淺析房屋買賣糾紛現狀及其審理原則

梁祖奎/東方法眼網/20070925
 

　　近年來，隨著我國經濟的發展，農村人口流動性增強，農村人口涌入城市、山區人口奔往平原、貧困地區人口流向發達地區，改善了很多人的生活條件和生活質量，同時也帶來了房地產開發市場、房屋買賣市場的升溫和火爆，相應出現了一些不規范的現象。房屋買賣是每個家庭生活中的大事，對促進社會和諧影響重大。因此，多一些慎重、多些相關法律知識尤顯重要，本文淺顯分析房屋買賣糾紛中的現象，旨在防止和減少此類糾紛的發生。

　　一、房屋買賣的類型

　　我國現居住的房屋大致可分為政府組織建設的經濟適用房、廉租房、限價房、單位集資建房、公房改制后的房改房、個人所有的私有房、再次交易的二手房、商品房、“小產權房”。其中，進入流通最多的是城市商品房、二手房、農村“小產權房”。不妨將房屋買賣合同與商品房買賣合同簡要比較，便于正確理解。房屋是指建筑于土地之上的供人居住和從事營業或者其他社會活動的建筑物。房屋買賣合同是指出賣人將房屋交付并轉移所有權于買受人，買受人支付價款的合同。由于其標的物是房屋屬不動產交易，除符合賣方交房、買方付款這一交付形式外，還必須辦理所有權轉移登記手續，這是房屋買賣合同區別于其他買賣合同的關鍵之處。商品房買賣合同是特指房地產開發企業尚未建成或者已竣工的房屋。它必須是由房地產開發企業建設，包括尚未建成和已竣工的房屋，并且公開出售。商品房買賣是是交易中的主流，但僅是其中的一種。

　　二、房屋買賣糾紛面面觀

　　由于房屋買賣涉及法律法規較多，不同于生活中的其他交易。而交易當事人由于風險意識差、法律知識不足、故意規避政策等原因，以及行政主管機關監管缺位，相關立法不完善，致使很多房屋買賣留下隱患，形成離奇復雜的糾紛。

　　陰陽合同逃稅款?，F實一些房屋買賣中，買賣雙方常常會簽訂價格不同的兩份合同，這就是所謂的“陰陽合同”。“陽合同”，系房屋買賣中，由雙方簽訂后向有關部門備案的那份合同，價格一般都很低。這種合同雖然符合合同成立的形式要件，但其實際上是通過虛假降低合同標的價格的方式，欺騙登記部門，目的是少繳稅金。這一做法客觀上損害了國家利益，違反了我國稅收法律法規，根據民法通則第58條、合同法第52條的規定，“以合法形式掩蓋非法目的的，合同無效”，法院一般都判定其無效，不具有確定雙方權利義務關系的效力。所謂“陰合同”，則是雙方當事人私下簽訂并實際履行的合同，價格一般都符合市場行情，充分反映了雙方當事人的真實購買價格和意圖?，F實中，法院一般都確認“陰合同”具有合同效力，可以成為確定民事權利義務關系的基礎。“陰陽合同”在二手房買賣中出現較多，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反了我國稅收管理規定，有關部門查實后，如果屬于一般偷稅行為，行政機關有權給予罰款、拘留等行政處罰；如果偷稅數額較大、次數較多，則可能構成犯罪。同時，買賣雙方簽訂“陰陽合同”后，雖然也可能有一部分人僥幸蒙混過關，但由于這類合同大多都存在未經登記不辦證、很不規范、約定不明甚至只是口頭約定等情況，履行過程中很容易出現矛盾。

