中國房地產市場期待實現“軟著陸”

鄢來雄/《中國信息報》/20081210

　　自1998年房改以來，中國房地產市場在短時間的加速起跑之后就邁入了黃金發展期，一路高歌猛進。這期間，中國經濟也邁入快速發展軌道，二者相得益彰。拐點出現在第十個年頭，2007年底，中國經濟自身周期性增長回調加上來自大洋彼岸的經濟寒流開始拍打中國的實體經濟，中國房地產市場也體味到了陣陣寒意。仿佛一夜之間，中國房地產市場陷入了低迷狀態，商品房成交量猛降、空置面積迅速攀升。但與此同時，被抬高的房價卻并不愿輕易就范、松動下調，而是堅挺不降，大多數開發商都在等待救市政策出臺。

　　面對房地產市場有價無市的局面，有人擔心中國房地產市場出現"硬著陸"。呼吁政府救市之聲因此此起彼伏，有著重大利益攸關的地方政府成為這輪救市的先鋒，中央政府也出臺了有利于房市回暖的相關政策。不過，盡管地方政府與中央部委都祭出了"救市"的招數，但愿望又不完全一致。前者顯然對房價的波動更為在意，而后者更希望的是市場交易的活躍，在商品房與保障性住房上形成有效平衡，從而將房市帶出低迷的陷阱。

　　把"市場的歸還市場，政府的歸于政府"，或是實現房市"軟著陸"的一條切實可行的路徑。

　　遭遇寒流

　　房屋成交量和開工面積是衡量房地產市場平穩健康與否的最重要指標，目前我國房地產市場成交量和開工面積均出現大幅下滑；國房景氣指數持續下滑以及居民購房意愿再創新低，均表明我國房地產行業遭遇前所未有的寒冬。

　　國家統計局近日公布的數據顯示，今年前10個月，全國商品房銷售面積4.5億平方米，同比下降16.5%。10月末，全國商品房空置面積1.33億平方米，同比增長13.1%。其中，空置商品住宅6835萬平方米，同比增長18%，增幅比1-9月提高3.9個百分點。

　　商品房成交量的大幅下降導致房地產開發投資、房屋新開工面積和土地購置面積增速均出現下滑。1-10月，全國完成房地產開發投資23918億元，同比增長24.6%，增幅比1-9月回落1.9個百分點；房屋新開工面積7.9億平方米，同比增長7.3%，比1-9月回落2.9個百分點；土地購置面積3.0億平方米，同比下降5.6%，顯示房地產商對市場前景的謹慎態度。

　　房地產市場的低迷，使得民眾更加持幣待購。央行數據顯示，今年前10個月，個人住房按揭貸款2806億元，同比下降了22.9%。根據央行2008年第三季度全國城鎮儲戶問卷調查，未來三個月打算買房的居民人數占比為13.3%，分別比上季和去年同期下降1.8和2.8個百分點，并創1999年調查開始以來的最低水平，居民購房意向謹慎。

　　最新國房景氣指數顯示，我國國房景氣指數連續11個月走低，10月份的指數為99.68，比去年同期回落6.06個點，降至不景氣區間。我國房地產市場由高度景氣迅速下降到不景氣對投資者信心打擊很大，而信心的恢復需要時間。

　　中金公司在最近發布的2009年宏觀經濟展望研究報告中認為，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶、哈爾濱等全國15個城市現有的商品房庫存，需要約27個月才能消化。

　　房地產市場的成交與開工寒潮的交織，預示著我國房地產市場已經由過去"黃金十年"的高度繁榮轉入中期調整階段。

　　相持戰

　　雖然房地產市場陷入成交與開工寒潮，但是房地產的銷售價格并沒有如想象中的那樣"高臺跳水"，相反，房價同比仍在上漲。10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.6%。一些地方還出現了房地產企業的價格聯盟，堅持不降價銷售。

　　"目前的房地產市場是'開發商硬撐、百姓死磕'。"中華全國工商聯房地產商會會長聶梅生說。她指的就是房市交易大幅萎縮，消費者持幣觀望，房地產商資金緊繃。

　　一些開發商硬撐的理由在于，房市仍然存在諸多利好：首先，確保8%-9%的經濟增長目標，這意味著占投資拉動25%的房地產行業將再次迎來高速發展時期，因而從政策層面而言，這是一大利好；第二，我國城市化率還很低，房地產行業有巨大的成長空間；第三，資金流動性比較充裕，國內其實存在很多找不到出路的資金，房地產的復蘇和發展將會不斷吸引這些資金的進入；第四，人口紅利仍然存在。目前我國人口中的上世紀六十、七十和八十年代的人群是購房的主力軍，這三代人對樓市龐大的需求帶來的推動作用在相當長的一段時間內仍將存在。

