商業地產經營模式奧秘何在

——從西安看商業地產經營策略

中國城市房地產網/20070611

    每座城市都有自己的城市規劃，城市規劃中均有商業的中心，商業的核心區有其重要的黃金鉆石地段，在西安這座馳名中外的悠久古城中，也有自己城市的規劃、商業中心和黃金地段。房地產界的開發商、發展商、銷售代理、策劃包裝、媒體廣告等方面，不遺余力，絞盡腦汁，開動所有的高效智能機器，深挖產品的價值，定格項目的含金量。

    在解放路，十分繁榮，人頭攢動的昔日的風景一線的西安民生百貨大樓，已逐漸失去往日的輝煌； 在南大街，以租金價高聞名的精品一條街中的外貿國際，每平方米的售價曾最高賣過5萬以上，也失去了光環的籠罩，空置的商鋪，閑擱已久，她的對面，開元商城的緊隔壁，被市民公認的精品街區中的原“女人世界”，幾經反復，數年波折，拓荒者換了一批有一批，仍舊死水一潭北大街上，蓮湖路十字路口，占據天地之和，最有名的北大街商場，兩代人的努力，又有城市建設統一的規劃，也未擺脫商氣的奄奄一息。

    在國家舊的計劃經濟的市場中，過去在古城西安，幾乎所有的好地段、十字街口，均設百貨商場。如今，現有的百貨商場，絕大部分早已改朝換代。像解放路百貨大樓、南大街百貨商場、胡家廟商業大樓、韓森寨百貨商場、小寨商業大樓、百隆精品廣場等等，舉不勝舉。是地段、環境的問題？還是體制、管理的問題？時間跟蹤到公元2005年，在中國大地，九洲各省，掀起了一場前所未有的商業地產革命。 這幾年來，商業地產項目向雨后春筍般的破土而出，遞增極快。據統計數字顯示： 2003年全國商業地產投資總額1277億元，比上年增長了36.83％，商業地產投資總額在全部房地產中占12.6％。2004年商業地產投資1723億元，比2003年增長了31.4％，2005年1－4月份，商業營運用房始終面積1.21億平方米，同比增長21.9％，而同期住宅面積增長11.3％，比商業用房低10.6％。由此可見，商業地產一直保持著高增長的趨勢。

    2004年上半年開始，國家對房地產發展進行了新一輪宏觀調控，從沿海發達城市和地區信息反饋過來，住宅、寫字間的銷售明顯的受其影響?，F在，越來越多的開發商、發展商表示，為了規避風險，提高資金的使用率，將加大對商業地產的投入和投資。這就又回到了我們剛才提出的問題。加大商業地產的投資，就勢必涉及到商業地產項目的運作和銷售，那么商業地產到底是賣什么呢？凡是以贏利為目的直接或間接以商品或勞務供給他人，而滿足需要者稱之為商業。而地產是指土地及地上定著物的總稱；亦可視為實物、權益和位置三者的結合。香港富豪李嘉誠有一句名言：地段、地段、還是地段。他的含義就是地段產生產品，地段產生價值。商業和地產項目的成功與否，是和地段有著極其重要的作用。然而，我們現在面臨著既不是單純的商業，也不是單純的地產，而是商業＋地產的復合行業。如果簡單的套用李嘉誠的精辟名言，就有點形而上學的味道了。商業地產中，“商業”是靈魂，地產是載體。商業地產中的運作形式是多種多樣的，可售、可租、可委托經營、可獨立經營、還可共同經營等。商業地產中如果運作的成功，必須打好商業的這張牌，必須借助商業的資源優勢去拓展。 大型項目通過招商手段和渠道，完成整體商業的定位和主力品牌店的引進。中小型項目也要通過招商的方式，引進所需的商業品牌，完成項目的核心運營。所以說：由于商業地產中，地產項目的運作與銷售始終是圍繞著商業業態和招商進行，故商業在商業地產中明顯占據著項目實施的核心點。 商業地產的招商的中心環節，是設法引入著名的品牌商加盟整體項目的合作與經營。因此，我們得出結論：商業地產整體運作，賣的不是別的，賣的是知名的商業品牌，而因需求推出的商業品牌，完全是按整體商業地產項目量身打造的主力品牌。有良好的地段、環境，對商業地產來講，相對商業品牌，不是最主要的，但作用也很關鍵，她可以起到錦上添花、事半功倍的明顯效果。

    這幾年來，大連萬達集團企業，先后結盟家世界著名的商業品牌，包括沃爾瑪、家樂福、普爾斯馬特、百安居、歐倍德、百勝餐飲集團、時代華納等。在商業地產馳騁全國各地的開發中，一路領先，成為中國商業地產的領跑者。商業地產引進大量的國際知名的品牌戰略，意義重大：1．對項目號召力的提升；2．對項目商業價值的提升；3．投資開發風險的減小。雖然，在同知名的商業品牌的合作中，在租金上作出了很大的讓利甚至犧牲，但通過良好經營和品牌影響力，開發商在獲取有限租金之外，最大限度地贏得了銷售的主動權，從而獲得了高額的資產升值，使企業的資本實力日益增強，為其持續發展奠定了堅實的基礎。商業地產的快速發展，不僅為國內房地產界提供了很多商機，同時也讓我們更多的了解到國外先進的商業品牌和經營管理。我們有理由相信，隨著商業地產運作與經營，會給商業地產模式注入更多、先進的商業理念和成熟的品牌基因，去探索中國式的商業地產的奧秘。