左小蕾/《第一財經日報》/20080417
過去，沒有區分兩個市場， 也沒有區分兩類不同的需求?；\統的一句“需求”旺盛，成為判斷房價應該上漲的最主要的理由。但是模糊的“需求”概念導致模糊的價格判斷。實際上是利用大多數人的居住需求推高整體房地產價格，有利于少部分投資者的賺錢效應
關于2008年房地產價格現在眾說紛紜，主要觀點無非是“看漲”或者“看跌”。我們認為，在2007年出臺的一系列新的房地產政策環境中，談“房價”不能太籠統，一定要區分清楚居住性市場和投資性市場這兩個不同的市場。否則，房價漲跌的討論是沒有意義的。
兩個房地產市場的區別
首先，2008年的“房價”必須討論兩個價格。在新的房地產政策下，房地產行業被清楚地劃分成兩個市場，一個是居住性市場，一個是投資性市場。兩個市場就有兩個價格。判斷2008年的房地產市場，就不能籠統地討論“價格”，要分別討論“居住性市場的價格”和“投資性市場的價格”?；\統地談價格，就會混淆兩個市場不同的價格形成條件和價格形成規律， “房價”概念就不準確， 不符合“房市”目前兩個市場的格局。
其次，兩個市場使需求被清楚地細分。兩個市場有兩類不同的需求。居住性市場的需求是實際需求，這一個市場的需求是以一套住房為目標的，或買或租。居住性市場的需求者基本是低收入人群，受收入水平約束，價格的穩定對他們的需求十分重要。居住性的需求市場比較接近一般的商品市場，一套住房的效用滿足度和收入約束，可以產生穩定的均衡價格。
投資性市場的需求是賺錢的需求，這個市場的需求是以買賣房屋賺取價差為目的的。投資性市場的需求者是不在意價格高低的，他們最在意的是價格必須不斷上漲。只要能夠在比購買價格更高的價格上出售，賺錢需求就能得到實現。投資性市場賺錢需求的效用函數，理論上是沒有最高滿足極限的。換句話說， 賺錢需求對價格有無限上漲的需求，從需求角度是沒有均衡價格可尋的。
過去，沒有區分兩個市場， 也沒有區分兩類不同的需求?；\統的一句“需求”旺盛，成為判斷房價應該上漲的最主要的理由。但是模糊的“需求”概念導致模糊的價格判斷。實際上是利用大多數人的居住需求推高整體房地產價格，有利于少部分投資者的賺錢效應。
事實上，不同的需求決定的是不同的房價。在需求被細分以后，根據不同“需求”來判斷房價漲跌也不能統而論之。
所以新的房地產政策最重要的新意，就是明確地把房地產分割成了兩個不同的市場，針對不同的市場實施不同的價格管理和政策組合。
政府將主導居住性市場，包括制定購買經濟適用房和租住廉租房的收入標準，最重要的是制定合理的價格標準，提供較多的保障性住房的土地資源， 并對經濟適用房的二手房采取回購。如果合理的規則得到嚴格的執行，經濟適用房和廉租屋的投入規模加大，相信“居者有其屋”的需求會逐漸得到滿足，發展商的資本投入應該可以得到社會的平均收益回報，居住需求的房地產價格就基本穩定了。
對于投資性市場，政府基本不對價格進行管制，但是對貸款進行了新的規定，比如，加大第二套房的首付比例，對發展商嚴格房屋封頂后才能出售的要求等。在以自有資金投資為主的投資性市場上，如果價格上漲，不會影響居住市場的價格。如果價格下跌，也不會帶來銀行的壞賬進而影響經濟。經濟穩定的目標就實現了。
這里有一個需要界定的概念，有許多相對高收入的人，在滿足了居住需求后，希望換取更好的居住條件，換句話說，有一套住房希望住更好的住房的人，我們也把他們劃歸入投資性市場范疇。如果這個群體很大，投資性市場價格應該走高。如果這個群體并不是很大，供給大于需求，空置率會引導價格下行。
所以，2008年，中國的居住性市場的價格應該不會有變化。因為兩個市場的分割，投資性市場的價格的上上下下不會波及到居住性市場的價格。而投資性市場上，在投資者發現投資性市場主要是投資者自己時，價格也會穩定下來。只要政府的房地產政策得到落實，我們對2008年中國房地產的價格可以有相對的穩定預期。
兩個問題必須注意
首先，美國次貸的一個教訓，就是不能把低收入群體的住房問題完全交給市場。因為完全市場化的價格變化，很容易使滿足基本居住需求的低收入群體的違約率上升，最后帶來危機而拖累整體經濟。
但是中國的低收入群體的住房也不能全部由財政來解決。因為2007年財政收入4萬億元，與保障性住房需求所需要的建設投入比是遠遠不夠的。我們認為，應該讓民營資本進入經濟適用房和廉租房的建設和開發。也可以借助社會資本，包括銀行資本， 設計一些風險控制機制比較有效的、為低收入群體量身定做的金融工具，使保障性住房的投入能夠市場化運作，同時風險也降到最小。
其次，銀行的壞賬是否會增加。
有觀點認為，房地產新政的執行對銀行過去幾年過高的房地產貸款有增加壞賬的風險。我們認為，現在開始注意投資性房地產貸款中的盲目性，對減少銀行將來房貸壞賬是非常重要的。
一般認為中國沒有次貸的問題。事實上中國的信譽記錄是不完善的。依靠價格上漲支持的房地產貸款，沒有特別嚴格的信譽記錄的中國房地產貸款，實際上與次貸一樣是高風險信貸產品。特別是那些靠房屋的滾動抵押不斷獲得貸款、不是自有資金為主的投資人，房價變化以后出現“逾期”房貸的概率非常高，中國式次貸就可能會產生。這應該是為什么要提高第二套房的首付比例的重要原因。
盡早切實落實新的房地產政策，調整信貸結構，穩定房地產價格，是避免以后發生大規模中國式“次貸危機”、嚴重沖擊銀行信貸體系的重要措施。
減輕兩方面的擔心
第一個擔心是，對經濟增長下滑的擔心。有擔心房地產行業是否會大幅下滑，從而影響經濟增長。這個擔心有一個概念需要進一步理清。保障性住房建設也屬于房地產業。而且，中國的居住性需求巨大，居住性市場規模巨大。因此保障性住房的需求也是巨大的。滿足居住性需求的投資完全可以推動房地產業持續發展。經濟適用房和廉租房規模的擴大，投資力度加大，加上各種配套的服務設施建設，仍然能夠創造就業，仍然能對經濟增長有貢獻。
投資性市場只要有足夠的需求，特別是有許多上面提到的“換房”需求，而且有能力主要用自有資金來“換房”，投資性市場也一樣有發展的空間，價格也可能上漲。
第二個擔心是，奧運以后房地產泡沫破滅的擔心。
我們認為，如果房地產新政得到比較切實的落實，居住性市場價格在政府的管理下，應該不會有太大的變化。如果投資性的房地產價格相對平穩，市場對于奧運會后房地產市場會大幅下滑的擔心，應該也大可釋懷了。因為，如果奧運會之前，沒有出現大幅炒作性上漲的話，奧運會后也就缺少下跌的空間。
所以，我們判斷，只要新的房地產政策能夠執行到位，居住性和投資性兩個市場被明確分開，按照經濟規律，2008年中國的房地產價格有望出現穩定的局面。經濟增長不會因為房地產業而下滑。
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2008/4/22 10:35:00