于今/東中西部區域發展和改革研究院執行院長
我國的住房金融是伴隨住房制度改革和金融體制改革的不斷深入，以及房地產市場的日趨成熟而逐漸發展和完善起來的。特別是1998年6月，全國住房制度改革和住房建設工作會議提出今后房改的重點之一，是“改革住房分配體制，逐漸取消住房實物分配，實行住房分配貨幣化”以來，在住房分配方面實現了從行政配給到市場配置的重大變革，使我國的房改取得了實質性的飛躍，同時也為我國住房金融業提供了發展的契機。
隨著國家加快住宅產業的發展，居民住房消費商品化水平的提高，住房金融業的規模正在不斷擴大，占商業銀行業務的比重不斷提高。中國四大國有銀行—中國工商銀行、中國建設銀行、中國銀行和中國農業銀行，其房地產貸款余額合計占中國全部貸款總額的60%左右。所以他們對房地產業的支持也是最大的。
中國人民銀行也更加注重住房金融體系的完善，住房金融業務的經營機構也由過去建設銀行等少數銀行經營發展成為多家商業銀行共同經營，住房金融市場已經開始由過去少數銀行壟斷經營發展到多家銀行為重新分割市場份額而進行激烈的競爭。
一、房地產金融的現狀
近年來，國家為擴大內需，拉動經濟增長，在實行積極的財政政策和進一步發揮貨幣政策的同時，加大刺激居民消費的力度，以推動整個經濟的良性循環。為深化住房制度改革，促進住房建設與消費，國家先后出臺了一系列的住房與金融政策，為住房消費貸款業務提供了良好的發展契機。各家商業銀行根據國家的政策導向相繼采取各種措施，加大住房金融業務的經營力度，使得住房消費信貸業務取得前所未有的快速發展據悉，我國房地產金融在金融總量中所占的比例已越來越高。2005年底房地產貸款達到3.07萬億元，占金融機構人民幣各項貸款余額的14.84％，與GDP的比率為16.75％，商業性個人住房貸款余額為1.84萬億元，占金融機構人民幣貸款余額的8.9％，與GDP的比率為10％。
就我國情況來看，房地產業已在國民經濟中具有舉足輕重的地位。據測算，房地產業與57個產業存在直接與間接的聯系，2001年對GDP增長的貢獻率在1.9個至2.5個百分點之間。2005年中國房地產開發投資達到15759億元，占固定資產投資總額的17.78％，占GDP的8.6％。國家統計局2002年的調查還表明，住房已占居民家庭財產的47.9％，住房貸款是我國居民最主要的負債，直接影響居民的其他消費支出。
房地產的過快增長，造成了大量的地產空置率?？罩寐实膰H警戒線在10%，而中國地產空置率已超過26%，專家預測按目前的增長速度，不久就會達到30%。業內人士表示，房地產投資50%都是靠銀行貸款。目前銀行的房地產按揭不良貸款數量在上升，不過因為房價沒大的下跌，很多問題還沒爆發出來，一旦出現大的波動，情況爆發出來，不良貸款率將遠遠超過目前的比例。因此，要維持現在的局面，銀行只有拿錢去頂住，但這又造成房價繼續上漲，形成惡性循環。房地產金融問題已引起監管層的高度關注。
二、正確認識房地產業和金融業的地位和作用
金融業是國民經濟中一個十分重要的行業，通過它的融資和支持功能，一直產生著加速各行各業和國民經濟發展的巨大作用。房地產業是我國國民經濟中的一個重要的支柱產業。它的發展，對于保證發展生產和提高生活，拉動相關行業，擴大內需。
促進國民經濟的發展，都產生著極為重要的作用。因此，通過深化改革、改善管理、提高素質，積極促進金融業和房地產業持續健康地向前發展是擺在兩大行業面前，也是擺在我國各級政府和相關部門面前的一項重要任務。
這里要指出，現代金融業既會產生促進經濟發展的作用，反過來也能產生抑止、調控經濟發展的作用。為此，許多國家的政府都會利用金融的這種特性去進行宏觀調控，即通過金融的優惠和支持政策去促進某些產業的發展，或者通過提高貸款利率甚至不予貸款等辦法去抑制某些產業的發展。眾所周知，在市場經濟發達的社會，對國民經濟發展，應以市場調節為主，必要時才輔以行政調控。在必須利用金融杠桿實施行政調控時，需由中央政府站在全局的高度，經過全面的調查研究，廣泛征求各方面的意見，作出科學化和民主化的調控決策。
三、房地產金融政策建議
目前的房地產金融政策應該說在推動房地產蓬勃發展方面是第一大功臣。他提高了老百姓的有效需求。因此，雖然在影響房地產價格方面，一方面供需關系影響有著很大的作用，另一方面有效需求則是房地產金融的杰作。
房地產貸款共分為以下三個種類：房地產開發類貸款、土地儲備貸款、個人按揭貸款。因此，要想通過房地產金融改革降低房地產投資熱度和泡沫，就必須從三個方面進行金融改革。這里作者暫不考慮地方政府是不是把房地產作為當地支柱產業大力發展因素，僅僅就為了降低房地產發展過火，降低和緩解房地產價格增長過快其根本的手段是降低炒家資金鏈的耐受力。特提出如下金融政策：
1、提高房地產企業開發自有資金比重
房地產開發的融資大部分依靠銀行。據統計，天津198家房地產企業包括房地產企業20強都曾在不同銀行有過貸款記錄，完全運用自有資產的企業少之又少，可以說，天津房地產企業80%的資金來源于銀行貸款。
