地產企業如何應對不斷提高的銀行門檻

鄒毅 劉力 / 上海五合智庫

中國房地產市場的萌芽和成長與銀行寬松的信貸政策不無關系。但是，近兩年來，這一情況隨著新一輪宏觀調控的開展正在發生關鍵性的質變。日趨嚴格的國家宏觀調控政策，接連出臺的信貸緊縮政策有力的限制了銀行系統對房地產業的資金支持。2001年以來國家每年都出臺新的房地產金融政策，從2001年6月19日央行的“195號文件”到2003年6月5日下發的“121號文件”，通過提高房地產開發項目的資本金比例和“四證”齊全的規范要求，房地產貸款品種減少，貸款門檻提高，伴隨著一系列的貸款利率的上調，使得房地產企業遭遇前所未有的資金困境。

在此背景下，國內房地產行業的重新洗牌乃大勢所趨。因此，大企業如何利用整合壯大的契機，中小企業如何在死亡困境中獲得重生的希望，值得每一個市場參與企業深入地思考，以獲得解決之道。

歷史的重演？

在新的宏觀調控開展之時，不妨對90年代初國內房地產行業親身經歷的風暴進行簡要回顧，或許能得到一些啟示。

當時，鄧小平南方談話的發表和黨的十四大作出關于建立社會主義市場經濟體制的重大決策之后，整個房地產市場急劇升溫，迅速發展。1991年至1993年房地產開發投資金額每年以翻一翻的速度增長。從320億元一躍至1626億元，強大的外部力量的鼓動效應使整個房地產市場虛幻般的膨脹。

針對92-93年的經濟過熱，中央適時推出收緊銀根的金融信貸政策，控制資金流向，對國民經濟進行了宏觀調控。緊縮政策取得了明顯的成效，但也給房地產業帶來了很大的負面影響。濃重的計劃經濟背景下不完善的市場運行機制，加上剛剛起步國內房地產企業如同剛栽的幼苗突然遭遇暴風雨的襲擊，房地產市場迅速降溫，尚未成型的大廈一下子就轟然倒坍，企業的抗擊打能力近乎于零。

90年代初房地產市場的大起大落帶給我們多少沉思的空間？在2001年以來歷史的局部重演地得到深入探討的機會。不比當年，在轟轟烈烈的15年房地產發展的漫漫長途中，中國的市場經濟已經逐步走向成熟，不斷完善的過程中房地產企業也從國有經濟的不合拍的節奏中解脫出來，企業的民營化推動經營機制的不斷改善，內部管理水平的提高使得企業再次碰撞宏觀調控時能夠更加冷靜地分析處理，憑借更雄厚的資本實力應對外界的金融風暴，在暴風雨的磨練中更快的走向成熟。

投資策略的思考：宏觀政策與城市規劃視角

整體經濟的健康運行是一個國家經濟體中企業快速成長的溫土。相應的，房地產開發商應當配合國家房地產業的宏觀經濟調控，比如對政府對固定資產投資增長過快引起的國民經濟結構性失衡，有計劃的出臺了相應的緊縮調控政策，作為地產企業應當以此為坐標規劃發展藍圖。房地產業作為國民經濟的支柱行業，應當以穩定有序的發展為目標，而政府從土地和資金兩個方面從供應和需求同時進行規范和引導，使得國家經濟大環境走向平穩的發展軌跡，為各行業的有序發展提供支撐，如此源源不斷互相扶持形成良性循環。配合國家的宏觀調控政策，引導房地產市場走向理性和成熟?，F階段，各品牌發展商和中小發展商應當共同努力盡力避免地產過熱現象產生，讓地產走上穩定發展的道路。保持長期穩定的發展，使整個地產界保持良好的市場氛圍。

除了對宏觀政策做出及時反應，我們認為，對地方政府城市規劃的深入探討，將有助于建立合適的地產發展模式。每個城市的定位、城市的規劃都有其特色之處，城市規劃結構決定著土地供應，直接影響到當地開發商的開發動向。如北京環城地帶規劃，上海的“一城九鎮”，廣州的“南拓北優”等，城市模式與地產發展模式的選擇息息相關。開發企業只有清楚地認識到該城市的發展模式，變被動應付為主動出擊，才能獲取最有用的信息，掌握更有利的條件，得到最優化的投資策略。一個企業保持長期盈利，不斷壯大理應站在總體策劃的戰略高度上進行。

房地產行業具有極強的區域性，每個城市甚至細化到區域，其經濟實力、房地產市場的成熟度、房地產金融的發展程度呈現顯著的高低層次性。而各地的房地產開發商的經營模式不說千差萬別，至少也是各有特色。對于地產開發商來說，選擇投資合適的區域直接決定了企業開發的運營模式、投融資的難易度以及影響房產后續運作的風險程度。我國國內不同城市的房地產市場有著顯著不同的運作模式。比如北京和廣東，與北京的政策導向型市場不同，廣東的市場導向型房地產市場較為規范和成熟，因此對于央行公布的金融政策如121文件，廣東的房地產企業顯得尤其的冷靜，抗壓能力較高。

地產企業當認真分析房地產市場的需求情況、市場總體的發展的均衡性，有沒有出現投資過熱的狀況、自住型需求與投資投機性需求的比例等等來估計項目開發投資的盈利性，回籠資金的風險性。應對緊縮的金融政策的出臺，開發商應當更加謹慎的對待新開發地項目，更好的控制項目資金運用，擴大融資渠道，合理利用資源。

