楊銘 / 中國房地產報
基金們不得不擔著比以往更大的風險尋求與以往相當甚至更小的回報
雖然全球不少地區房地產熱潮已現見頂跡象，住宅地產之外，商業地產也因價格上漲過快高回報率獲取變難，但幾年來房地產業帶來的巨大財富效應仍在驅動資本前赴后繼。據英國《金融時報》1月9日報道，2005年，全球又出現了數十家不公開上市的超級房地產基金，其投資總實力超過上千億美元。
龐大資金涌入，必然帶來競爭的加劇。從摩根士丹利房地產、雷曼兄弟(Lehman Brothers)等基金近來的動作看，尋求具投資價值項目的難度正在加大?；饌儾坏貌粨纫酝蟮娘L險尋求與以往相當甚至更小的回報。
基金潮背后
據《金融時報》統計，2005年全球成立的巨型房地產基金至少有44家，其中大部分由美國資本設立，包括雷曼兄弟、黑石集團(Blackstone)和凱雷(Carlyle)。其中，黑石集團和KKR(Kohlberg Kravis Roberts)近幾個月來的籌資額達到創紀錄水平，這令它們未來有實力進行規模巨大的公司收購。
另一方面，私人基金正在變得比以往任何時候都龐大。2005年成立的最大規模私人基金包括，募集15億美元的喜達屋機會基金VII（Starwood Opportunity Fund VII）、17億美元的Rockpoint房地產基金II（Rockpoint Real Estate Fund II）、15億美元的堡壘住宅德國投資基金（Fortress Residential Investment Deutschland）以及5億美元的孤星基金V（Lone Star Fund V ）。
這些機構和私人基金共籌集了超過300億美元的資金。研究集團私人資本情報（Private Equity Intelligence）的數據表明，2005年全球房地產行業基金籌資額較2004年的200億美元躍升50%。另外還有其他一些基金目前則正尋求籌集130億美元甚至更多的資金。據業界的推算，這些新成立的基金能夠撬動的資本總額超過1000億美元。
此外，黑石集團旗下基金“房地產伙伴V”（Real Estate Partners V）已經設定了40億美元的籌資目標，并可能在數周內實現這一目標。這將使其有能力在全球地產領域投資160億美元，其前身在2003年籌資25億美元。
據《房地產警報》(Real Estate Alert)報道，摩根士丹利也將為其全球房地產基金V（Real Estate Fund V）籌集創紀錄的42億美元資金，以及為一只僅面向美國的新基金和一只“特別機會”(special situations)地產基金分別募集12.5億美元和10億美元。
盡管人們擔心，近年來商業地產價格上漲太快，實現高水平回報的難度上升，但仍然出現了房地產基金大幅擴容的趨勢。此輪房地產基金擴容的最大推動力來自規模龐大的養老基金和腰纏萬貫的私人投資者。在投資分析師的建議下，許多養老基金將更多資金投入地產及對沖基金等。私人地產基金則傾向于成立承擔更大風險的“機會基金”，目標年回報率約為20%。
很明顯，在幾年來全球性的房地產熱潮中占得先機的資本獲得了令人眼紅的投資收益率，吸引這些后來資本的加入。美國業內不少分析師表現出對這些資金的擔憂。因為，在歷次資產投資熱潮中，養老基金和私人資本似乎都在扮演著給機構投資者接盤，最后被套牢的角色。
美國養老基金投資失敗，甚至破產已是常事。一是很多公司的養老基金在2001年股市大跌中損失慘重。華爾街投行高盛經濟學家達姆比薩·莫羅指出，美國很多公司養老基金的投資組合不當，導致近年來收益率增幅未能達到預期。
競爭壓力下鋌而走險
顯然，2005年蜂擁入市的資本對“活躍”市場氣氛，抬高資產價格起了關鍵性的作用。資產持有者們的胃口也被過多的資本吊了起來。
兩三年前，寫字樓和購物中心的易手并不引人注目，一般都是悄無聲息地達成，但現在卻引來眾多大財閥、上市和不上市公司、手握著成百上千萬美元的基金經理，競相爭搶。面對空前的競爭，業界最大的疑問和擔憂是，規模龐大的資金增幅將會把競爭推向如何慘烈的程度。
交易者們已經在感受這種慘烈的搏殺。當摩根士丹利房地產基金（Morgan Stanley’s Real Estate Fund, MSREF）2005年在日本買下一家紡織廠時，雖然這家紡織廠擁有足夠龐大的房地產資產，但MSREF自己也承認這并不能改變這項投資的高風險性。
2005年MSREF的收購還包括一家英國寫字樓打包服務公司，原屬于蘇格蘭皇家銀行的一個房地產開發集團，和一家名叫AM的德國開發商。在中國，MSREF與美國西蒙集團正合作開發一系列擁有沃爾瑪作為旗艦店的購物中心。
“甚至連購買普通收益率資產的競爭都比以前激烈許多，”MSREF的合伙人約翰（John Carra-fiell）感慨說，“當然，如果投資者足夠有經驗，就算在更激烈的競爭中，仍能夠購入優秀的資產。”
幾年前，基金們還可以通過企業并購的形式，在凈資產價格上拿到一定折扣，從而立于不敗之地，例如MSREF在英國收購該國第四大房地產公司Canary Wharf。但現在，這變得越來越困難。競爭的嚴峻形勢正在逼迫資本鋌而走險。
一些成熟的基金已經意識到了這一問題，并在認真地考慮資本規模的合理性。在2005年8月成功募集了24億美元的雷曼兄弟歐洲房地產集團負責人杰拉德（Gerald Parkes）說：“我們不能確定的是，應該最終募集多少資本，才能保證這些資金能夠最合理地投資。”
“毫無疑問，人們發現將資金做正確投資變得越來越困難，”杰拉德說，“兩到三年前，房地產收購還存在巨大折扣空間，我們在這段時間里進行了4次公開和不公開的交易。但現在，很明顯，許多房地產公司都在接近零利潤率的邊緣勉強交易。”
投資新方向
競爭激烈的一個結果就是，基金很可能會選擇替代性的投資。傳統房地產基金的投資主要集中在商業地產領域。但現在，很多基金選擇購買酒店、療養院，自己做開發，或者轉戰其他新興市場。例如，黑石集團旗下基金就在2005年完成了許多酒店收購的大手筆，包括23億美元收購La Quinta和32億美元收購維漢國際（Wyndham International）。
另一個結果是，不少基金將選擇投向上升空間更大的亞洲和東歐市場。日本、中國、印度和東歐國家都將迎來更大的投資機會。澳大利亞的麥格理全球地產不久前剛募集13億美元成立的它的全球第二個基金，并將主要在亞洲投資。美國公司Aetos資本（Aetos Capital）將投資100億美元在日本房地產市場。
對亞洲投資的偏重在德意志銀行旗下的Rreef房地產公司身上，再次得到印證。該公司的第一個房地產基金在美國的投資比重已經從25%下跌至10%，而對亞洲的投資卻從10%上升到35%。Rreef的負責人戴維（David Brush）說，該基金還有意從事更多的開發性投資。該公司旗下的第三個全球房地產基金擁有45億美元的投資能力。
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2006/2/1 9:32:00