經濟觀察報
房地產為什么引起欲望
經濟觀察報：到現在為止，地產這個行業在公眾意見中，是個由過多欲望支撐的行業，您如何看待這樣的觀點？
王石：現在各種行業都在從事房地產，這說明兩個問題，一是大家認為房地產有很多機會，二是大家認為這些機會都能把握。但從房地產上市公司數據來看，這個行業利潤遠不如能源等其他行業，并不支撐房地產比其它行業更引起欲望的觀點。拿萬科和另一家上市公司，如中國集裝箱公司，無論是在規模還是凈資產上，都是不能比的，當然更不能和鋼材、化工、石油這些企業相比。
這時問題就來了，它為什么給人這樣的印象？
我認為主要有兩個原因。第一，現在房地產行業進入門檻還是很低。2002年11號令，2003年的121文件，把門檻提高了。但是，相對其它行業門檻還是低的，所以資金都進來了。舉個例子，青島最大的房地產公司是海信公司，海信是非常優秀的家電企業，但它也做房地產；第二，可能是中國富豪排名的影響，無論前10名還是前100名，45%都是與房地產有關系的，所以大家認為房地產是個迅速發財的行當。
實際上，排名所使用的數據可能根據個人自報、媒體報道，或其它并不正式的資料。比如，兩年前的第二位富豪是香港上市的歐亞農業，楊斌從默默無聞，一下被評到了前10位富豪的第二位，他的財富來源主要有兩點，一個是高利潤農業的郁金香出口，很多估計的價值就是農用地，而這些土地上市后，在香港是按市值評估，為一般市值的70%。但實際情況是，這些土地是農業用地，其價值被這種算法大大高估。這個游戲規則是不符合會計原則的，帶有詐騙的性質。按照土地來估算財富實際上是可能實現也可能不能實現的。
從上市公司的數據來看，房地產并不暴利，那為什么這么多人都要進來呢？
盲目求利很危險
經濟觀察報：期望值太高？
王石：不試試不甘心。不懂房地產的進入房地產，從投資買地到賣房子，可能銷售還不錯，因為市場有需求。但是這種不錯的勢頭最多不會超過五年。因為房地產從買地一直到完成，差不多要四年。有實力的財團，五年之后會發現贏利是賣不出去的空置房。20%的利潤比較正常，但房子并不是全能賣出去，賣不出去的控制在15%左右。這樣下去就有問題。
如何把97%以上的房子賣出去，就要像萬科那樣追求專業化的路線。
經濟觀察報：更多暴富主要來自于土地買賣？
王石：改革開放20多年除了國家壟斷的能源、金融之外，民間可以介入的就是土地。任何一塊土地只要不是按著市場方式交易的，都是一次財富的重新分配。這不是房地產的正?，F象。但過去確實有一部分人從不正當土地交易中獲得巨大財富。2002年國土資源11號令，規定交易要通過招標，用土地尋租獲取暴利難度比以前增加。多年來通過各種方式的土地存量在今后轉換當中還會持續下來，但會比過去大大減少。
2002年的11號令和2003年的121文件，一個是土地上的操作，再一個是房產金融風險，是國家對金融風險的限制，從發展商的角度講，是有利于房地產商健康發展的。
經濟觀察報：風險越高，回報越大。如果降低了風險，是不是意味著未來房地產的利潤會降低？
王石：不是等同的。企業家是要有冒險精神的。但作為行業來講，一定要有規范。如果這個行業大家都是盲目地為了獲利，以不惜失敗的代價爭奪，或者是超越了容忍的量，這個行業就是危險的。不是說防范風險就沒有冒險的機會了，但一個市場達到一定規模的時候一定要有所規范。
大勢是健康的
經濟觀察報：從2002年開始到2004年，國家對房地產行業進行調控，市場反應如何？
王石：從市場反應來看，對于11號令大家無話可說，2002年7月1號之后有另外的游戲規則，你再按原來的方法就尋不到租，這樣做是對的。而對2003年出臺的121文件市場反應非常強烈，制定者人民銀行是孤立的，無論是政府、發展商基本上都不贊同，都認為是錯的。SARS剛過，國民經濟到底發展怎么樣，采用這樣的方法來進行金融防范，會不會影響它的發展，大家都拿不準。中央各部委覺得人民銀行管寬了；地方政府的財政收入主要是靠賣土地，當然也有意見。文件中十幾條規定都對發展商的自有資金進行嚴格限制，主要是最低不能低于30%，也引起發展商的不滿。
所以，121文件出臺之后，國務院又出了18號文，建設部、國土資源部等很多部門全面肯定房地產，房地產行業一片歡呼。但是人民銀行的金融風險防范并沒有取消。
2004年，宏觀調控對很多行業都進行調整，實際上對房地產來講只是121文件影響的延續，不過是把121文件規定的自有資金從30%提高到35%。從萬科來看，11號令、121號文已經防范了中國未來房地產發展風險。
