美國房地產產權制度

徐松明 / 《住宅與房地產》

 美國的房地產產權制度原沿襲英國的土地產權封地體系(Feudal System)。根據英國普通法，在這種封地體系下，所有的土地產權絕對地歸政府或國王所有，任何個人對房地產沒有所有權，僅僅只是一個租戶，在君主的授權默許下，具有一定限度的使用和占有權利。經過17世紀的一系列的社會變革，封地制逐步演變成現有的房地產的自由擁有制(Allodial System)。房地產產權的自由擁有制得到了美國憲法堅定的保護，房地產產權的私有制不再受到原封地制下的一切權利和義務的約束。
　　房地產產權的種類：獨立房地產產權（Estates In Land）；共同房地產產權（Concurrent Ownership）；為投資目的的房地產產權（Ownership for Investment Purposes）。

　　獨立房地產產權
　　1.自由擁有的產權（Freehold Estates）。 產權人在自己的有生之年或更長的時間（永久性）擁有的房地產權利。
　　（1）絕對所有權（Fee Simple Absolute）。其法律解釋為：絕對所有權是一種賦予房地產所有者的全部產權，在其有生之年對房地產具有絕對的、無條件的處置權，并可根據遺囑讓渡給其繼承人或法律代表人。絕對所有權是一般人所想像的房地產的最大的權利，它由所有者絕對控制，但要受制于政府在房地產權上的權力(Government Powers)。
　　（2）可廢止的所有權（Fee Simple Defeasible）。也稱為有條件所有權。指所有權的存在必須滿足一些特定的條件，一旦條件未滿足，其所有權可能被廢止?？蓮U止的所有權有二種形式：
　　A、可決定的所有權（Fee Simple Determinable）。假設有一房地產的轉讓合同上注明：“此物業只能用做學校用途，只要有學校在這個物業上存在，其轉讓的所有權將一直有效”。這種所有權可能永久存在，也可能當特定條件未滿足時（如學校建筑不存在時）被廢止。
　　B、即時生效限制的所有權（Fee Simple subject to Executory Limitation）。房地產轉讓人可依據此項權利，在受讓人為滿足其設置的特定的轉讓前提條件時，將房地產所有權以即時生效的方式自動轉移給第三方。
　　（3）限定繼承的所有權（Fee Tail）。根據此項權利，房地產轉讓方可注明房地產所有權歸受讓者及其后裔所有， 受讓方可在其有生之年擁有該房地產，一旦死后，必須將房地產的所有權傳給其直系后裔（兒女、孫兒女），不能讓渡給家庭以外的人。 如果受讓方死后無后裔的，該房地產將歸還原轉讓方。
　　（4）有生之年的所有權（Conventional Life Estates）。根據此項權利，房地產所有者的所有權僅限于其有生之年，一旦死后，該房地產的所有權即時消失。寡婦產（Dower, 丈夫死后妻子運用法律手段繼承得來的房地產權利）、鰥夫產（Curtesy, 妻子死后丈夫運用法律手段繼承得來的房地產權利）、家園產（Homestead, 只限家庭占有的土地）屬于此類權利形式。如有生之年的所有權的所有者要出售該房地產， 購買者對該房地產的權利僅限原所有者的有生之年，在原所有者死后其房地產所有權自動消失。有生之年的所有權給所有者提供了使用、占有的權利，但控制了其最終的處分權。

