全能開發商時代即將終結

                                     程赩 / 中國證券報

　 長期以來，中國房地產開發采用的是典型的“香港模式”，即開發商利用大量銀行資金買地、蓋房、賣房，然后再開始新一輪循環。在這種模式下，房地產商扮演著全能多面手的角色，整個房地產行業圍繞著開發商的運作而運營。開發商因為在行業內的壟斷地位而享受著巨額的利潤，又因為巨額利潤而維持著行業內的壟斷地位，全能開發商的暴利時代因此而開創。但近年來，在國家宏觀調控帶來的金融緊縮和土地嚴控下，使大多數房地產企業失去了“錢袋”和“糧票”(土地)，與此同時，越來越多的國際、國內資本加速進入中國房地產行業，使得房地產業將迎來“金融時代”。

　　全能開發商的風險隱憂
　　20年來，中國房地產開發模式的核心是房地產商統攬土地、融資、規劃、施工、銷售、物業管理的全部環節。全程開發模式使得開發商位于整個房地產產業鏈的最高端，從土地到資金，從資金到市場，開發商儼然是整個房地產開發鏈上最具話語權的龍頭。市場化競爭的境況下，還沒有哪個行業的供應者可以像房地產開發商那樣，集金融機構、中介機構以及最終客戶端的萬般青睞于一身。整個行業仿佛特別優寵房地產開發商，甚至連政府主管部門也時常抱著扶持的積極態度。由于中國房地產業起步晚、政策監管尚不完善，開發商透過政策空隙可爭取到成本“低廉”甚至是零成本土地；房地產暴利的存在使銀行愿意放貸房地產項目，開發商通過極少資本金即能撬動巨額資本運作項目；城市化進程的加快和人民生活水平的持續提高使得房地產需求出現井噴，開發商物以稀為貴地坐擁巨額利潤。
　　全能開發商以土地為起點，掌控著從建設到銷售的全過程，享受著房地產的巨額利潤。然而全程開發模式卻為整個房地產行業的發展埋下了風險因素。追求“廉價”土地、轉移金融風險、累積超額利潤都是房地產行業未來發展的隱憂。
　　在開發商全程開發的模式下，房地產行業的運作就是土地的運作。開發商從土地取得開始，規劃、融資、建設、銷售，所有的運作都是以土地為載體，土地運營是整個房地產行業的核心，是房地產商能夠進行開發的原始支點。因此，如果能夠降低土地成本，開發商的巨額利潤就有了保證。在利益驅動下，開發商使用各種手段取得成本低廉的土地，其中有正常的商業行為，同時也不乏違規手段。
　　在資金融資方面，開發商通過借貸銀行資金、占用建筑商資金、使用購房者預售款資金，完美演繹了自有資金“四兩撥千斤”的技巧。但是，較大的財務杠桿同時也隱含著較大的財務風險。一旦出現資金鏈斷裂的現象，房地產商由于自有資金少而無法為債務清償提供合理保障。這樣，銀行的貸款資金實質上承擔著房地產商的開發風險。由銀行這樣的金融機構承擔房地產開發商的開發風險顯然存在著利益責任不對等的現象，不利于房地產行業發展。根據初步估算，房地產行業的自有資金利潤率至少在100%以上。站在行業頂端的房地產開發商，通過全程開發將絕大多數的利潤都收入囊中，也直接導致開發商不僅在行業內最具話語權，其影響力更遠達到政府主管部門。財富的集中壟斷是腐敗、不公平競爭、低效率經營滋生的溫床。全能開發商在房地產業剛起步階段為緩解壓抑的居民住房需求，推動中國房地產業從計劃時代走向商品時代的體制改革做出了卓越貢獻。但是，以土地為中心的全能運營時代與生俱來的壟斷性和暴利性以及為金融行業帶來的風險性都要求房地產行業變革這一運營方式，打破全能開發商的壟斷地位。

