全球房地產市場調整趨勢報告

國際貨幣基金組織近日發出警告，全球房地產已經開始出現降溫的跡象。由于加息和宏觀調控的作用，美國、法國、西班牙和一些新興經濟體房地產市場都陸續出現不同程度的降溫。自2000年以來，美國樓市持續繁榮，成為支撐美國經濟走出衰退和安然度過“9.11”等重大沖擊的主要動力；而據經合組織估計，工業國房地產價格在過去10年中實際增長了1倍之多，也是拉動工業化

國家消費擴大和經濟增長的重要動力。全球房地產市場泡沫的破滅和調整，必將使世界消費需求和經濟增長面臨很大的不確定性風險，其未來走勢和影響值得高度關注和高度重視。

一、全球房地產市場出現歷史上最大的泡沫

據英國《經濟學家》雜志分析，過去5年發達國家樓市總值由30萬億美元升至超過70萬億美元，增幅相當于世界各國國內生產總值的總和。全球房價一路飆升，正形成歷史上最大的房地產泡沫，也是有史以來全球最大的一次資產泡沫。這次樓市泡沫超過20世紀世界上曾出現的三次房地產泡沫，包括80年代后半期日本的房地產泡沫、80-90年代泰國房地產泡沫和30年代美國部分地區的房地產泡沫，而這三次房地產泡沫均引發當事國局域性乃至全球性的經濟金融危機；也超過上世紀90年代后期全球股市泡沫（歷時5年，增幅為世界各國國內生產總值的80％）及上世紀20年代后期美國股市泡沫（占其國內生產總值的55％）。

據該雜志調查，這一輪全球性房價飆漲覆蓋面之廣也前所未有。不僅涉及美國、英國、澳大利亞、法國、西班牙等發達國家，也覆蓋很多發展中國家。根據對全球20國的調查，1997？2005年位列全球房價漲幅最大的是南非，達244％；第二位的是愛爾蘭，達192％；第三位是英國，漲幅達154％；第四位是西班牙，漲幅145％.

全球房地產泡沫膨脹的主要原因，一是主要發達國家為了擺脫IT泡沫破滅的影響，促進消費和經濟增長，持續降低利率，使世界利率水平降至歷史低點，各種低利率的住房信貸花樣翻新，擴大了房地產需求，刺激消費者踴躍貸款購房，以獲取市場增值和其他好處；二是投資人在股市崩盤后，大量轉向回報率較高的房地產市場；三是世界油價猛漲也使得產油國資金充裕，大量富余資金流向世界房地產市場。

美國房地產泡沫首當其沖。為了減輕IT泡沫破滅的沖擊、擺脫經濟衰退，美聯儲自2000年起連續13次降低利率，使聯邦基金利率由6.5％降到1.75％的低水平。由于房地產市場的財富效應，這導致2000年以來美國房地產價格出現全面迅速的上漲，為歷史罕見。過去4年多美國平均房價漲幅已超過50％，而過去半個多世紀美國全國平均房價漲幅僅為5.5％。另據美國房地產經紀人協會2006年9月25日估計，從1995年至今年夏天美國平均房價已上漲111％。美國的房價/收入之比和房價/租金之比都已處于歷史最高水平。按居民可支配收入衡量，美國房價與收入之比已達5左右；按全部收入衡量，房價與收入之比2004年底已達3.4左右。而1975？2000年，這一比率在2.7？3.0之間很小的區間內波動。同時，房地產市場也存在泡沫心理，大多數人買房不是為了居住而是為了投資（或投機），是基于未來房價上漲和財富升值的預期。房價上漲是不可持續的，它已經脫離了經濟和收入水平的基本面，存在著很大的泡沫成分，美國業界人士基本認同這是美國歷史上最大的房地產泡沫。

二、全球房地產開始降溫或面臨調整

近期，國際貨幣基金組織等國際經濟組織和有關人士都發出了全球房地產市場降溫的警報。據彭博報道，近期以來，美國、法國、西班牙、新西蘭和中國部分地區的房地產市場都因為加息及宏觀調控措施而出現不同程度的降溫，截至今年3月，全球樓市的住宅平均價格在一年內上升了6.1％，相比2004年樓價高峰期的按年遞升10.9％，升幅明顯放緩。

美國全國房地產經紀人協會日前發表的報告顯示，8月份美國舊房銷售中間價比去年同期下跌1.7％。這是美國房地產市場11年來首次出現的年度房價對比下跌，9月份新房中間價比去年同期下降9．7％，創近36年來的最大降幅。三季度美國居民新房開支同比下降17.4％，為15年半以來最大跌幅。此外，未售出房屋庫存量增長至392萬幢，按8月銷售速度計算，需要7個半月才能售完，這個比率是1993年4月以來的最大值。