經濟觀察報：可是執行并不是很嚴格，因為房地產是銀行最主要的業務。
王石：這里有兩個約定：不允許用貸款的形式買土地；自有資金不能低于35%。從實際情況來看，發展商到銀行貸款的確不像以前那么容易，民間貸款開始活躍起來。當然民間資本比銀行貸款的利息高得多。
經濟觀察報：高多少呢？
王石：年回報率最少高于20%以上。成熟的房地產資金來源是多渠道，現在的情況客觀上已經達到了分散發展商單一靠銀行貸款的目的。也就是說房地產市場越走越健康。
泡沫還會繼續下去
經濟觀察報：對于房地產的泡沫問題基本上年年都要討論，健康的房地產有泡沫嗎？
王石：我相信泡沫討論還會繼續，大家會擔心下去。如果泡沫破了，就不會討論了。房地產第一次泡沫論是鄧小平南巡之后，后來調控很快控制了局勢。這一次房地產泡沫論的引發，實際上是局部的，2002年由上海開始，到現在已經三年。2002年看見房價和銷售量上漲，萬科也很擔心泡沫會破，和上海研究室的研究人員一起研究。但是現在我們認為泡沫不會破。
經濟觀察報：你覺得支撐房價上升最重要的理由是什么？
王石：一個是需求量，一個是供應量。但是談中國的房地產市場不能一概而論。不同區域的周期、供應量和需求量都是不一樣的，市場反應就不一樣，但價格上升的總趨勢還會繼續。
經濟觀察報：有一種解釋說是有限的土地和增加的人的需求造成價格上升？
王石：這個說法從經濟學層面講沒有錯，但只是描述了問題的一個層面，否則日本的房價不應該大幅貶值?，F在說熱主要是針對房子價格上升，土地少而貴，從某種角度講是對的。我認為“價格貴”是相對的。
我們需要做一個簡單的算術：一般買房要按揭，按揭是銷售的前提，是商品房市場化必須走的一步。買房按揭是合理的，就測算來講，每月的按揭70%的金額，不超過你收入的35%。
經濟觀察報：你每個月交到銀行的還款不超過你自己月收入的35%？
王石：35%到40%，不超過35%是合理的，不超過40%是可以接受的。按照這個標準很容易反算出來價格高的原因。
我們假定一個普通購房者每月4000塊錢工資，每個月拿出1600塊錢還購買房子的貸款，負擔是合理的。
經濟觀察報：但很多人反映買不起房子？
王石：問題出在什么地方？按照北京均價最高是6500來講。50平方米的房屋總價是35萬，剛才我們那個普通購房者是買得起的。但如果這個購房者想買100平方米的房屋，那么總價相對而言就很高。
美國、日本、歐洲等地的房屋戶型隨著發展是有變化的：60平米，80平米，100平米，180平米，之后又開始回歸?，F在我們的問題是戶型超大，是超前消費。
經濟觀察報：有人認為北京房價會漲40%？
王石：不可能。
房地產產業化需要更多合作
經濟觀察報：有人認為在房地產這個行業，將來要生存，一定要做到最好，才能夠生存下去，你怎么看這個問題？
王石：房地產將來是大企業做一手市場，眾多的中小企業做二手市場，大企業和中小企業并存會長期存在。
美國的房地產大企業的市場占有率是17%，日本的是20%。中國要達到這一步必須經過精細化和產業化的過程。
中國房地產的產業化應該吸取中國家電產業化的教訓，中國家電產業化不強調社會合作，自己生產的裝配體系，大家都生產。但是日本的情況就不是這樣，它們不是生產的競爭，而是品牌的競爭。如果索尼、松下都自己來生產，結果就會像中國這樣。
萬科認為房地產產業化進程一定要在行業內形成很好的社會分工和合作，所以競爭是品牌的競爭，房地產產業化沒必要萬科一個體系、中海一個體系，各自來講都要規模生產，都要批量生產。
經濟觀察報：您用家電比喻房地產，如果是這樣的話，萬科將來是否有可能專門提供技術標準進行生產？
王石：我們不一定做生產，我們生產的標準誰都可以接受，我們委托生產。我們也不提供技術標準，我們將技術標準化。技術標準是國家制定的，誰都可以按照這個標準來生產。未來的競爭主要是品牌的競爭。換句話說，萬科研發的東西你可以生產，這樣有利于資源合理分配，有利于公平競爭，有利于整個行業的合理發展。
在其他的環節我們也可以進行分工合作，比如將營銷工作交給專業中介去做。通過合理分工合作，行業相關的從業者可以創造更大的價值，雙贏，這是萬科的價值觀。
經濟觀察報：您有沒有考慮過去做完全不同的事情？
王石：未來做什么不重要，但是有兩點是肯定的，第一，我不會投身政治。因為我覺得我的價值還是在企業管理這個層面上，這是我的優勢；第二，我不會自己創業。
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2005/12/3 16:37:00