　　更現實的理由還在于，房地產兼具投資與消費的雙重功能，同時牽涉就業與社會穩定，政府不可能不出手相救。相關分析表明，近年我國房地產投資占整個投資中的比重高達25%左右，而且可以帶動和影響到相關40多個重要行業。

　　事實上，為提振房市，今年下半年以來，中央政府不斷出臺購房利好政策，包括連續3次降低利率、調低第一套自住房屋的首付比例、減免購房稅費、提高住房的公積金貸款額度等，地方政府的救市舉措更是層出不窮。

　　最近的一次降息更是四步并作一步走，猛降108個基點，利率大幅下調，直接降低了個貸成本和開發貸款成本，必然促進部分剛性需求者提前放棄觀望，同時也使開發商運營費用下降，避免更多項目停工和爛尾樓的出現。同時，消費者心理預期向好，使企業和購房者尤其是購房者清楚認識到國家救經濟的決心，有助于推動消費者入市。

　　中央政府和地方政府都來"救市"了，按理房市銷售應該有較大"戰果"了，然而消費者卻似乎并不買賬，市場觀望情緒反而愈濃。其實消費者心理也很簡單：如果房市繼續蕭條，政府就還會拿出更多新的措施來"救市"，那時再出手，豈不更好！開發商的心理就更微妙了：連美國政府都拿出那么大的財力來救市了，目前中央政府的降息這種"小打小鬧"的政策應該很快就會轉變為更有力的財政政策。有政府挺著，慌著降價干什么？

　　當然，開發商也有苦衷。比如，有些地方政府，不太愿意看到開發商較大幅度降價，想方設法予以勸阻。這種阻力的根源，還是土地財政對于地方政府的作用所致。阻攔者擔心房價的合理調整將會直接導致土地價格的滑落。這就需要地方政府告別短期利益導向。如果房地產業長期萎靡不振，又何談地價的上揚空間呢？如果房地產業真的出現硬著陸，嚴重傷害了中國宏觀經濟的整體活力，那又該是多大一筆賬呢！

　　在政府大手筆出手維護房地產市場穩定的情況下，作為市場主體的眾多開發商，其實也應有所作為。事實上，近幾年來房地產的巨額利潤與市場泡沫不無關系。市場泡沫幾年來雖然不斷受到擠壓，但尚未回調到位。此時，就更需要開發商作出戰略性的選擇，配合諸多"救市"政策的推出，遵循市場自身邏輯，調整商品房銷售價格，主動出讓部分利潤，求得市場的正面反應。必要的價格調整，既會進一步刺激消費，也會回籠資金，緩解現金流緊張的狀況，更會在根本上防止房價出現大起大落的亂象。

　　應該看到，房地產市場的寒潮，也遠非少數幾個地產大鱷就能阻擋。潘石屹在他的博客中稱，中國的房地產行業發展到2008年，面臨的最大困難就是缺錢，而且缺錢到了極點，這從所有上市房地產公司的報表中就可以清楚地看出來。他認為房地產缺錢的原因有四點：第一，國際形勢不好，房地產商的境外融資計劃基本全泡湯了；第二，國內實行從緊的貨幣政策，對房地產行業控制得更緊；第三，發展商過去兩年不理智地爭地王，大搞土地儲備，花了過頭的錢；第四，從2008年初以來，全國房屋成交量急劇下滑，到了8月底已經同比下滑近50%。少數房地產企業的所謂"價格聯盟"不日將會自行瓦解。

　　事實上，作為重量級的房地產業龍頭企業，萬科從2007年底就開始在廣州、深圳率先刮起了降價風，展開自救，之后，這股降價風又從華南刮到西南，再到首都北京。

　　地產龍頭的示范效應不容忽視。全國房價盡管同比仍在上漲，但漲幅在下半年逐漸降低，10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.6%，但是環比下降了0.3%。

