酒店式公寓的投資之道

王玥/《理財周刊》

“酒店式公寓”最早源于歐洲的“產權式酒店”，指的是開發商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，并聘請酒店管理公司引進酒店式的物業管理，為業主開展出租服務和理財服務。

據統計數字顯示，上海目前有各類已建成的小戶型公寓樓盤（單身公寓、酒店式公寓、公寓式酒店、產權式酒店）超過70個，這些樓盤中，小的有近百套房，大的有六七百套，全上海有小戶型公寓超過3萬套，而大部分酒店式公寓的產權在大大小小的投資客手里。

酒店式公寓并非都是“黑馬”

酒店式公寓受到追捧,自然是因為其便捷的服務和優勢的地段。在上海這樣一個外來人口、年輕白領和外籍商務旅游人士不斷增長的城市，投資客們當然有理由相信酒店式公寓具有廣闊的投資前景。所以酒店式公寓在相當長的一段時間內，紅得像“冬天里的一把火”。

酒店式公寓項目本身的設計應該是個性化的，不流于一般形式。同時這類房產一般建在市中心和交通便捷地區，周邊商店、餐飲、娛樂等配套齊全，外立面、電梯、中央空調、水路管線等都使用較高檔配置。與傳統的酒店相比，其在硬件配套設施上毫不遜色，而服務往往更勝一籌：它能夠為客人提供酒店的專業服務，如保姆保潔、24小時送餐、代購物品、代繳費用以及一些商業服務等。更重要的是它向住客提供了家庭式的居住布局以及家居式的服務，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環境和專業服務，而且租價更合理。由于它吸收了傳統酒店與傳統公寓的長處，因此，備受中短期租務需求的白領、商務人士和異地旅游人士的青睞。

然而事實上，超過一半的酒店式公寓是由爛尾辦公樓改造而成。雖然價格與一些度身定做的高檔酒店式公寓相比比較便宜，但在總體規劃、功能設施配備、房型、朝向等方面并不占優勢，居住也不一定很舒適，其產權也只有50年。由于規劃的遺留問題，一些酒店式公寓里的用水、用電都按工業標準收，常年住下來，多付的水電費也不少；爛尾辦公樓的層高較高，改造設計時，大多做成錯層或復式，盡管加大了使用空間，但同時也大大提高了售價。業內人士普遍認為，酒店式公寓是滬上房產中最為脆弱的一環，一旦上海房產掉頭下行，首當其沖的一定是這種爛尾辦公樓改造而成的中低檔的酒店式公寓。

目前市場上，很多開發商在開發或包裝酒店式公寓時，很少考慮酒店式公寓的最終使用者的要求，一些設計欠佳、經營管理不善的酒店式公寓，根本不能保證其服務的優質和盈利的持久。

市場自身出現分化走勢

戴德梁行發布的第二季度北京酒店服務式公寓租賃市場皚告顯示：該類物業總體租金為21.88美元每月每平方米，比上季度下降了2.13%。中、低檔酒店服務式公寓平均租金分別為20.13美元和17.50美元每月每平方米。但高檔酒店服務式公寓的平均租金為28美元每月每平方米，比上季度上升0.9%。在空置率方面，第二季度酒店服務式公寓租賃市場的總體空置由25.56%上升為29.27%，增加了3.72%。其中，中、低檔酒店服務式公寓的空置率由上一季度的29%和22.96%上升為33.7%和30%，惟獨高檔酒店服務式公寓的空置率由上一季度的24.71%下降為24.12%。

在SARS最為肆虐的二季度，眾多物業普遍不景氣，高檔酒店式公寓的這種逆市而動引起了業內人士的普遍關注。究其根源不難發現，其實近幾年雖然新盤供量較大，但真正能夠滿足高檔租賃需求，位置和配置雙優的項目卻寥寥無幾。