　　房地產業的困局與轉折
　　去年以來的宏觀調控使房地產行業資金供應趨緊；日益高漲的地價又對房地產行業的融資能力提出了前所未有的要求，房地產商開始在資金需求和供給的夾擊下艱難求生。
　　國家有關監管部門對房地產開發企業資金實力提出了越來越高的要求。先是清理工程拖欠款，接著房地產開發資本金比例提高，存貸款基準利率提高，個人房貸利率及按揭成數提高，繼之“招拍掛”后國有土地出讓金的限期繳清，直到最近人民銀行建議取消期房銷售，種種舉措都在縮小房地產企業“四兩撥千斤”的空間，提高房地產企業的準入門檻，對企業的資金實力提出更高要求。過去房地產商有地即能貸款運作項目的日子一去不復返，宏觀調控下資金鏈的驟然緊繃使得房地產開發商必須為生存和前途另謀出路。政府監管部門正在一步步終結全能開發商時代的特有運作模式——低價土地加銀行貸款。房地產行業需要儲備土地以保證企業未來的發展。土地隨著城市的發展和經濟的增長會自然增值，表現為各大城市的地價逐年遞增。在政府對于土地出讓市場進行整頓清理后，通過非正常途徑獲取低價土地的可能性越來越小。動輒幾億的土地出讓金對房地產商的融資能力提出了前所未有的要求。
　　宏觀調控下的融資艱難和日益高漲的融資需求讓全能開發商時代的弊端日益顯現:扮演著全能多面角色的房地產商越來越捉襟見肘；為房地產商承擔開發風險的金融機構也不堪重負。
　　房地產商努力彌補由于宏觀調控而拉開融資缺口的同時也在思索企業的未來出路；金融機構在盡力化解由于全能開發時代引發的風險同時也在探索自身未來走向。全能開發商時代的終結已經呼之欲出，那么什么是房地產業下一個時代的主旋律呢？央行的一句評論引人深思:房地產業融資模式將有較大的變動。仿佛是為了印證央行的這一訊號:在中國或潛藏或顯身的海外房地產基金越來越頻繁和惹人注目的活動引人關注；銀行金融機構在宏觀調控中對于房地產開發貸款收緊后再一次的放松門檻讓人不禁疑問；房地產開發商對于股權結構、融資模式的變革讓人不禁探尋在解決融資缺口、資金壓力這一原由背后是否還存在其他的潛在意圖。房地產行業在宏觀調控下，在對市場唱多唱空的紛擾下，是不是正在醞釀一場變革，一場跨時代的顛覆性變革。

　　房地產金融時代的到來
　　土地供應方式的市場化、銀行信貸政策的緊縮擠壓都迫使房地產企業在資金困局中尋求新的突破。在尋求資金渠道多元化的運作過程中，一些主流房地產商開始重視融資環節，將它從原有的運作環節上升到了前所未有的高度。這一改變預示著以資本市場為核心的房地產金融時代即將到來。
　　全能開發商模式弊端引發的宏觀調控劃出了房地產融資缺口，而這一缺口正是海外資金介入房地產行業的絕好機會，同時也是他們改寫房地產時代的絕佳時機。海外房地產基金利用資金切入中國房地產行業，也利用資金改變中國房地產行業的運作模式，促生更適宜他們的生存環境——房地產為軀干，金融為靈魂的房地產金融時代。國內的房地產商能否抓住機遇適應變革將是未來他們在行業內能否繼續生存發展的關鍵。房地產金融時代與全能開發商時代最本質的區別就是整個行業的中心將不再圍繞土地，資本將成為金融時代房地產業的核心。在金融時代，金融產業鏈、開發產業鏈、中介產業鏈和流通產業鏈完整并相互協調發展。其中，金融產業鏈由房地產基金、投資商和銀行組成，在產業鏈中最為發達；開發商將成為吸引資金、把控中介和流通的組織者，主要從事物業投資，而非物業開發。在金融時代，房地產業的利潤模式將由以地產項目為主的實體經濟轉變為以地產金融為主的虛擬經濟。在金融時代，現有的房地產開發食物鏈將發生根本性的變化:房地產的核心是資本運作而非開發營建，房地產基金或者投資商將成為房地產市場的主導者，地產建造商或中介商是圍繞房地產投資商的配套環節。

　　金融時代的開發商
　　房地產商房地產金融時代變革，最終將導致現有的開發商裂變成投資商＋建造商，向美國等發達國家的房地產模式靠近。在這一過程中，房地產企業將從不同路徑走向分化:擁有開發和物業管理品牌、資本運作能力強的公司，通過不斷的資本運作和資本積累未來將轉變為專業房地產投資商；部分通過成立房地產基金公司，發行房地產基金，轉變為專業的房地產投資管理公司；部分公司轉變為具有品牌的建造商，成為開發過程中各環節的組織者；其它一些不能及時調整以適應變革的房地產開發商將被淘汰出局。
　　在未來金融機構混業經營的模式下，會產生類似美林、摩根的投資商。比如證券公司可以成立不同風格的房地產基金公司，發行房地產基金；一旦政策允許，銀行系基金公司也可以發行房地產基金產品，投資房地產項目或完成銀行抵押貸款資產的證券化，從而成為房地產市場的大投資商。房地產金融時代的到來已經成為不可逆轉的趨勢，一些先知先覺的開發商和金融機構已經洞察先機，力圖在這次的時代變革中掌握制勝關鍵，從而在下個時代成為行業的領軍者。在國內金融機構中我們見到了農業銀行對于房地產業重新持有的扶植態度，也見到了摩根、麥格里、美林等國際金融機構越來越頻繁和明顯的房地產業并購行動。房地產業資金困局不僅是房地產企業的一次涅磐，同時也是金融機構的演變轉機，房地產金融時代即將揭幕。