供需兩旺市場繁榮——2007年中國土地市場印象

蔣云峰/國土資源網/20080213

2007年，中國國民經濟增長較快，初步核算，前三季度國內生產總值為166043億元，同比增長11.5%，比上年同期加快0.7個百分點。宏觀經濟的迅猛增長，帶動社會對土地這一個基本生產、生活資料的需求。2007年全國土地市場供求兩旺，購置面積和開發面積攀升。國家相關部門出臺多項法律、法規，加強土地調控政策的落實，對促進土地市場持續健康發展產生了積極作用。

供求：房地產市場需求的增長，拉動土地開發不斷加速

土地市場的需求最終取決于房地產市場的需求。近兩年，受國民經濟發展、城鎮居民收入增長以及人們對房價增長預期等多方面因素的影響，中國房地產市場需求出現了爆發性的增長。2006年，全國商品房銷售面積60628.14萬平方米，比上一年增長38%；2007年1－10月，全國商品房銷售面積53564.96萬平方米，比去年同期增長了31%。

房地產市場需求的增長，拉動土地開發不斷加速。2007年1－10月份，全國土地購置面積為31350.79萬平方米，比上年同期增長了17%；同期，全國土地開發面積19835.19萬平方米，比上年同期增長了8%。自1999年到2006年八年的時間內，全國土地開發面積除2004年下降5%外，均保持持續增長，2005－2006年全國土地開發面積平均增長率達到16.66%，呈持續攀升態勢。

存量：土地囤積面積超過10億平方米，加劇市場供不應求

據統計，1998年到2007年10月，全國累積購置未開發的土地面積達到了105815.97萬平方米。從2007年1－10月來看，全國購置土地面積超過土地開發面積1151.60萬平方米，差值比去年同期增長了36%?！　”坦饒@中期業績報告

披露，其土地儲備為5400萬平方米。萬科2006年末的土地儲備為2050萬平方米，至少可維持開發4年以上……土地囤積現象在二三線城市表現尤其突出，而且是開發商融資的重要概念。碧桂園土地儲備即以二三線城市為主，其巨大的土地儲備量為其港股上市提供了基本條件，成為一些資金短缺的開發商融資的“榜樣”。開發商“囤地”加劇了土地市場的供不應求，國土資源部專門下文要求加大閑置土地處置力度，而房地產用地是清理、處置的重點。

價格：“天價地”是市場的產物，關鍵是分清市場與保障的界限

2007年，開發商拿地熱情高漲，土地招拍掛市場非?；钴S。一些地區出現的“天價地”成為房地產業界熱議的問題。在市場經濟條件下,供求關系決定價格，“天價地”是市場的產物。“天價地”本身不是問題，“天價地”問題的實質在于，不能把市民基本居住問題交給市場解決，否則既解決不好市民基本居住問題，又打亂了市場的基本秩序。國務院出臺《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，初步將市場分為保障和非保障兩部分，是解決這一問題的根本途徑。

政策：調控深化、細化，有利于貫徹落實

2007年，土地調控進入落實階段。首先從稅收上加強了管理：1月16日，國稅總局下發《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，房地產開發企業在進行房地產項目結算時，將面臨嚴格、全面的土地增值稅清算；加強了對土地市場的監察和管理：6月15日，國土資源部下發了《關于嚴明法紀、堅決制止土地違法的緊急通知》；10月9日，國土資源部發布了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》，要求從11月1日起，未繳清全部土地出讓價款，不得發放土地使用證，也不得按出讓價款繳納比例分割發放土地使用證；規范土地儲備管理：12月4日，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合制定發布了《土地儲備管理辦法》；對土地供應結構進行了調整，加大了打擊土地囤積的力度：9月30日，國土資源部下發《關于認真貫徹〈國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進一步加強土地供應調控的通知》……

2007年一系列的土地市場調控政策，盡管主要是對以往調控政策的“深化、細化”，但更加強調公開、公平、公正的市場配置機制，規范了土地市場，加強了監管，有利于宏觀調控政策的落實。