中國的融資結構如不做大的調整，房地產市場的大起大落還是很難避免的。如整個社會的融資過分地依賴于銀行。銀行承擔了融資的任務，同時也承擔了風險。目前一般的開發貸款自有資金在30%，因此房地產開發貸款應該在滿足自有資金40%到60%以上、且五件齊全。
2、提高一手房和二手房首期比重
目前，消費者購買房產除去首付外剩下的余款也基本需要銀行貸款來支持。按照常見的30年按揭，以貸款80萬計，每個月大概6000元。按照出租房價以深圳等沿海發達地區為例大概在2500-3000左右，也就是說投資者每個月大概自己交3000元，按照一般的家庭是能夠承受的，也就是說在資金鏈方面不存在什么風險。
也許有人認為房價就讓他漲吧，漲到一定程度超過了一般人的承受能力，自然大家都收手了。這表面上看起來好象正確，其實不然。這就違背了和諧社會發展要求，更重要的是影響了整個房地產市場的健康發展。國家經濟受影響更加嚴重，所以房價的上漲，開起來國家稅收提高了，GDP增長快了，事實上是殺雞取卵，得不償失。
因此，必須提高百姓的理性購房能力。按照中國的傳統消費能力和消費觀念，房子歷來都是最高的高檔消費品。因此，必須有一個積累的過程。如果被社會廣泛流傳的中國婆婆和外國婆婆的故事忽悠了全中國人，那倒不得不佩服制造這個故事的人，為中國的經濟發展做出了巨大貢獻，可以超過任何一個經濟學家和企業家。
因此，建議提高一手房首期到40%-50%，二手房首期提高到50%-60%。
3、征收高額二手房所得稅
二手房目前較多的稅收政策雖然制定了，但是還沒有最后實施。這與地方政府有很大關系。二手房稅收政策對老百姓的影響最大，同時對投資者也是一個威懾。如果在短期內，房價超過購買者預期，那么住房的成交量就會受到抑制，投資者本身很大程度希望做短線，對于做長線投資的一般規模和數量都較小，這樣對短期投資客的打擊是最大的，對于長期的按揭壓力下，不得不尋求靈活的辦法盡快放盤。
4、加強個人住房信貸審批政策
加強個人住房信貸審批是指嚴格控制個人炒房規模和數量，對于投資客而言，如果手上擁有較多房產，則給予適度限制。這不僅僅降低銀行貸款的風險，同樣也可以抑制房地產投資的過熱。
5、延長個人信貸處理周期
延長個人信貸處理周期是指延長住房貸款到放款的時間，特別是對于短期投資者更加有效。銀行可以出臺針對購房者購買的房價和購房的套數來制定不同的放款時間，房價越高，購房套數越多則放款的時間越長。降低投機性的短期惡炒情況。
6、住房貸款的多元化
我國房地產金融體系還不夠健全，集中的表現就是渠道少和形式少，房地產開發經營所需貸款，主要來自商業銀行。這就使得有些人士認為，房地產貸款過份集中于銀行，使銀行承擔了過大的風險。
在美國的房地產融資市場上，房地產信托占了23%，抵押占了14%，銀行占了47%，保險占了12%。美國的一些大的公司，他們做的就是把銀行和自己做的按揭，打包以后證券化，變成了房地產的二級市場。證券化資產已經占到14%，而中國在這一塊還完全是空白。
事實上，業內對于從兩年前就開始的宏觀調控有個共識，那就是房價的上漲導致積壓在金融系統中的風險越來越大，而宏觀調控的目的之一就是通過調控房地產業來減小金融風險。
解決這個問題，要考慮以下三點：
（1）解決貸款過份集中于銀行的根本辦法，是加快建立科學規范的，多渠道、多形式的房地產金融體系。這是我們要下大力氣完成的艱巨任務。在美國的房地產貸款中，銀行貸款只占15％，主要原因是美國已經實現了房地產金融的多渠道。
（2）實現了房地產金融的多渠道，不僅有利于房地產企業貸款時的“選優”，而且有利于金融業通過相互競爭而不斷地提高水平。有的專家在著文分析外國金融業進入我國的利弊時就指出，當大量外國金融機構涌入我國金融市場后，必然會推動我國金融業加快前進步伐，否則就會在競爭中處于被動挨打的地位。
（3）銀行貸款是否出現風險，不決定于貸款的多少和貸款比重的大小。因為防范銀行貸款風險的根本辦法，是實行貸款工作的規范化和科學化。在貸款前，必須對貸款項目的市場前景和貸款單位的經濟實力、誠信度和抵押擔保能力作周密調查，然后經過規范的審查、論證程序和決策層討論通過程序，并由雙方簽定周密的合同，才予以貸款。做到了貸款的規范化和科學化，就可以把風險降到最低限度。
四、結語
總之，現在我國經濟正處在新一輪擴張期，經濟景氣的上升在一定程度上掩蓋了房地產貸款業務隱含的風險。但經濟景氣狀況總會有發生變化的時候，一旦進入蕭條期，房貸還款的違約率就會上升。以日本房地產泡沫的教訓為例，日本遇到房地產泡沫后，銀行呆壞賬步步上升，再加上日元升值的因素使得日本經濟步入了長達十多年的衰退期。作為發展中國家，我國一直非常強調經濟持續、穩定、快速、健康地發展，如果在這方面出現問題不說十幾年，就是有一年的衰退期或者是低迷期都將給整個經濟帶來巨大的損失。
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2007/10/8 15:50:00