和北京類似的是，從目前市場狀況來看，上海目前的高檔酒店式公寓市場供給總量也還不多。根據目前市場統計數據顯示，中、低檔酒店式公寓還位居市場主流。

事實上，隨著大量國際客源涌入，高檔酒店式服務公寓將有很大發展潛力。根據抽樣調查結果顯示，在2001年來滬入境的200多萬人次中，以商業活動為目的的占39.3%；從職業構成來看，商貿人員占28.3%，職員占23.1%，專業技術人員17.6%，以上人員占總數的69%。上海未來幾年，每年將有不少于10萬的新增商務需要短、中期駐滬的外來人口，其中境外和外省市高層人士及經濟、技術精英將在1萬～2萬。他們多數擔任高級管理人員（CEO、專家、總監、高級會計師、部門經理）等，有著優厚的住宿津貼補貼，是中、高檔酒店公寓消費能力的市場主體。同時，國內知名企業駐滬的高級管理人員也具備極強的消費能力，他們絕大多數為公司的領導者和決策者，同樣也享受著公司給予的豐厚的福利待遇，且其工作時間也并非長期或永久性的，因此中、高檔的酒店式公寓也是他們主要的選擇。未來5年內，小戶型酒店式公寓仍將受歡迎，且仍能保持較高的房價。所以前幾年許多酒店式公寓常常亮出“客滿牌”，入住需要登記排隊，住宅需求缺口毋庸置疑。這兩年供應量增多，出租率仍保持在80%以上。

服務和物業管理是關鍵所在

而在硬件條件差不多的情況下，什么是競爭中制勝的關鍵因素呢？很多人當會脫口而出：服務。的確，設備很陳舊的香格里拉、長富宮等物業，如今的租價都高于周邊新蓋的酒店，服務和管理在其中起了決定作用。高檔酒店式公寓的優勢也在于此。

因此，讓一個有基礎的項目發揮其最大的價值，關鍵在于其后期的物業管理水平和經營管理水平。在高檔租務市場中，客戶去留的決定，60%～70%受物業管理水平高低的影響。提供良好的服務是評定物業好壞最基本的條件，可大大提高物業的附加值，直接影響到物業的租金和收益回報，因此，很多國際性知名酒店管理集團都對高檔酒店式公寓“情有獨鐘”。在整體市場環境、硬件水平相當的情況下，物業管理是未來酒店式服務公寓競爭的焦點。

一般來講，高檔品牌酒店式公寓所在的地理位置通常是傳統的高尚地段，或商務區的有效輻射地帶，其地域價值以及升值空間對投資者來說，都形成極強的吸引力。很簡單的道理，誰提供特色的優質服務，誰就能在市場占據先機，誰的投資就能較快見到收益。所以，高檔酒店式公寓成為一枝獨秀，也在情理之中。

投資酒店式公寓需明辨優劣

業內專家普遍認為酒店式公寓比同檔次公寓的投資具有更廣闊的前景，但如何保證提供高質量的后期服務，尤其是優質的租賃經營管理，保證有充足的租住客源，是業主投資酒店式公寓特別要注意的問題。

目前，市場比較流行包租，開發商和投資客簽署相應的包租協議，目的是想達到投資客和開發商的雙贏，上海就有多家樓盤采取這樣的行銷方式。

然而，任何投資都會存在風險，投資客接受包租的方式時，不僅僅要看保證方有無實力，同時還要注意物業本身是否能滿足最終使用者的要求，更要看物業的經營管理的實力，是否有充足的租賃客來源。

因此，投資酒店式公寓，一定要注意辨明身份。新建酒店式公寓項目往往是開發商經過市場的洗禮之后，從市場的角度設計出的人性化的、更加適應廣大小業主和最終租借使用者需求的項目。同時，具有品牌和酒店服務經驗的公司往往能夠保證客戶服務質量和租賃客源的充足，從而保證到廣大小業主的權益。

產品的發展總是從無序走向成熟，任何新項目經過市場的洗禮后必將趨于完善和理性。當市場處于絕對的供不應求階段時，無論你端上來什么菜都會被饑餓的食客一搶而光，但當大家漸漸填飽了皮以后必然開始對菜肴講究起來。而這個時候，以前產的弊端也開始逐漸暴露。因此，在今后的房產投資浪潮中，投資酒店式公寓一定要擦亮眼睛，對意向樓盤的質量和服務進行深入了解，盡量選擇全新設計和知名酒店集團專業經營的新建項目，盡可能地深入研究。