　　2.租約（非自由）擁有的產權（Leasehold or Nonfreehold Estates）。通過租約的方式從房地產產權的所有者處獲得的在一定時間內的對房地產使用和占有的權利。由于租約擁有的產權不是一種房地產的所有權，房地產的所有權依然屬房地產產權的所有者所有，因此，在租約期滿后，地主（房東）依法有權行使對房地產的重新占有權利。租約（非自由）擁有的產權有四種形式：
　　（1）固定年限租約（非自由）擁有的產權（Estates for Years）。這是租約（非自由）擁有的產權的一種最普遍的形式，其產權的期限有一個固定的開始和結束時間，時間的長度可以是一天，也可以是一萬天。但根據有些州的法律，超過100年的租約（非自由）擁有的產權即被視為自由擁有的產權。租約到期后，產權自動回歸地主（房東），無須提前通知。這種產權形式的主要特征是產權年限的固定性。
　　（2）階段性自動續約的租約（非自由）擁有的產權（Estates from Period to Period）。當地主（房東）和租客簽訂租約時，根據法律會設定一個階段（一個月、一個季度、一年等），到期后如租約雙方無異議或提前終止和約的通知，該租約將按原設定的階段無限期地自動延期。提前終止租約的通知須經雙方協商同意，并受法律的嚴格監管。提前通知的時間需和原設定的階段相同，如一個月自動續約的租約須提前一個月完成終止租約的談判和正式通知。
　　（3）意愿性租約（非自由）擁有的產權（Estate at Will）。租約無固定的時間，只要租約雙方同意，租約可以無限期生效，但也可以在地主（房東）和租客的提前、合適的通知下，隨時終止。此種租賃關系可以通過合同明文規定，也可以隱含在合約內。如某大廈房東想出售正在出租的大廈，但有意向的購買者不愿購買有長期租約的房產，房東在出租其大廈時，會制訂隱含性租約條款，如“此租約持續至房東出售該房產時”。
　　（4）強制性默許租約（非自由）擁有的產權（Estate at Sufferance）。當一個原合法占據某房地產的租客在租約期滿后，在未取得地主（房東）的同意下，仍繼續強制性地占據該房地產，此種產權被稱為強制性默許租約（非自由）擁有的產權。從技術層面上說，此種形式不能稱之為產權的一類，因為租客在租約期滿后已無權繼續占有房地產，但由于他原有的占據是合法的，法律上因此產生了此類產權形式。

　　共同房地產產權
　　共同房地產產權是指在同一時間內房地產的產權由兩個或兩個以上的所有者共同擁有。包括兩大類：
　　1.聯合占有（Joint Tenancy）。兩個或兩個以上的對房地產的共同所有，其權益不可分割，當其中一人死亡后，其余的所有者將共同瓜分那一份權益。聯合占有的共同房地產產權必須具有以下4個一致性，一旦其中的一個一致性受到損害，聯合占有的共同房地產產權將自動滅失。
　　（1）時間的一致性（Unity of Time）。要求聯合所有者的權益在同一個時間段開始或結束。
　　（2）產權獲得的一致性（Unity of Title）。要求聯合所有者的全體成員通過同一個讓渡合同獲取房地產產權。
　　（3）權益的一致性（Unity of Interest）。要求聯合所有者的全體成員擁有同等的權益。如不能一方擁有絕對所有權，而另一方擁有有生之年的所有權。
　　（4）占有的一致性（Unity of Possession）。要求聯合所有者的全體成員對房地產擁有同等的占有權利。

　　2.合作占有（Cooperative Ownership）。一般是指在一個公寓大廈里，房地產的產權由一個股份制公司或房地產信托公司占有和管理，每一個公寓單位的購買者作為這個公司的股東，在這個股份制公司的存在期間，他們擁有一個所有權的租約書。房地產稅、按揭、抵押權、維修費、營運費用均直接面對股份制公司，股東（公寓單位購買者）則以月評定額的形式（和租金相似）分攤這筆費用。由于股東（公寓單位購買者）只是擁有公司的股票，從技術層面上說，他們沒有房地產的所有權，只是擁有動產（股票），并通過股權獲得在股份制公司的管理權利。為保持大廈住戶的團體統一性，大廈股份制公司規定，凡有意出售所有權的租約書（股權）的，購買者的選定須經過公司管理委員會批準。
　　這種合作占有的共同房地產產權的一個弊端就是公寓單位購買者（股東）的財政支付能力問題，在經濟蕭條時期尤為突出。當某一個股東無力支付大廈月度定額費用時，股份制公司可能被迫欠交房地產稅和按揭等，整個大廈的所有權可能因此被法庭以強行收回所有權的指令收回重新出售，所有股東的權益都會受到損害。另一個弊端是一些大廈股份制公司規定，如股東要求出售起股權（公寓單位）的，只能以原購買價格讓股份制公司回購，股份制公司可以重新出售股權獲利，這樣會減少合作占有共同房地產產權的吸引力。

