次級債危機對中國房市的啟示

易憲容/中國社會科學院金融研究所研究員

美國次級按揭債券的問題，我是國內較早關注者。還是在美國次級按揭債券危機沒有爆發出來的2007年1月，我就寫過一個報告，希望國內投資者到海外投資要密切關注這些證券化資產，特別是國內大的金融機構要密切關注它的動態。隨著美國房地產市場價格的逆轉，美國次級按揭債券的潛在風險果不其然漸次暴露出來。

　　特別是最近，7月27日和8月18日，更是由美國的次級按揭債問題引發全球股災，日本、香港地區、澳洲、歐洲各地股市紛紛下跌，從而使得全球金融市場出現一片恐慌及各國政府紛紛向金融市場注資達4000億美元。

　　“次貸危機”對中國的影響不大

　　對美國次級債危機對中國的影響，我想不會太大。因為，一是中國金融市場是一個封閉的市場，美國次級債的危機不會波及到中國市場多少；二是中國的金融機構投資購買的美國次級優債券不多，至多也不會超過100億美元。但是，也有人指出，美國次級債券市場的危機將會戳破全球資產價格的泡沫，從而引發出一場全球性的金融危機。對此，我曾問過索羅斯基金的經濟學家，他告訴我，對美國次級債券危機密切關注是必要的，但對次級債危機的恐慌則不必要。事實上，有研究表明，這次美國次級債券損失大約在1500—2000億美元。而這樣一個損失對一個近20多萬億美元的美國股市及全球股市來說，其損失也不見得是很大。對于中國來說，即使加上次級債券危機影響美國居民的消費，并由此傳遞到中國的出口，即使這樣，我想其影響也是十分微小的。

　　“住房按揭貸款是優質資產”的神話受到質疑

　　不過，美國次級債券危機給中國按揭貸款市場的啟示是值得深入思考的。我們知道，所謂的次級貸款債券是指美國從2000年經濟不景氣以來，布什政府利用低利率及減稅政策，直接鼓勵居民購房，并以建筑業來拉動整個經濟的增長，從而帶動了美國一波房地產大漲。在這種的情況下，很多做房屋貸款的銀行、金融公司，大力借此擴張住房貸款。在激烈的競爭面前，不少金融機構不惜降低住房信貸的消費者的準入標準(即“次級信用”的人大量進入)及為購房者提供零首付來吸引購房者。然后，有投行向這些銀行買這些貸款，將它打包成一筆債券賣給投資者。這些債券就是“次級房貸債券”。

　　在房價上漲時，這些債券的風險會潛在下來，其風險也不大。但當房地產市場價格一旦發生逆轉，這些次級按揭貸款人的違約風險立即暴露出來，次級按揭債券的價格大跌，債券的投資者就可能遭受巨大損失。而且在這種情況下，這些債券沒人接手，想賣也賣不出去。由于這些債券在市場上沒人敢買，故而基金公司向市場公告拒絕客戶的贖回申請，由此引起整個金融市場的恐慌。美國次級債券的危機也由此而生。

　　對于美國次級債券的危機，我們并非要談中國有多少金融機構涉及此事，也不要關注太多美國次級債券危機將影響中國對美國的出口，我們更應該關注的對成長中的中國金融市場有多少啟示。在中國，居民的住房按揭貸款一直理所當然地認為是“優質資產”。這樣一個觀念在中國的房地產市場已經大行其道幾年了，而且即使到現在，除了銀監會及央行這樣的監管機構有所察覺之外，房地產市場、商業銀行對此仍然是無動于衷，“住房按揭貸款是優質資產”的神話仍然是房地產市場主流意見。但實際上，當美國這種神話破滅時，居民按揭貸款的潛在風險就暴露無遺了。這種資產的優質性就會受到嚴重質疑。在這個意義上來說，對中國是有很大啟示的。

　　個人住房按揭貸款亟需提高信用門檻

　　其實，中國的住房按揭貸款的風險應該比美國次級債券的風險高許多。因為，很簡單，首先，從住房按揭的對象來看，美國的次級按揭債券的次級貸款人的信用還有等級之分，即“次級信用”，但是對于中國的按揭貸款者來說，估計其中的大部分人連“次級信用”都不及。何以為證？據我調查所知，在這幾年，凡是個人要申請住房按揭貸款的人，沒有誰不能夠從銀行獲得貸款的。既然人人都能夠從銀行獲得住房按揭貸款，那么住房按揭貸款者基本上是沒有信用等級可分。如果這樣，必然會讓很大一部分信用不好的人進入房地產按揭貸款市場。