美商務部數據顯示，美國8月份的新房開工量猛降6％，是2003年4月以來的最低水平。這是美國新房開工量連續第三個月下降。與去年同期相比，當月新房開工量下降了19.8％。9月份美國住房建設開支減少1.1％，連續6個月下降。受此影響，美國制造業活動指數由9月份的52.9％下降至10月份的51.2％，為2003年6月份以來最低。

法國全國房地產聯合會報告指出，法國平均房價繼7月下降0.3％之后，8月又下降了1.1％。，房價連續兩個月下降為法國房地產市場近10年來首次出現。其中，8月份法國公寓樓的平均售價比7月份下跌1.7％，而獨立住房的售價下降了0.2％。近期法國房屋交易量也呈下降趨勢，而2006年租金收益增長預計也將是7年來最低的。

隨著房價下跌，近期法國房屋交易量也呈下降趨勢。據法國財政部下屬機構統計，今年第二季度法國房屋交易量比去年同期下降7.2％，其中獨立住房的交易量甚至下降22％。

西班牙房地產市場開始放緩，新開工住宅也開始減慢。今年上半年，全國有超過350萬套住宅處于空置狀態。馬德里自由經濟市場國際咨詢公司總裁Lorenzo Bernaldode Quirós稱：西班牙房價將面臨急劇下跌，問題只是何時發生。西班牙對外銀行報告稱，預計房價從明年底開始將下降，到2009年跌幅達15％。

澳大利亞和英國的房價已基本停止上漲。而日本房價在連續坐了14年的滑梯后，似乎有止跌反彈現象。即便如此，現今的日本房價較1991年的高點也已縮水近四成。

三、美國及全球房地產市場調整的主要風險

美國這一輪經濟復蘇的主要動力是，房地產繁榮刺激了占美國GDP2/3的私人消費的持續擴大。美國及全球房地產市場泡沫破裂將會給美國及世界經濟運行帶來很大的沖擊。國際貨幣基金組織已經發出警告，美國房地產泡沫破滅將是世界經濟面臨的最大的風險。

綜合各方面分析，美國及全球房地產市場調整的主要風險是：

第一，影響美國及世界消費需求。近年來，美國房地產財富效應對于刺激消費需求起了巨大作用。2004？2005年間，美國居民實際消費平均增長3.7％，而同期個人實際可支配收入平均僅增長2.4％，其缺口主要靠房市的財富效應來填補。過去5年間，房價上漲對美國消費需求年增長率的貢獻超過0.5個百分點，一旦房價趨穩或下跌，其對消費的貢獻度將會變為零或負值。其他工業國家也大體類似。

第二，加快美國經濟減速。據羅奇的估算，房市泡沫破裂可能將使美國GDP增長率降低2個百分點以上。其中，建筑業開支收縮的影響為1.5個百分點，財富效應逆轉的影響為0.5個百分點。如果考慮相關的關聯效應，影響還會更大。房地產降溫已使今年美國經濟出現減速，美國GDP增速從今年一季度的5.6％回落到二季度的2.6％和三季度的1.6％。明年美國經濟將進一步回落至2％左右。

第三，對美國消費需求的嚴重依賴將使有關國家出口面臨風險。美國2005年消費總額達9萬億美元，比歐洲高20％，分別是日本和中國的3.12倍和9倍。這形成了全球出口對美國消費需求的嚴重依賴，美國創紀錄的8000億美元貿易赤字就是一個例證。美國消費和經濟增長放緩首先會沖擊高度依賴美國市場國家的出口，如加拿大出口84％輸往美國、墨西哥86％出口輸往美國、中國加上香港轉口有40％出口輸往美國，東亞其他經濟體對美國市場依賴程度也比較高。其次，還會通過全球商品生產供應鏈在世界經濟中引起連鎖反應，包括近年來日益依賴中國等市場的經濟體。

第四，美國經濟減速可能演變為全球經濟減速。美國房地產泡沫破滅有可能使美國進入一個消費減速時期。同時，全球房地產市場調整也會沖擊世界消費需求的成長。在此情況下，世界將缺乏填補美國消費需求減少的源泉，也缺乏抵消高度依賴美國經濟的現行增長模式的政策空間，美國經濟減速將通過全球生產供應鏈條傳遍全球，演化為全球經濟的減速。同時，全球房地產市場調整也會對世界經濟產生下跌壓力。

第五，新興市場面臨更大的金融風險。美國及全球房地產市場泡沫破滅或調整，將加劇有關國家和國際金融市場的動蕩，國際投機資本將更趨活躍，一些當事國和發展中經濟體金融風險大大增加，某些新興市場將會遭受更大的外部沖擊，不排除發生局部地區金融危機的可能。