許瑞 詹強 / 上海昊科營銷管理咨詢
伴隨上海房地產行情持續升溫，上海房地產策劃行業也進入快速發展時期，由上個世紀九十年中期幾家房地產策劃公司，十年后的今天達到近千家?？墒?，上海每年推出的樓盤不過幾百個，其中有相當一部分又是開發商自己銷售，造成上海上千家策劃代理企業競爭幾百個樓盤的局面，如此僧多粥少，一些怪現象就隨著而來。
1、給錢就干，哪怕賠錢賺吆喝
由于開發商與策劃公司，在目前上海房地產火爆狀態下，處于一個不平等地位，造就開發商經常會對策劃公司提出苛刻條件，不能滿足，就以換合作伙伴作為要挾。
當開發商樓盤對外招標時，一同競標的策劃公司，互相比拼的不僅是技術、品牌、過去的服務案例，最有效的殺手锏是價格。
有的小策劃公司，為了打品牌知名度，為了積累案例，不惜以超低價去競標，甚至是賠錢賺吆喝。
按照國家有關規定，策劃代理費最高可以收取標的3%，但最近幾年，由于殘酷競爭，這個費用比持續下滑，從1.5%到 1%，甚至低于1%。
更厲害的是，開發商不僅壓低價格，還要求策劃公司繳納一定數額的風險抵押金，墊付或承擔部分廣告費用，而對于策劃公司代理結算則是能拖則拖，即使樓盤銷售業績很好，一般策劃公司也很少能拿到尾款。實際操作時，由于費用低廉，資金緊張，策劃公司許多營銷推廣計劃得不到正常開展，。
2、包銷盛行，幾家歡喜多家愁
包銷簡單說是指策劃代理公司先投入資金，然后和開發商講定一個價位包銷，超過部分按比例分成。
這種手法最早是臺灣一些策劃代理公司首先采用，后來被大陸一些策劃公司效仿。由于包銷這種特殊的模式，使開發商幾乎沒有風險，受到許多開發商的歡迎，因而，在樓盤競標時，提出包銷的策劃代理公司往往就有很強的競爭優勢。目前，在上海，做包銷名氣最大的是金豐易居。
上海自2002年起，這股包銷風愈刮愈烈，一些有雄厚資金優勢的策劃代理公司，更是追捧這種模式。但，幾家歡喜多家愁，這種在特殊歷史時期產生的策劃模式，由于它違背了策劃公司以“智力開發”取勝的傳統模式，遭到許多業內人士批評，目前上海一個“抵制包銷的自律聯盟”正在籌備當中。
3、模仿秀、克隆大行其道
上海房地產策劃行業起步比南方廣州、深圳遲，更由于廣州、深圳靠近香港，可以更快地吸收香港房地產策劃業的好經驗好方法，因此，上海房地產策劃代理業要比南方落后。
近幾年，上海房地產策劃業內人士，紛紛去南方學習取經，這樣廣州、深圳一些先進的房地產策劃理念和優秀的經典案例，在上海很容易就找到模仿秀。從外立面設計到平面廣告，從售樓處樣板間到各種地產概念，嚴重的就是完全“克隆”。
與其創新，不如拿別人事實證明成功的經驗照搬照抄，這股歪風在上海房地產策劃業開始蔓延，但，千萬不能忘了，創新，才是房地產策劃可持續發展的本質所在。
4、只找名氣最大的，不找最合適的
一些上海開發商，由于不是很清楚各家房地產策劃公司水平到底怎么樣，就采用了一種認為保險的方法，找名氣大的沒錯。
房地產策劃屬于智力行業，評價標準很難量化。由于沒有一個通用的衡量標準，既是對同一個項目，也有可能得出完全不同的結論。
最有名的房地產策劃公司，策劃出最蹩腳的項目也不罕見。許多名氣大的策劃公司，在接項目時是一撥人，真正操作項目又是一撥人，名氣大，不代表公司所有成員素質都高。
房地產行業的產品簡單分，居民小區、別墅、商業地產等等，有不同表現業態。不同的策劃公司，對房地產產品理解不同，具體操作上，有擅長規劃，有擅長廣告傳播，有擅長炒作，有擅長推廣，術業有專攻，各有所長。
因此，作為開發商，不應該只找名氣最大的，而應該找最合適的。
5、報告越寫越厚，內容越來越空
作為房地產策劃公司，最初提供給開發商的，就是各種各樣的報告。為體現所謂的敬業和水準，許多策劃公司非常重視市場調研，重視大環境，重視競爭對手，不惜動員全公司力量，花上數月時間，覺得這樣才能打動客戶。
這樣的結果，策劃報告越寫越厚，前言和市場調研，洋洋灑灑數十萬字，但關鍵真正如何具體操作，如何市場推廣，就虎頭蛇尾，大話套話一大堆?？瓷先ズ芡度?，但最終依舊是一個空字。
草草做完一個項目，再接新項目時，這樣好了，在原有基礎上，再添脂加粉，報告越做越厚，但許多確是無用功。
6、大演明星秀
幾年前，一些“獨立策劃人”可能來自院校，可能來自媒體，在下海試水中，創造出一些經典案例，贏得業內認可。于是，這些人最終全身心進入這個行業，紛紛成立各類房地產策劃咨詢公司。這種以知名策劃人領銜主演的形式一直保持至今，成為上海房地產策劃業的一道風景線。
這樣的公司，當家人很重要，有沒有業務，業務大小，基本上靠這個“策劃明星”，其他人員基本上就是跟著跑龍套。
“明星”越出名，業務就越多，業務越多，“明星”就越出名。因此，許多房地產策劃公司老板，不把精力放在好好做業務為開發商服務上，熱衷于參加各種論壇會議，熱衷于接受記者采訪，或者干脆自己寫書寫文章炒作包裝自己，視這種方法為一種捷徑，樂此不疲。
這樣的方法可以糊弄一時，但隨著整個行業水準的提高，開發商越來越意識到，策劃行業，團隊要大于個人，方法大于名氣 。
以上，筆者就上海房地產策劃行業的怪現象和不良風氣，列舉了幾條，實際上遠遠不只這些，只是這幾條具有普遍性罷了。只有把這些怪現象暴露揭穿，才有可能凈化房地產策劃業，在反思中批判中得到進步。
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2005/12/3 15:58:00