焦點房地產網/20081212
2008年，充滿懸念的京城樓市在蕭瑟與低迷中即將逝去。09年京城的樓市又將走向何方呢？對與這樣一個話題，不同的人可能有不同的見解，甚至是大相徑庭。作為知名的地產綜合運營服務機構--亞豪機構市場研究部在分析08年全國的經濟走勢、行業的發展動向及京城樓市的各種數據之后，得出了如下的一些結論：
一、整體經濟形勢不容樂觀，開發企業資金鏈依然緊張
08年是全球金融市場動蕩不安的一年，爆發于美國華爾街的“金融海嘯”，不僅讓全球的金融市場遍體鱗傷，而且許多國家的實體經濟也受到了巨大的影響。在信息高度發達，世界經濟一體化進程不斷加深的今天，美國的金融危機對世界各國的經濟均產生了不同程度的影響。作為出口貿易大國，中國受到的影響也是非常大的，這不僅表現在中國股市的大幅下跌，出口的大幅減少，而且更加表現在中國的實體經濟層面，廣東、江浙等地眾多的中小經濟實體的紛紛倒閉和破產，充分的說明了這一點。
08年的中國經濟形勢用溫家寶總理的話來說，“恐怕是最為困難的一年”，其實，說的深刻一點，中國的經濟形勢近兩三年都將進入相對的低迷期。08年中國的鋼鐵行業、煤炭行業、紡織行業等眾多行業都處于虧損狀態，房地產行業由于政府前期進行了力度較大的調控，又加上金融風暴的影響，市況十分蕭條。國內許多的房地產企業面臨著的嚴重的資金困境。在此大環境下，京城的開發企業日子也過得很艱辛。09年，京城的樓市不會有太大的改觀。開發企業的資金鏈依然緊張。
二、09年土地供應充足，樓面價將現回落
08年6月，北京市國土局等三部門發布了《北京市2008年度土地供應計劃》，該計劃內容包括：2008年計劃供應住宅用地1700公頃，其中：廉租住房及經濟適用住房類用地400公頃，限價商品房用地300公頃，其他商品房用地1000公頃。但是，10個月過去了，京城共成交的住宅用地僅為709.7公頃，僅占總供應計劃的41.7%，而限價房、經濟適用房等保障性住房用地僅成交了18宗，與公布的供應計劃更是差距甚大。
08年由于開發商資金緊張、對保障性住房建設熱情不高導致了土地成交量的低迷，未來兩個月，不可能消化大量土地儲備，所以，09年的土地供應將十分充足。
此外，09年成交土地的樓面價將出現回落。一方面是因為，開發商面對低迷的市場，投資開發將更加理性，爭奪地王的現象不會再現。另一方面，保障性住房用地的不斷推出，對周邊商品房用地的樓面價格也會產生影響。如果周邊商品房用地的樓面成本過高，面對低迷的市場環境，周邊保障性住房的競爭壓力，開發商將無利可圖，因此不會過高競價。在低迷的市場環境下，高樓面價已經喪失了存在的基石。
三、09年新盤入市節奏放緩，市場供應量充足
08年不僅銷售同比下降明顯，開發商開盤入市的力度也明顯下降，尤其是奧運會后的8、9、10三個月，開盤項目個數同比下降了近五成。供應減少、銷售下降，市場的供需雙方處于僵持局面，不僅僅是購房人，包括開發企業也對后市的預期較為悲觀，市場的艱澀、資金鏈的緊繃令開發企業放緩了新盤供應的節奏，09年上半年，如果市場仍未出現回暖，新盤上市量將進一步減少。
但是，新盤上市量的減少并不意味著市場供應緊張，據北京市房地產交易管理網數據顯示，截止08年10月底，京城可售住宅面積為1858.7萬平米，其中可售期房住宅面積為1398.1萬平米，未簽約現房住宅面積為460.6萬平米。以套數計，存量商品住宅可供京城銷售20個月，因此，09年的市場供應仍較為充裕。
四、購房者更趨理性，整體交易量回暖緩慢
與07年上半年購房者狂熱的非理性購房的火爆場面相比，08年排長隊買房，托人找關系買房的現象已經一去不返了。在政府調控、開發商大幅降價等眾多因素的影響下，購房者的觀望情緒與日俱增。盡管開發商挖空心思的打折、降價促銷，但是也不能讓購房者心動。購房者對樓市的預期發生了改變，樓市也從賣方市場轉向了買方市場，這種情況下，購房者的購房行為變得越來越理性化了。
據亞豪機構預測，09年樓市供大于求的基本面不會發生明顯的變化，交易量回暖的節奏比較緩慢。從市場規律來看，在樓市預期不發生變化的前提下，只有價格降低到接近消費者的心理價位的時候，樓市的消費才會真正的調動起來，而這就需要開發商大幅價低產品的價格。然而，09年入市的項目多是06、07年高價拿地的項目，如果市場銷量仍未復蘇，一旦部分開發企業資金鏈斷裂，將可能大面積低價拋售的現象，加重市場悲觀預期，市場仍會處于相持階段，整體的交易量自然也難迅速回升。
五、房價進入周期性調整期，短期內無反彈跡象
08年京城的房價已經進入了周期性的調整期，受此影響，09年京城樓市的房價仍將是下行趨勢，而且，短期內不會出現反彈的跡象。
價值規律的原理表明，價格總是會圍繞價值上下波動，但是不會出現太大的差距，否則便會出現物極必反的現象。京城的房價自03年以來一直呈上漲的態勢，特別是06、07兩年，上漲的速度非?？?，已經遠遠偏離了價值本身，這必然會導致價格向相反的方向發展。而京城的房價到08年下半年才出現了實質性的下降，一旦下行通道打開將很難扭轉，預計09年的總體房價水平將會繼續回落。
六、樓市兩極分化愈加明顯，高端市場較為平穩
自07年下半年24號令出臺以后，政府對保障性住房的建設力度明顯加強，而且，未來以大力發展保障性住房為主體的房地產市場的發展方向已經確立。這種轉變從根本上改變了京城樓市的發展格局。09年京城樓市兩極分化的現象會更加明顯，高檔項目由于資源稀缺、抗跌性較強、消費群體較為明確，仍然會受到開發商的青睞。而另一端的保障性住房在政府的大力推進下，建筑的規模也將進一步加大。而位于中間部分的普通住宅市場則會面臨著諸多的考驗。
總體上講，09年京城樓市將進入周期性的調整期，在買方市場的大背景下，購房者將變得更加理性，房價將進一步回落，總體成交量不會有太大的改變。而且，隨著政府保障性政策的不斷推進，09年保障性住房的供應量會平穩增加。
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2008/12/18 17:32:00