三大對策應對地產變局

基于對歷史的回顧和投資策略的思考，我們認為，對國內的地產企業而言，為從容應對已悄然發生的地產變局，至少應該考慮以下幾個方面的轉變。

(1)資本結構趨于合理化

房地產行業是一個資金密集型極強的行業，房產產品具有強烈的金融產品屬性。地產企業作為產品的投資者和開發者，其內部財務結構，資金流動實質上更接近金融機構的運作模式，可以說是一個準金融行業。表現在具體的企業資本結構上，國內地產企業通常以銀行貸款為主要融資渠道，自有資本所占比例極小，負債經營使得企業的財務風險大大增加。一般來講，適度財務杠桿的運用是滿足達到企業利潤最大化的一種財務理念，一種資本運作的經營策略。對一個盈利的企業，他能夠成倍的放大企業的利潤，同時稅前利息的支付這種稅盾的享受也是減少企業稅收成本的支出，是個一舉兩得的優先方案。 然而欣喜地同時也要充分認識到財務杠桿運用的“雙刃劍”作用，過于激進的財務杠桿的運用，大規模的負債經營，以至于超出企業可承受范圍，一旦項目陷入虧損的境地，將加速企業直面財務困境，落井下石，它不是企業融資的救世主，成倍放大的利潤背后往往隱藏著難以承受的落敗惡魔之手。

由數據顯示，銀行貸款占開發商投資額的比例達到70%左右，極高的財務杠桿，這種夸張的負債經營模式使得企業的財務風險大大的增加，一旦房地產行業發展遭遇瓶頸，項目資金鏈條斷裂，將直接威脅到企業的正常經營。因此保持合理的企業資本結構，是增強企業自身抗風險能力，從容應對金融市場的風云變幻的基礎條件。從另一方面來講，維持合理的自有資本比例，保持穩健而靈活的資本結構，提高企業的信用等級也是獲得進一步信貸的前提條件。

(2)運營模式趨于專業化

相比國外資金實力雄厚，管理先進，技術一流的大公司、企業集團，我國的房地產企業相對弱小，經營機制落后，尤其是近年宏觀調控政策的接連出臺，為打擊房地產市場投資投機需求，不斷收緊的銀根政策，加上國內企業過去在土地使用，項目取得等方面的優勢逐漸消失，如果房地產開發商在面臨嚴峻挑戰之下依然按兵不動，沒有有效的應對之策，勢必在競爭中處于劣勢。

如何應對不斷提高的銀行門檻，首先在于提升企業自身的運營能力，一個企業的健康成長之本在于找到適合其發展的運作模式，在房地產市場不斷走向成熟的進程中，行業內競爭日趨激烈，房地產行業專業化分工應市場需求漸漸走向日益深化?？梢哉f行業運作模式的轉變是房產企業在行業競爭過程中走向分化的必然結果，從傳統的開發商主導模式向“投資商＋發展商＋建筑商”三位一體的運作模式轉變，相關企業將專注于特定項目的所屬工作內容，更加有針對性地專業化操作，從而提高企業的專業管理能力和運作技巧方面的競爭力。

找到適合的發展模式之后，企業應當思考如何確立自身的品牌形象。塑造品牌企業正面形象不僅在于規整房地產行業的整體形象，更是提高該企業自身的市場競爭力，抗壓抗風險能力。企業賴以生存的前提是客戶利益的滿足，一個具有良好品牌效應的企業應當有著誠實守信的態度，專業化開發的項目、過硬的產品品質、高質量的服務，來得到客戶與市場的正面認可。保持一流的開發資質，減少、杜絕拖欠工程款的不良記錄，提高企業的信用等級是房地產企業獲得融資捷徑的必備條件，是企業長期繁盛的敲門磚。

(3)融資渠道趨于多元化

房地產行業的資金密集性特征決定了房產行業實質上是一個準金融行業。對于房地產企業來說，如何獲取資金是其健康運行的關鍵所在。我國房地產金融市場極不完備，房地產企業獲取資金的主要途徑只有商業銀行，資本市場和其他融資渠道都相對落后，央行對房地產行業資金進行宏觀調控，從開發資金方面收緊了房地產金融資金鏈條，造成房地產企業資金普遍吃緊。然而這種現象并不意味著房地產市場資金匱乏，而是缺乏資金注入房地產業的高效渠道，因此尋求多元化的融資渠道將成為房地產企業發展的首要任務。從單一的銀行貸款資金來源到多元化的融資渠道如股權、債券融資，信托基金，私幕融資等方式，積極推進資產證券化進程，不斷鼓勵支持金融產品的創新，打造房地產開發商的創新金融模式。

銀根的緊縮雖然大大增加了房地產業的經營風險，同時也吸引了一批外資進入中國的房地產市場，外資看到了中國國內地產業的整合機會。不少與房地產金融相關的海外投資機構也相繼在我國落戶，一定程度上緩解了國內房地產企業的大量急迫的資金需求。同時，國內發展商與國際基金建立良性對接也給國內開發商有機會學習改變現有的發展和經營觀念，確立長久的發展模式。

總而言之，地產企業界的重新洗牌并不必然意味著大者更大，弱肉強食，然適者生存卻是真理。一個企業從萌芽，發展，繁榮是內部機制與外部力量的互動。不斷提高的銀行門檻，緊縮的金融政策，從一個角度來說，對現今單一融資渠道的地產企業來說的確是一種阻礙力量，然作為一個不斷摸索尋求發展的企業，直面困難將使其更清醒更深入的意識到自身條件的缺失，體會所處境地的困頓，感受來自競爭者的咄咄逼人之勢，以尋求最有效的途徑，在融資困境的黑暗中找到光明的出口。這不僅需要企業思考創新金融的模式，探尋融資渠道的多元化，更需要用戰略的眼光縱覽整個地產市場政策調控、城市規劃，同時，找到適合的運作模式，打造企業的品牌形象，為之立足之本。這才是一個企業在周遭狂風暴雨的侵襲中立于不敗之地的長久生存之道。