鄧旭 / 國際金融報
最近3周商品房、商品住宅成交均價基本處于相對穩定的上升狀態。數據顯示：上周商品房成交均價為8069元/平方米，比前一周上漲1.5%；商品住宅成交均價為9475元/平方米，比前一周上漲4.5%。
即使如此，2006年的上海樓市，依然不被看好。所謂的回暖是否是乍暖還寒？
年后成交量回升
2月上海二手房市場經歷了新年淡季后，市場逐漸回暖。據漢宇地產市場研究中心數據顯示，2月份看房量有所回升，成交放量明顯。由于遇到節后租賃高峰，上月買賣業務與租賃業務成交比約為1∶2.5。商品房成交量依然維持恢復性上漲，但上漲速度已經明顯放緩。上周全市商品房成交量為39萬平方米，比前一周大幅增加31.8%，其中商品住宅成交量為22萬平方米，較前一周增加15%。至此，上周商品住宅成交量已經比節前一周多出22%，但是增長速度已經從前一周的64.5%放緩到15.3%。
買賣成交均價止跌走穩，買房者紛紛出手，由此打破前段時間觀望的低迷走勢。近期成交主要集中在閔行、浦東、楊浦等區域，區域內規劃較好、后市發展前景良好的次新房較受歡迎。另一方面，市中心區域如靜安、虹口等也憑借極佳的地理位置，樓盤抗跌性較強，成交量有所回升，比如靜安楓景苑、中凱城市之光、紫虹嘉苑等一些樓盤。
目前市場還是以自住需求為主，成交主要集中在總價100萬元、70-120平方米左右的兩房，其次是120-140平方米的三房，這兩類房型的成交占總成交的90%以上。
中原地產數據顯示，年后第八周上海住宅成交套數2512套，成交面積28.43萬平方米；其中普通住宅成交1756套，成交面積22.02萬平方米；配套商品房成交756套，成交面積6.41萬平方米。這是最近近半年來，配套商品房所占比例第一次降到50%以下。
租賃有需求無價漲
租賃市場方面，年后返滬的海外客戶、外地客戶與即將開學的大中院校學生產生新的需求，租賃業務整體抬頭，成交件數較上月有20%以上的增長。成交主要集中在長寧、閔行、普陀、閘北、楊浦等次中心城區，但租金并沒有由于需求量的升高而水漲船高，相對穩定。
高端市場如虹橋古北地區，主力需求房源為月租金1000美元左右的豪華裝修兩室，也有部分1500美元/月～2000美元/月的三室房源。
中端租賃市場如普陀長壽、楊浦五角場板塊均價盤整，其中小房型租金變化不大，大房型租金有小幅下跌；低端租賃市場如閔行、閘北板塊，一室戶租金有小幅上漲，深受市場歡迎，兩室以上大房型需求量有一定下降。
今年市場依然冷
第一太平戴維斯最新統計數據顯示：2005年12月上海一手房的平均交易價格下降至每平方米每月6238元，相比2005年房價最高時的每平方米9153元，下降了31.9％?？紤]到整體市場的成交結構向中心城區以外轉移的影響，房價實際跌幅約為10％－15％。
2005年，上海住宅新增供應2579萬平方米，吸納僅為1797萬平方米，差額達到782萬平方米。而在2004年，新增供應為2560萬平方米，吸納量則達到3035萬平方米。分析師認為，宏觀調控對于住宅實際交易及消費者心理預期的雙重影響，令部分短期投機者退出市場。同時，大量自住性購房者也持有強烈的觀望心態，這是造成2005年住宅市場吸納量大幅下降的主要原因。
分析師認為，從穩定房價、抑制炒作的角度看，2005年宏觀調控的作用是明顯的。本屆中央政府關于“建設和諧社會”新發展觀的確立，將對未來中國房地產市場的發展模式產生重要影響?？梢灶A測，本輪市場調整將是一個連貫性的中長期行為，具體持續時間及力度將取決于市場實際的發展狀況以及中央政府對宏觀形勢的判斷。
2006年，預計政府將進一步通過個人所得稅等稅收手段繼續調節市場。在經歷了去年的劇烈起伏后，消費者逐漸回歸理性。對于投機者而言，短期炒作空間日漸縮減，而自住型消費以及長期投資將得到政府的鼓勵。
衛明不動產營銷智庫負責人蔡為民認為，由于國家對上海的房價十分警惕，即使目前成交量有所回暖，也不可能長久。“無論是建設部、國土資源部還是國家發改委，從他們的工作計劃或者目前的態度看，都沒有放松地產調控的意思。”蔡為民對記者分析：“這也就是說，一旦回暖成為市場的主流，就可能有后續調控政策陸續出臺。”
“從開發商的角度來看，目前正處于一種尷尬的狀態——已經拿到了預售證的新盤，開也不是，不開也不是。如果房價繼續這樣低迷，開發商之前拿到的土地由于資金問題也不愿意繼續投資開發，這樣的惡性循環對于市場的長期健康發展自然是不利的。”
“開發商目前處于進退兩難的境地，長期的調控讓一些地產商的資金鏈出現了問題，此前滬上就出現過地方政府幫助開發商賣房甚至貸款的傳言。”蔡為民仍然認為，目前的市場回暖很難實現。
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2006/3/4 8:55:00