何福龍/廈門國貿控股有限公司
一、廈門房地產市場供需關系分析
1. 關于供給
房地產供給主要反映在土地供給。從圖表1可以看出，近幾年來廈門土地成為了極為稀缺的資源。2002—2004年三年，土地供應量僅為300萬平方米建筑面積，尚不足一年的房產銷售量，雖然其中有多數屬于往年協議取得用地，但從土地需求角度來說，開發商資金的充裕與土地供給的不足帶來地價競爭激烈，成本上升。2005年開始增加土地供應量，達300萬平方米，但依然相對有限，其中包含了不少酒店、寫字樓等地塊。2006年明顯加大了土地供應幅度，上半年（截至6月8日）公開出讓土地已達308萬平方米，其中住宅建筑面積（部分配套商業）約255萬平方米，特別是島外土地供應有較大程度的提高，這從一定程度上會緩解供需矛盾，但島內土地供給更為不足。
2.關于潛在需求
從市場需求的角度來看，2005年廈門全市戶籍人口153萬人，比上年增長4.39％，人均住房面積21.4平方米，若以人均住房面積30平方米較為舒適，人均住房面積25平方米為緊湊，則從舒適型角度來看，在不增加人口的情況下，全市有1315.8萬平方米的需求量，從緊湊的角度來看，有550.8萬平方米的需求量。以2005年商品住宅銷量230.67萬平方米計算，則市場的靜態需求量應該還有5.7年。
如果按人口自然增長率計算，到2020年，廈門市人口將達到300萬，若住房增量比例與人口增長比例一致，按人均居住面積30平方米計，則在價格合理的情況下，住宅的潛在需求量可以保證市場31年，在緊湊情況下，至少也有8.4年的潛在需求。以下結合收入，我們進一步分析廈門房產市場的有效需求。
3.關于有效需求
分析得出：
36萬元以下房產有效需求量為56.22億元，大于實際銷量（17.79+4.49=22.28億元）：
36萬-50.4萬元有效需求量為38.71億元，大于實際銷量（16.45+12.97=29.42億元）；
50.4萬-79.2萬元有效需求量為29.86+18.25=48.11億元，大于實際銷量（32.61億元）；
79.2萬-108萬元有效需求量為11.98+5.53=17.51億元，小于實際銷量（23.69億元）；
108萬元以上有效需求量為6.27+4.42=10.69億元，小于實際銷量為（17.95億元）。
由以上收入房價分析可以看出，從最基本的需求面考慮，市場的總需求量（171.23億元）遠高于實際銷售量（125.95億元）；分段來看，79.2萬元以下住宅出現供不應求的局面，市場具有較強的需求支撐，79.2萬元以上住宅存在一定的例外。這是因為：
1）越是高收入階層其收入水平統計所具有的誤差越大（大量私營業主以及其他避稅與灰色收入因素），因此需求同樣帶有一定的不準確性。居民儲蓄余額年平劇增長幅度約為23.39％，而收入增長幅度僅為9.4％左右，消費性支出增長幅度8.35％，說明統計收入仍帶有相當的缺口。
2）由于存在大量79.2萬元以下房產供不應求的局面，市場上79.2萬元以上房產開始有兩戶家庭組合供房的局面。典型如獨生子女的結婚，一家6人共同買房的現象。
2005年城鄉居民儲蓄存款余額為623.86億元，以8％的住房支出來看，可以支付49.9億元的購房首付款，由于二次置業以換房支付五成首付，則其置換前房產也需提供約五成首付，因此，以49.9億元購房首付款即可撬動199.64億元的住宅新房市場，則從儲蓄存款余額的角度上說，市場總量需求也是供不應求。
另一方面，可以看到投資市場的需求也有所增加，適當的投資也有利于租賃市場的發展，可提供外來就業人員暫時無法購房的租賃需求，以10％—20％投資比例，則市場需求將增量17億-34億元。據市城調隊抽樣調查顯示：200戶城鎮居民中，擁有2套以上房屋的有42戶，其中28戶在出租房屋。
二、房價的相關經濟分析
1.關于經濟增長——人均增長
從GDP與房價正相關的角度來看，1997-2005年8年間，房價的實際漲幅已達100％，其中近兩年增幅達60％-70％，而GDP年均發展速度在12％-16％，人均生產總值增幅約在12％?？紤]人均住房面積增加的因素（公攤增加，居住改善等原因，按年2％-3％遞增），則房價的年遞增幅度應在9.27％左右。因此人均GDP這8年的增長速度與房價100％的增長結果還是比較符合的，但房價的增長空間已不適宜超過GDP增長速度大幅上升，未來房價的變動仍會符合GDP的變動（需剔除交易成本的增長因素，如稅收等無形中帶來實際房價的增長）。
2.關于固定資產投資增長
2005年廈門固定資產投資額為402億元，相當于人均增加2.63萬元，這可看作是居民生活中無形增值的一部分，則90平方米的3口之家增值7.88萬元，以房價5500元/平方米為例，增值幅度達15.92％，與GDP的增長幅度也基本相符。
3.關于市場資金量