　　只看房屋不看證。查看房產證是每個購房者必須做的第一件事?！冻鞘蟹课輽鄬俚怯浌芾磙k法》第五條規定：“房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權并對房屋行使占有、使用、收益和處分權利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權利受國家法律保護。某法院審理了一起房屋買賣案件，2004年2月，寧某請求某房產中介部介紹購買住宅，房產中介部告知寧某“李某在某生活區有一套住宅出售”，中介隨即約見李某見面商談。次日上午，寧某與中介一起來到李某居住的房屋，查看了房屋情況，商定價格為8萬元，并約定“寧某預付部分房價款6萬元，當日下午李某將房產證交付寧某”。三方返回中介部后簽訂了《買賣房屋合同書》，寧某向李某交付房款6萬元。當日下午，寧某與李某聯系房產證事宜，卻再也找不到李某。心急如焚的寧某與中介四處查問，發現李某“出售”的房屋竟然是租住他人的。在這一起案件中，不管寧某還是中介均未查看李某是否持有所售房屋合法有效的房產證。如果任何一方認真審查房產證，李某不可能如此輕易得手。還有的在買賣中對對方提供的房產證不放心，購房者對房產證的真偽不易辨認，在查閱賣方提供房產證時，有必要根據房產證號到當地房地產管理部門查證、核實真偽，防止出現房產證與房管部門登記不一致的情形，同時還要查證所買房產是否存在抵押物權或者被法院查封等限制交易的情況。即將于今年10月1日實施的《中華人民共和國物權法》(以下簡稱物權法)第17條規定，不動產權屬證書是權利人享有物權歸屬和內容的根據。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿一致為準。為保護交易安全，在簽訂房產買賣合同時，還應當訂立定金條款。書面約定定金并交付定金是保證合同得以履行的手段，也是防止財產受到侵害的有效保證?！吨腥A人民共和國擔保法》第六章的定金條款規定：“給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”“定金的數額由當事人約定，但不得超過主合同標的額的百分之二十。”買房動用資金較大，在簽訂房屋買賣合同時，買賣雙方應當在自己能夠承受的范圍內書面約定定金數額，并交付定金，防范房產交易風險。一旦購房者被騙，損失也可控制在定金范圍內。

　　小產權房沒名分。所謂“小產權房”，是指建設在農村集體土地上的商品性住宅。一般由開發商與村委會合作或由村委會自行開發建設。因其用地的性質，它不能獲得國家建設部門頒發的房屋所有權證，當然也不能上市交易，其“房產證”是由鄉鎮政府自制頒發的。相對于直接受法律保護的商品房所有權，這樣的產權性質以及所受到的產權保護比較“小”，所以被稱之為“小產權房”。對應的，由國家房管主管機關發給產權證的叫大產權。這樣的房地產開發建設的一般程序是：開發商辦理合法的立項開發手續后，辦理土地出讓手續并按規定將土地出讓金和使用稅（費）上繳給國家，由國家給開發商發放土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產權房屋。小產權房以價格低廉、交易簡便備受青睞，在房屋買賣市場中占有一定份額；但對房地產市場形成一定沖擊，擾亂了正規房地產市場秩序。目前的法律法規不允許在集體土地上進行房地產開發，不允許集體土地上建設的房屋向本集體經濟組織以外的成員銷售。在目前的法律政策下，小產權房沒有房屋建設許可證、國有土地使用證、建筑規劃許可證，在平時居住中相安無事，由于沒有真正的產權，不受法律保護，一旦發生糾紛被起訴，法院將認定房屋買賣合同無效。如一旦出現質量問題，購房者也往往難以找到處理糾紛的合同依據或法律依據；由于小產權房無法辦證，購房者無法通過抵押手段融資，也無法使其上市交易；一旦房屋面臨拆遷，還可能承擔沒有拆遷補償的風險。同時，小產權房交易帶來大量社會問題，一是國有資產流失，二是購房者仍然屬流動人口，對社會治安、計劃生育等工作帶來很多不便，購房者子女入學仍受困擾。

　　共同共有人未同意。房屋多為家庭成員共同共有財產。物權法第95條規定，共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權；第97條也規定，處分共同共有的不動產或者動產，除共有人另有約定外，應須全體共同共有人同意。而過去在辦理房屋產權證時，多以家庭成員中的一人作為戶主，很難查清房屋所有權人員。對這類案件，法院只能依據法律規定，認定房屋買賣合同無效，判令返還原物、恢復原狀，根據過錯賠償損失。特別是近年來，房價一路上漲，以未經共同共有人同意而反悔，要求確認房屋買賣無效的案件越來越多，以至出現子女告父母，丈夫訴妻子，賣房者主動起訴說自己賣房違了法。法庭上，被告不僅對原告的訴稱一概認可，還主動替原告說話，極力促成原告勝訴。屢屢出現諸多怪現象，如果同當前不斷飆升的房價聯系起來，一切就不言而喻了。余某在其丈夫去世后，與其子生活在一起。2005年3月，余某將原有房屋賣與鄭某，鄭某搬進去居住。2006年底，因城市規劃，該區被劃歸新城區，房價也飛漲。后其子以房屋為父母共同財產，其享有繼承權，母親私自處分房屋產權侵犯了其合法權益為由，遂起訴余某，請求法院認定買賣房屋協議無效。對購買共同共有房屋，僅在善意取得情形下可以得到法律支持。從物權法第106條規定看，對共同共有房屋善意取得需三個構成要件：買受人取得該不動產時是善意的；以合理的價格有償取得；轉讓的房屋已作產權變更登記。因此，應盡可能的讓家庭成員書面聲明、集體簽名同意，減少買房糾紛。

