深圳：住宅市場供求緊張 商品房空置率負增長

中國房地產報

深圳房地產市場供應量的減少與需求的增長之間的反差，給行業帶來的積極效應就是空置率下降。由于商用與住宅市場態勢不同，空置率下降的程度也各異。

今年，深圳房地產市場尤其是住宅市場一直處于供需矛盾較為緊張的狀態，供應量的減少與需求的增長之間的反差，給行業帶來了某種積極效應，那就是空置率的下降。由于商用物業與住宅市場態勢不同，因此空置率下降的程度各異。

商品房空置率負增長“在未來半年，深圳住宅的空置率會進一步降低，大約會降到100萬平方米以下。”深圳中原地產深港研究中心總監張偉下了這樣的結論。“如果明年供需矛盾得不到有效緩解，住宅空置率還會快速下降，也可能會出現零空置率。”他還大膽假設道。

據深圳市房地產研究所公布的數據，至今年9月底，全市商品房空置面積為139.36萬平方米，與去年相比，同比增長-26.51％，這也就意味著空置率在快速下降。“深圳市近年來商品房建設規模逐漸減小，在政府部門嚴控新增房地產用地供應和積極消化存量土地等政策的作用下，大量空置的商品房被不斷盤活并持續得以消化。”深圳市房地產研究所所長王鋒對此現象做了這樣的解釋。

據悉，今年1～3季度，全市商品房施工面積累計為2369.37萬平方米，同比增長-6.54％，竣工面積為366.92萬平方米，同比增長-5.52％，而商品房銷售面積達到690.16萬平方米，其中，住宅銷售面積619.45萬平方米，同比增長8.70％。“今年商品住宅銷售量的持續增長，是因為市場需求仍保持旺盛態勢。”王鋒認為。

同時，由于近幾年特區內房地產用地的供應基本處于停滯的狀態，因此一些發展商將目光投向了舊城改造和爛尾樓項目，因為它們往往處于城市黃金地段，土地價值很高。比如正在銷售的位于上步路的佳兆業中心，就是由原來著名的爛尾樓子悅臺改建的。極高的地段含金量使得一些大品牌發展商同樣將目光鎖定在爛尾樓項目上，“我們對爛尾樓非常有興趣，不久前剛拿到一個這樣的項目。”盡管在子悅臺的拍賣中輸給了佳兆業，中信地產深圳總經理郭志榮依然對爛尾樓項目保持著濃厚的興趣，而該集團進入深圳的第一個項目海文花園就是爛尾樓項目。

“深圳空置的商品住宅還有一部分是早期或近幾年開發的一些素質不高的項目所遺留下來的尾盤。”王峰介紹。有業內人士稱，在一些早期在深圳進行開發的國有大型企業手上，就有不少這樣的存量住宅。比如城建集團，就有一些這樣的住宅，為了盤活資產，他們曾經采用過將多套住宅捆綁在一起整體拍賣的方式，由于價格較低，也吸引了不少投資者。有些投資者專門瞄準這樣的機會，一次性買斷后再分別出售，賺取差價，獲利空間不小，也有一些買來出租。

商鋪：空置率艱難消化“目前深圳在建的大型商業項目不少，總量比較大，但由于推盤期不同，所以還沒有對市場造成很大的壓力。從目前來看，商業中心的供應要大于城市的實際需求，但從長遠來看，目前過剩的這些面積在未來可以慢慢消化掉。”深圳美格行商業地產公司總經理張紅衛認為。

目前，深圳的商鋪主要有大型商業中心、專業化市場、住宅裙樓商業中心和社區商鋪等幾種，每一種形態都有空置的情況，這主要取決于地段與產權模式。深圳最旺的商鋪主要集中在東門、人民南、華強北等幾大商圈，商圈核心地帶需求旺盛，一鋪難求。而只要地段稍差些，隨時都有空置的可能，這種現象不論是在關內還是關外，都非常明顯。

前幾年，大型商業項目是關外的龍崗在唱主角，各種購物中心和物流中心此起彼伏，而近兩年，大型商業中心的重頭戲移師到關內。這兩者的主要分別在于，關外的商鋪多數是產權式，而關內的商業中心大多數是發展商的自有物業，這種產權的分別導致了空置率的不同。“產權式商鋪由于把產權分割給小業主，無法統一招商，因此一旦經營上出現問題，就很難起死回生。”深圳中原深港研究中心總監張偉分析，目前已出現空置的一些產權式商鋪，基本上已無藥可救。

隨著大型住宅區的開發，社區商業中心或商鋪在商用物業中所占的比例越來越大，而這些商業中心的空置率高低幾乎完全取決于地段。社區商鋪的銷售大多采用產權式，但由于一些位置偏遠的住區業主多數是早出晚歸，社區內沒有人氣，因此，商業面積很難銷售。一些知名品牌開發商在南山與關外的坂田等區域開發的大型住宅區，其商業部分的銷售非常困難。一些入伙了兩三年的項目，住宅已經升值，而商鋪卻長期空置。某知名發展商已在數個項目上出現這樣的問題，至今沒有找到解決的良方。于是，有發展商正在考慮將社區商業中心整體打包出售，但據悉也很難找到買家。

寫字樓：空置率逐漸好轉根據深圳市房地產研究所發布的數據，今年1～3季度，寫字樓的銷售面積為18.31萬平方米，比去年同期下降了16.05%,平均交易價格則比上年同期上漲了24.79 %。“在今年房地產市場調控政策實施后，寫字樓市場的觀望態度較為明顯，一些新盤也延遲入市。”王鋒認為，這是今年寫字樓市場銷售下降的主要原因。

但是，另一方面，寫字樓的租賃市場正在回暖，空置率的下降也較為明顯。“寫字樓的空置率高低與城市的經濟與產業的發展密切相關，隨著深圳經濟的穩定發展，在地鐵投入使用、中小企業板啟動等多種有利因素的刺激下，市場對寫字樓的需求也日益旺盛?，F代物流業、高新技術、金融業和文化產業作為深圳發展的四大支柱產業，其相關企業扮演著寫字樓市場需求的主角，隨著許多國內外大型企業包括港資企業、外資銀行、保險公司等紛紛進駐深圳，寫字樓市場無論是買賣成交還是租賃都非?；钴S。”張偉分析。

在各種檔次的寫字樓中，甲級寫字樓最受市場的青睞，整體空置率在10％以下。蔡屋圍、福田中心區以及其周邊的甲級寫字樓都處于高入住水平，不但成為國內外大中型企業入住的首選，而且很多中小企業也紛紛進駐，使空置率不斷下降。但是，這并不代表寫字樓市場的全貌，一些非甲級寫字樓的空置狀況不容樂觀。“有些寫字樓由于本身素質和管理方面的問題，會出現空置現象。”戴德梁行房地產顧問（深圳）有限公司董事總經理程家龍這樣認為，但是，他對此并不擔憂，“只要管理和招租方案得當，沒有租不出去的物業。有些東西是可以改變，包括一些硬件和軟件，這些都有助于提升品質，滿足市場需求。”