張玉玲/《深圳晚報》/20040827
國外房產產權形式面面觀
國內市場上銷售的商品房一般都是指一塊土地上有一棟或幾棟樓房，樓房有多層或高層之分，業主購房后的產權證上會注明房產項目名稱、地址、房屋面積、房型圖等資料，然而在國外房屋類型的不同，產權的形式也有所不同。
國外公寓分為兩大類，一種出租公寓（Apartment），另一種是產權分售公寓（Condominium），這兩種公寓的主要區別前者只租不售，后者只售不租，而且出租公寓比產權分售公寓建筑設計標準要低一些。
國外別墅房屋類型可分為4種。獨立屋（Singlehouse或Detachedhouse）指只有一戶人家居住的房子，與我國的獨門獨院類似。獨立屋有地上兩層和地下一層即地下室。平房（Bungalow）與獨立屋差不多，但只有一層，包括有前院和后院。半獨立屋（Semi－detachedhouse）是指兩戶人家連在一起的別墅。它也與獨立屋的內部結構類似，所不同的是兩戶人家用一堵墻。它的土地業權形式為兩棟別墅分別擁有土地一半的永久業權。連排別墅（Rowhouse）指多戶人家連在一起的房子，與國內銷售的聯體別墅（Townhouse）相似。連排別墅一般有一、二、三層三種類型，最常見的為二層結構，一層為廚房、廳及衛生間；二層為臥室、衛生間，連排別墅只有后院。它的產權形式與半獨立屋相似，業主除了擁有所買的這棟房子所占土地的不可分割永久業權外，還擁有連排屋占公用土地面積的部分不可分割永久業權。以上的土地產權形式都有一些區別。
據了解，美業置業將在8月底舉辦“澳紐房地產展銷會”，期間將展出別墅、高級公寓、服務式公寓等項目供投資者選擇。
海外房產永久業權投資可期
中國人有錢首先就會置業買地已是固有的文化。從漢字“富”來看，要想富先買田地。然而大家都知道在中國購買房產普通住宅土地使用年限僅為70年，商業用地年限更短僅為50年，于是投資海外地產漸成風氣，因為海外地產的土地產權形式90％以上為永久業權、世代相傳。
國外的產權形式主要分為兩種：一是永久業權（FreeholdTitle），另一種為租借權（LeaseholdTitle）。永久業權是指當你購買一套別墅（House）時，在產權證上所登記內容為土地的邊界、面積及土地范圍內所有物業的產權擁有者，無使用及租用年限限定；如購買的是一套公寓（Condominium），業主所購買的不僅僅是此項物業，還包括此房產所占這塊土地上1／N的不可分割的永久產權和此套房產所在的空間（AirSpace）永久使用權。這兩種產權證書均由專業的測量師出據報告，并由政府房產局頒發產權證。
土地租借權又分為兩種：一種是有年限的租借權，土地契約中明確表明租借期限，每年租金多少，及是否有續約權。另一種是無限的永久租借權，此形式多發生在土地位置相當罕有地塊上，原有的大業主希望賣了土地后，以后每年仍有一定的固定收入。租借人每年均須依租約付一定的土地租金，從而永遠擁有此土地使用權。所以實際上這類永久租借地與永久業權土地意義上區別不大。
那么作為中國公民，投資海外房產優勢及回報又如何呢？
1.百年永固的產業可世代相傳；
2.完善的法律體系使個人財富受到保護及尊重；
3.租務市場龐大，有穩定租金收入可還貸款；
4.無論何時入市，如能以中、長線為投資策略，總能賺取豐厚的投資回報；
5.個人資產不受任何政治等因素影響，免除投資風險；
6.資金投入量少，買家可安排高達75％房屋貸款；
7.投資回報穩定，每年租金回報為7~8％，房產升值率則為10％左右。
海外房產投資指南 慧眼識金選準投資項目
就個人來講如何為自己度身定造一個投資方案，簡單概括為以下幾點：
1.估計自己的資金投入實力。
2.確定投資策略，選擇長線還是短線。
3.正確估計投資地區及國家房產的潛力。
4.爭取最優惠的購買價格。
5.提交國內稅收證明，銀行評定的個人信貸額度。
6.征求律師的專業意見。
7.長期與專業銷售代理公司保持聯絡，以便獲得最新的市場資訊。
當你選定國家，制定好投資方案時，投資者就具體某一物業選擇時要注意以下幾點：
1.最重要的是選擇好地段。
2.考慮發展商的實力，從而保障房屋質量；一般發展商提供5年房屋結構保障期。
3.項目的配套程度，包括寬帶網絡、環保、購物、會所、交通等。
4.市場同類房產的供應量及需求量。
5.社區文化背景。
6.期房還是現房，期房計劃交樓時間。
7.物業管理公司的品牌等。
通過以上分析，投資者不難發現家居自住型、本地管理型房產并不適合海外投資，因為項目位居海外，所有的購買、出租、再售、貸款等全部通過銷售代理公司及律師協助完成的。針對這一特點，美亞置業集團為了給客戶提供全方位的服務，將會定期以國際房展會及海外房產投資說明會的形式，向大家推介其代理的海外項目。8月底，由美亞置業主辦的“澳紐國際房產展”將在深圳舉行，屆時將有律師、移民留學顧問、國際置業顧問現場咨詢，歡迎各位有意置業海外的人士提前預約。（張玉玲）
海外房產投資指南 如何購買海外房產
投資中國房產的步驟大家都非常熟悉，然而投資海外房產手續卻大不相同。以新西蘭為例購買房產要經過以下流程：
一、選房。1.買家選中房號。
2.買家與銷售代理公司簽認購合同，交訂金2萬元人民幣。
3.傳真新西蘭發展商確認是否愿意賣此套單位。
4.如認購書不成交，買主另選其他單位。
二、14個工作日內簽正式合同。
1.買家同時付首期房款15％。
2.房款存入賣家律師信托銀行戶口，收取5％左右利息，任何人都無權動用。
3.剩余75％房款于收樓前6個月，由代理公司幫業主安排銀行按揭手續。
三、買家在合同上添加附加條件，然后交由律師審查。
四、傳真交與發展商律師審查，然后再交與發展商簽名。雙方律師各拿一份。
五、交樓時發展商必須持有3個法律文件：持牌測量師發放的合格證、政府驗收檢查合格證書、房屋產權證書。
六、賣家律師發出正式通知給買家律師，通知樓已完工。
七、買家律師收到通知后，請買家辦理產權證過戶手續，買家可自費請測量師再次驗收房屋質量，7至10天內將剩余房款轉入發展商銀行戶口。
八、發展商收到全部房款，購房手續完成。
特別提示：
1.雙方是通過律師來完成整個的房屋買賣業權轉讓過程，買房可以通過代理公司安排中國律師，但合同為英文。
2.買家可附加任何買賣條款但必須注明期限，由律師審閱。
3.如果買家要求包租，必須在簽訂正式合同時提出。
4.貸款銀行為香港銀行及海外當地銀行，中國投資客戶最高可貸款75％。
聰明的投資者不難發現，實際上于海外投資房產為零風險。發展商如不把合格工程交付業主，不辦理好買家名下的產權證，發展商永遠收不到一分錢房款，而投資者也無任何損失，因為15％首期房款是存入發展商律師的信托銀行戶口，還可以收取銀行利息。
閱讀：
9112
次
2009/1/5 14:03:00