戳破。股市如此，房地產市場也一樣。
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2008/12/29 11:41:00