　　針對近期房地產市場出現了交易量和房價雙雙下降的現象，中國房地產及住宅研究會副會長張元端指出，房地產市場與國民經濟的發展周期是相吻合的，近年來我國的國民經濟一直保持兩位數的增長勢頭，而今年上半年速度出現了小幅微降，作為國民經濟的晴雨表，房地產市場出現下滑符合經濟周期波動的理論。

　　張元端介紹說，我國房地產市場的前幾個波峰分別出現在1993年、1998年和2003年，"經濟發展的周期與房地產的周期都在4-6年。如果說2003年是上一個波峰，4-6年，也就是2007-2009年。那么為什么這個上升的勢頭沒能延續到2009年，而在今年就出現了轉折點，主要原因是2007年價格漲得太快了。當價格被炒到高位，一方面，剛性需求的'用家'買不起房子了，另一方面，'炒家'的利潤空間縮小，無利可圖后也放棄了購買，'用家'、'炒家'雙雙離市，就造成了高價格下樓市的大幅下滑。"

　　北京師范大學房地產研究中心副主任王宏新表示，樓市回暖的前提是宏觀經濟走勢要向好的方向轉變，恢復消費者的信心。他分析認為，目前，北京中等以上收入的家庭基本實現了一次或二次購房，新一代的年輕白領想購房，但又受到收入、就業等不穩定因素的影響，消費信心不足，花錢更加謹慎，面對低迷的樓市，他們恐怕還會選擇繼續觀望。這或許代表了中國大多數購房者的心理。而且由于高房價所導致的消費者觀望情緒的升級非一日形成，加上世界金融危機的影響和沖擊，老百姓的錢袋子捂得死死的已成定局。

　　目前中國房地產的問題是房價高于購買力從而抑制了需求，需求問題解決不了，房地產行業的問題難以從根本上解決。高高在上的房價回落到一個正常合理的水平，讓彷徨觀望的購房者重新回來，才是當前房地產企業真正應該做的事情。只有救活市場，才能挽救整個行業。

　　新轉機

　　房價的飆升讓越來越多的人感嘆"收入增長永遠跟不上房價腳步"，而地產業的暴利與繁榮卻讓少數開發商和炒房客賺得盆滿缽滿，住房再次成為關系社會和諧的焦點問題。問題的根源就在于，房地產市場在改革的后期逐漸偏離了當初圈定的方向，幾乎將所有的房產全部開發成了商品房。"魚翅"很多，"盒飯"太少！也就是商品房多，保障性住房少，房地產業結構性失衡形成了今天房價高企的局面。

　　近日我國政府宣布，今后3年中央財政將投資9000億元，用于廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區改造。

　　國家加大保障性住房建設的投資力度，3年內投資9000億元，如果這些保障性住房全面實施，2008年-2009年保障性住房將占新增供應的20%左右。這將直接影響現有待售房地產項目和未來開發商開發項目的價格，平抑房價過快上漲，房價合理回歸則有助于市場交易活躍。

　　有專家指出，之所以近來房市新政頻頻，但是房市并沒有明顯升溫，關鍵還在于之前出臺的溫暖樓市的政策難以在根本上左右供求關系。目前不少地方政府的房地產救市新政中，都有發放房補的措施，對此，美國加州大學河濱分校特聘經濟學教授Richars　Arnott認為，住房補貼對于平抑房價、調控市場也許是必要的政治手段，但是它耗費巨大，增加土地和住房的供應量效果可能會更好。

　　加大保障性住房建設力度正是這一治本之策。政府采取這樣的措施，既可以帶動各方資金投入房地產市場，也可帶動相關產業的發展，最終重塑社會各界對房地產市場的信心，從而促進我國房地產市場有序健康發展。2009年，如果保障性住房完成3000億元投資，那就比近兩年的平均水平增加近2000億元，這將在很大程度上彌補因商品房市場萎縮而帶來的投資規模下降。這也相當于給房地產市場投資注入了"穩定劑"。

　　而對于商品房市場的需求，政府可以在控制土地總量放量的基礎上，采取完全市場化的路徑來解決。

　　30年前為民生而改革，30年后改革再次歸于保障民生。我們有理由相信，中國住房體系的"保障＋市場"模式將會使各個階層的人群"居者有其屋"，破解居民住房難，打破房地產市場價格高企的局面。而隨著房地產信托投資基金的不日出臺，未來房地產直接融資的渠道將大大拓寬，樓價大幅下降或反彈的可能性將大大減少，中國房地產業有望全面實現"軟著陸"，迎來房地產市場的新一輪發展春天。