　　為投資目的的房地產產權
　　為投資目的的房地產產權形式有：一般合伙制（Partnerships）、有限合伙制(Limited Partnerships)、股份制(Corporation)、有限責任公司(Limited Liability Company)和房地產投資信托(Real Estate Investment Trust) 等５種形式。前４種和普通商業意義上的所有權形式類似，而房地產投資信托則是為投資目的的房地產產權的獨特形式。
　　房地產投資信托(REITs)源于1960年國會通過的房地產投資信托法案（Real Estate Investment Trust Act），其主要思路是建立一個房地產投資信托公司，讓普通的小信托投資者（Trust Investor）以現金或物業的方式投入，成為公司股東，參與一般意義上的大規模的房地產投資項目的運作，受托人(Trustee)則簽發一個可轉移的信托憑證給信托投資者，據此信托投資者可獲取投資回報。信托房地產一般為可產生收益的物業，如公寓、購物中心、寫字樓和倉庫等。
　　房地產投資信托法案授權豁免房地產投資信托公司用于發放給股東的普通收益和資本收益部分的稅收，但房地產投資信托公司必須滿足以下前提條件：
　　1.投資者的權益必須以可轉移的投資股份憑證的形式加以保證。
　　2.房地產投資信托公司必須有超過100個以上的股東。
　　3.五個或以下的個人不得擁有信托股票價值50％以上的股份。
　　4. 信托收益的75％必須來源于房地產，如租金、按揭收益、房地產出售的收益等。
　　5. 凈收益的95％必須分發給投資者。

　　房地產投資信托的運作模式類似于投資者通過共同基金（Mutual Fund）投資股票和債券，普通的投資者就是通過投資信托公司來投資房地產的。房地產投資信托有三種基本形式：
　　1.房地產投資信托（Mortgage REITs）。從事房地產開發的融資業務。按揭房地產投資信托通常向金融借貸機構借款，然后連同投資者的資本，轉而向缺乏資金的房地產開發商和建筑商發放貸款。
　　2.資產房地產投資信托（Equity REITs）。投資者的資本用于購買房地產，然后從房地產的經營中獲取利益。
　　3.混合房地產投資信托（Hybrid REITs）。包括房地產和房地產按揭，是一種混合型的投資方式。

　　政府對房地產產權的控制權力 (Government Powers)
　　根據法律，房地產擁有者對房地產擁有最大化的權利，但要守制于聯邦、州、市政府為公共福利目的的控制。政府的主要控制權力有：

　　1.稅收(Taxation)。政府依法對房地產征收房地產稅，用以支持政府日常的運作支出。房地產稅（物業稅）是政府稅收來源的一個重要組成部分。

　　2.警察權力(Police Power)。這是一種授予政府的權利，據此州立法機構頒布法令，用以保護公眾健康和安全，推進公共福利。房地產的使用和占有須受到該法令的制約， 包括區域規劃和建筑條例、環境保護法等。這些法令對房地產的使用、占有、大小、位置、建筑及租金等進行必要的調控。

　　3.征用權(Eminent Domain)。政府可以行使征用權，在為了公眾利益和使用目的的前提下，依法征用私人擁有的房地產。 但征用權的運用須滿足兩個條件:
　?。?/span>1）征用必須為公共利益用途，且須經法庭核準并簽發指令;
　?。?/span>2）必須對被征用者進行公平的賠償，賠償方式和數額由法庭決定。
　　依據州法律，征用權一般授予一些相關的政府機構和半公共（政府）機構， 如土地清理委員會、公共房屋發展和重建局、鐵路和公用事業（水、電、電話、煤氣等）公司等。

　　4.充公權(Escheat)。當房地產所有者死后無合法繼承人，或未留遺囑變成無主房地產的，或犯有重罪影響對房地產的占有的，聯邦和州政府可依法行使充公權收回房地產。