　　按照銀監會個人住房按揭貸款指引，個人按揭貸款的貸款額是個人每月按揭貸款還款額不得超過個人家庭月可支配收入的50%。但實際上，國內居民及住房投資者在辦理住房按揭貸款時，沒有多少人能夠滿足這樣一個最基本的標準。有的人或是從律師事務所或單位開出假的工資收入證明(有很多情況下銀行放款人會明確告訴貸款者作假)。試想，用假的收入證明、假的工資證明等虛假的文件到銀行進行按揭貸款，那么這些人的信用有多少就十分令人質疑?？梢哉f，如果以美國的個人信用評級標準，中國不少個人住房按揭貸款者不僅沒有信用，甚至是負信用。

　　這種情況的存在，就必然造成在中國房地產市場不少人利用假信用大量地從銀行撈取貸款炒作當地房地產。在上海，2004年曾經發生過有人貸款7800萬，購買住房128套的怪事，就是通過假信用的方式進入的?？梢哉f，盡管目前國內不少個人住房按揭貸款的信用不好，但是在房地產市場價格一直在上漲時，那么這種沒有信用甚至負信用的人就不會暴露出來，因為，過高的房價會把這些潛在風險完全掩蓋起來。但是如果中國的房地產市場價格出現逆轉，其潛在風險必然會暴露出來，國內銀行所面臨的危機肯定會比美國次級債券出現的危機要嚴重。

　　“次貸危機”向中國銀行房貸業務敲響了警鐘

　　美國次級信用貸款的風險盡管很高，但是這種風險基本通過證券化的方式已經分散了。這里說明兩個問題，盡管美國次級信用貸款風險通過證券化分散了，但是這些風險并不會消失，一旦條件不滿足，它就會暴露出來。另外，中國住房按揭貸款的證券化程度低，因此其不良信用貸款的風險基本聚集在銀行體系內。如果房價一直上漲，這些潛在風險并不會暴露出來，但如果房價出現向下逆轉的趨勢，這些聚集在銀行的風險就會爆發出來。

　　目前國內銀行基本上是國有銀行或國有股份占主要比重的銀行，因此，這些銀行為了其自身短期效益，采取對住房按揭盲目擴張的態勢。因此，它們不僅放寬了個人住房按揭貸款者市場進入，根本就沒有遵守銀監會相關指引，甚至于采取各種方式規則這種指引，而且以金融創新為名讓這種房價上漲的個人住房按揭貸款無限放大，比如什么加按揭、轉按揭等。在這樣的情況，使得中國的住房按揭貸款的風險進一步放大，甚至越積越大。

　　另外，從總量來看，美國的住房按揭市場發展50多年，其住房貸款余額也不過在3萬多億元，但是中國房地產市場剛發展不到十年，其個人住房按揭貸款余額就達到2.6萬多億元，加上公積金住房貸款4000多億元，實際上已經超過了3萬多億元。這樣高的住房按揭貸款，在房價上漲時，銀行一定會把這些貸款看作是優質資產，但是如果中國房地產市場價格出現逆轉，住房按揭貸款的潛在風險就會暴露出來。盡管目前各大城市商業銀行仍執行房貸首付比例最低30%的政策，但商業銀行暫停二手房按揭、停辦抵押貸款等情況都表明銀行監管部門暗自收緊個人房貸。這些都表明住房按揭貸款為“優質資產”神話已經打破，國內商業銀行開始對住房按揭貸款的風險警惕起來了。應該說，這是好事。

　　對于在美國次級債券危機后，中國銀行監管部門會采取什么政策，我們不得而知，但是對這個問題的警覺已經表現了出來。對此，中國的金融監管部門一方面要對美國次級債危機認真地研究并總結出經驗教訓，另一方面該是全面檢討中國銀行的住房按揭貸款時候了。不要讓一些商業銀行為了短期之利益、為了一己之利而讓國內銀行體系的風險越積越大?？梢哉f，如果不對中國銀行按揭貸款進行全面檢討，不打破目前中國銀行體系“住房按揭貸款為優質資產”的神話，那么中國金融體系面對的危機與風險也就不遠了。因為，從上述的分析可以看到，中國按揭貸款實際上比美國次級債券的風險要高！