　　先付款未必先得房。王女士看中一套房，便與開發商簽訂了購房協議，并交了20萬元首付款。一段時間后，房價上漲，王女士覺得很值，然而就在她滿心歡喜地等著收房時，有一天卻發現一位姓李的先生搬進她買下的那套房開始裝修。更讓她驚訝的是，李先生還給她看了他名下的房產證。到有關部門一查，房屋產權確實已登記在李先生名下。原來，開發商雖與王女士簽訂了售房合同，但后來見房價上漲，便以更高的價格賣給了前來買房的李先生，并且為李先生辦理了產權登記。王女士一怒之下將開發商告上法庭?，F實中遭遇王女士這種情形的并不在少數，這被稱為“一房二賣”。在這種情形下，房子究竟屬于誰？由于物權法規定，不動產物權的變動未經登記不發生效力，因此王女士雖然與開發商簽訂了合同，但只享有合同上的權利，卻并沒有取得對房子的物權。而李先生雖然訂合同在后，卻由于已辦理產權登記，因而他現在是房子的合法主人。但王女士也不是只能自認吃虧，她可以依法維護自己基于合同產生的權利。根據合同法、消費者權益保護法和最高法院關于審理商品房買賣合同糾紛的司法解釋，她可以要求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償。

　　為防止這種情況發生，讓先買者也能先得，法律為買方設定了一個保護制度，即預告登記制度。物權法第20條規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。王女士在購房之初就可以向登記機構申請預告登記，經預告登記后，開發商未經她同意將房屋賣給他人的就屬無效行為了。不過，預告登記的有效期限并非無限長，物權法同時規定，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

　　三、房屋買賣糾紛案件的審理原則

　　由于房屋買賣數量增多，形式各異，糾紛較多，引起訴訟的案件也相應增多，近年來在民事案件中的比例逐年上升，糾紛原因也千奇百怪，加之我國的土地政策還在不斷完善，給此類案件的審理帶來難度。筆者認為，對于商品房買賣合同糾紛，物權法及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》已有明確規定，對于房屋質量瑕疵、貸款買房、懲罰賠償、解除合同等都有明確規定，一般較好處理。對于其他房屋買賣合同糾紛，則要根據民法通則、合同法等有關法律規定處理，不能一概定論，但在審理此類案件時，要堅持維護交易安全，調解優先等原則。一是堅持真實意思原則。牢記動產以交會實現物權，不動產以登記完全享有物權。未經登記不必然無效，只是不能對抗善意第三人。物權法第15條的規定：當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。只要當事人有真實交易的意圖，盡可能彌補合同上的瑕疵，促使雙方繼續履行，這也體現了合同法的原則。因此，在審理中要揭開賣房者合法訴訟的面紗，隨著近幾年房價的突飛猛漲，類似想吃后悔藥的人不在少數，于是在利益的驅動下，夫妻、父母均成了擋箭牌。特別是城市化的進程，一些城郊鄉鎮陸續被劃歸城區，本來無人問津的房子也一下子值了錢。當初偷偷摸摸賣的房，原本避之唯恐不及的政策法律如今成了悔約的尚方寶劍。而一人訴訟，常常眾人在背后觀望，一旦處理不當，將會引起一系列的訴訟，甚至引起群體性的訴訟，引起社會的不穩定。所以在涉及房產糾紛訴訟中一定要仔細觀察分析，看清當事人訴訟背后的真正意圖，在審理中既要考慮本案的法律效果，也要考慮該案裁決帶來的社會效果。二是保護交易安全原則。通過補償房價變化產生的差價維護交易安全。從體現當事人的真實意思、從維護交易安全、生活穩定的角度出發，從保護善意第三人的利益出發，盡量維護合同的有效性。所以在訴訟中堅持差價補償的原則，即讓賣房者在按照現有市場價補償購房者的前提下解除合同，在此原則下進行調解，既是對惡意訴訟者的懲罰，也有利于維護合同的有效性。通過貫徹此原則讓賣房者明白，想投機取巧進行惡意訴訟，即便是利用了合法的外衣來掩蓋，也得不到預期的利益，甚至會受到法律的制裁。法律不能成為個別人謀取個人利益的工具。三是倡導和諧至上，貫徹調解為先的原則。在調解過程中進行充分的法律釋明，讓當事人了解房產糾紛涉及的相關法律和政策，以及相關的鑒定費、評估費等各種訴訟成本，讓當事人算清賬，做出明智的選擇。