由于經濟增長和人民幣升值，帶來貨幣增發、貸款增加、外資流入等市場資金量的增加，從而引起通貨膨脹、房價高漲。當然，基于以上分析，房價的增長是有一定資產基礎的，只是這部分資金增量更催化了房價的增長。
三、宏觀調控政策與影響
1.土地供給
2004年、2005年嚴格的土地緊縮政策已經讓市場有了明顯的反應，供不應求的局面促進了地價的攀升，而原協議用地的開發商在地價提高以及土地獲取困難的情況下，對僅有的少量土地采取一次賺足的心理，因此房價隨之不斷攀升。
今年廈門明顯加大土地供應量，針對高檔與普通商品房供給結構上的矛盾，未來將加大普通商品房或限價商品房、經濟適用房的土地供給，當其推出量達到一定程度時，必然會影響到商品房的供需市場，需對其供給量予以適時關注。
另一方面，政府也將加大廉租房的供應，并對原有公房租賃拆遷也采用異地租賃的方式，防止拆遷成本過高和剛性需求增加，通過鼓勵租賃的方式以求改變人們的住房觀念。該政策更多地在于社會保障性質，短期內對商品房市場影響不大。
再次，政府將加大對閑置土地的清理，防止開發商囤地行為，這更多地影響到單個項目的開發進度與成本，當然短期內也會造成供給量增加的局面。
2.金融政策
與房地產有關的金融政策主要包括提高利率、提高按揭成數以及其他緊縮金融政策。
利率是市場調控最有效的手段，也是風險最高的方式，因此利率往往是小幅調整，逐步實現一個利率調整周期。就現有市場來看，利率仍有向上調整的空間與可能性，而另一方面，房地產貸款利率仍執行同期貸款利率9折的優惠利率，因此也還有一定的調整空間。
由于利率的調整帶有全行業性，且風險較高，政策上較為謹慎，調息的過程也具有一定的跨度和幅度，不會一蹴而就。我們仍需密切關注利息動向，特別是累計利率調高幅度達2％時，市場將具有較高的風險。
提高按揭首付成數則是典型抑制需求的最直接手法。簡單推算，按揭首付每提高一成，市場也將減少一成的需求量，若直接提高至五成，其輻射效應可能更大，觀望氛圍更為加劇。預計該政策可能根據高檔房與普通房仍有所區分，即通過增加高檔房按揭首付的方式抑制其需求。
由于該政策影響直接，短期內市場會有明顯反映，有必要予以積極關注，對已預售項目采取加快購房合同與按揭合同簽訂、加快到款的方式防范，對于未預售的項目則需做出更準確的定位，同時做好銷售周期可能延長的準備。從長遠來看，該政策也必然不能持久，一方面按揭是銀行目前最優質的業務，隨著外資進入與業務拓展，中資銀行不可能把這塊業務拱手讓與外資；另一方面，該政策不能與國際接軌，具有較強的行政性，未來必將回歸市場化。
對于人民幣匯率的提高，外資大量進入，已經引起政府的高度關注。預計對外資的進入會由原來歡迎的態度轉變為平?；?，甚至一定程度上限制外資的進入，特別是限制進入房地產領域，或采取穩定匯率的政策。
3.稅收政策
稅收政策主要包括土地增值稅、物業稅以及增加交易環節稅等。稅收政策更多的作用是限制投機與投資，2005年已對投機行為有了一定的擠壓，2006年更多地限制投資行為。
其他可能推出的政策包括各類行政政策，但由于非市場行為必將被市場所顛覆，故不作進一步深入分析。
綜合以上，2006年的宏觀調控目的仍然是防止房價過快增長，并對重點城市采取針對性的措施。廈門是去年全國5個房價高增長城市之一，預計也將成為主要調控對象。本次調控更多地通過增加供給、增加普通商品房供應量，限制投資性購房，甚至抑制需求的方式，緩解供需矛盾與結構性失衡問題。應該說，調控希望房地產市場朝著理性的、持續的方向發展，避免行業的大起大伏。無論政策面如何調整，基于市場供需分析有利于我們清晰地認識市場，從容應對政策調整。
四、廈門面臨的走勢與應對
針對以上需求分析模型，預測未來5年廈門的住宅市場有效需求量：
結合2006年上半年土地出讓中住宅建筑面積（部分配套商業）約255萬平方米，根據現有房價，從總量上來說，尚不能滿足2007年的住宅需求總量（236.9億元）。但分量來看，普通商品房供不應求，高檔房市場開始出現供大于求。未來高檔房銷售將進入較為緩慢的階段。特別是一些普通高檔房（即沒有太大特色的高檔房），可能被市場所弱化。因此，對于高檔商品房用地的獲取，主要目標考慮具有稀缺景觀與資源的土地，避免高檔商品房的競爭，同時建立自己核心產品與品牌，跳出同質化競爭。
基于以上，未來廈門房地產市場必然通過加大土地供給以緩和供需矛盾，房價增幅進入平緩，2006年受普通商品房供給不足影響，增幅可能仍將高位運行，2007、2008年增幅預計會有所回調，低于經濟增長幅度。
從長遠來看，房價的增長會與經濟增長成正相關發展，由于房價近三年的增長幅度太快，超出GDP的增長，雖具有一定的補漲因素，但持續高增長絕非行業之福，因此，政府的宏觀調控也需要把房價增幅降低，促進行業持續經營。
閱讀：
9214
次
2006/11/28 15:40:00