2017年中央經濟工作會議將房地產市場去庫存作為我國供給側結構性改革的重大任務，以及促進房地產市場平穩健康發展的核心舉措。2017年，我國政府多措并舉，房地產去庫存取得了積極進展。但是，隨著內部經濟環境的變化，去庫存遇到了一系列新的問題，這些問題與舊的矛盾交織在一起成為阻礙未來任務順利實施的重要因素。針對新的問題和舊的矛盾，應該長短結合、分類施策、多措并舉，穩住貨幣供給，優化調控政策，夯實長效機制，在穩定房價的基礎上，有序引導各地區去庫存工作，既保障房地產市場平穩有序運行，又維護國民經濟平穩持續發展，為我國有效推進供給側結構性改革的戰略性任務打下堅實基礎。
一、2017年我國去庫存形勢
2017年，總體來說我國房地產去庫存效果顯著，但存在產品結構和區域結構上的分化，部分市場產品類別和部分區域房地產去庫存形勢仍然較為嚴峻。
（一）從總體看，全國房地產庫存去化周期明顯縮短，但仍高于合理去化周期上限
從狹義庫存來看，上半年全國商品房待售同比下降了9.6%，去化周期縮短為4.62個月，同比和較上年末分別縮短了1.39和0.68個月。從廣義庫存來看，截至6月底，總庫存為65.01億平米，去化周期為46.51個月，同比和較上年末分別縮短了8.17和26.3個月，但仍遠高于18個月為標準的合理去化周期上限。如果延續上半年商品房銷售增速較去年同期大幅下降的趨勢，房地產高庫存的狀況可能還將存在較長一段時期。
注：廣義庫存=歷年累計房屋新開工面積-歷年累計商品房銷售面積+商品房待售面積，2017年上半年廣義庫存=（1996年至2017年6月累計房屋新開工面積）-（1996年至2017年6月累計商品房銷售面積）+2017年6月商品房待售面積；廣義去化周期=廣義庫存/近12個月平均銷售面積。
（二）從結構看，非住宅去化周期收縮快于住宅，但是辦公樓和商業營業用房庫存壓力仍比住宅大
從狹義庫存來看，截至6月底，住宅、非住宅去化周期分別為2.91、15.7個月，同比分別縮短了1.28、3.45個月，較上年末分別縮短了0.61、2.03個月，非住宅庫存壓力遠超住宅。從廣義庫存來看，截至6月底，住宅、辦公樓、商業營業用房去化周期分別為20.73、90.77和140.5個月，同比分別縮短了5.91、24.97和21.15個月，較上年末分別縮短了1.46、11和9.6個月。住宅庫存略高于、而辦公樓和商業營業用房庫存遠高于18個月為標準的合理去化周期上限。
注：商品房分類型待售面積無法獲得，因此廣義庫存=歷年累計房屋新開工面積-歷年累計商品房銷售面積，如2017年上半年住宅廣義庫存=（1999年至2017年6月累計住宅新開工面積）-（1999年至2017年6月累計住宅銷售面積）
（三）從區域看，二線城市庫存去化周期縮短，但一線和三線城市庫存去化周期有不同程度延長
由于受到房地產調控政策的影響，截至6月底，一線城市商品房累計銷售面積和累計新開工面積同比分別下降了25.46%和6.03%，二三線城市商品房銷售累計面積和累計新開工面積的增長率也大幅低于去年同期水平。因此，一線、二線和三線城市廣義庫存分別為1.38、6.26和2.03億平米，較上年末分別增加0.14、0.38和0.03億平米；去化周期分別為26.44、16.17和24.26個月，較上年末分別延長了5.38、延長了0.54和縮短了1.22個月。一線和三線城市庫存仍然高于、而二線城市庫存略低于18個月為標準的合理去化周期上限。
注：分區域待售面積無法獲得，因此廣義庫存=歷年累計房屋新開工面積-歷年累計商品房銷售面積，如2017年上半年一線城市廣義庫存=（2012年至2017年6月累計一線城市房屋新開工面積）-（2012年至2017年6月一線城市累計商品房銷售面積）
二、后續去庫存工作存在的主要問題和矛盾
近期，由于城鎮化放緩帶來的需求回調，樓市調控帶來的市場收縮，以及金融去杠桿帶來的金融約束，都將在一定程度上影響我國房地產去庫存工作的開展。
（一）城鎮化率提升速度放緩，房價漲幅遠高于城鎮居民人均可支配收入增速，前期購買力透支未來需求，市場需求走弱延緩去庫存進程
一是城鎮化率呈現放緩跡象，城鎮房屋市場需求增長放慢。2008-2016年，我國城鎮化率年均提高1.26個百分點，低于1996-2007年均提高1.4個百分點的水平，城鎮化率提升速度放慢趨勢顯著，導致城鎮房屋市場需求增長后勁不足。
二是人均可支配收入增速逐年下滑，與房價漲幅差距逐步拉大。2014-2016年，我國城鎮居民人均可支配收入由28844元逐年增至33616元，增速由6.8%逐年下滑至5.6%；而同期全國商品房銷售價格則由6324元/平米上漲至7476元/平米，漲幅由1.38%逐年上升至10.06%；房價增速與人均可支配收入增速的差距由2014年的-5.42 %擴大至2016年的4.46%。
三是商品住宅銷售創歷史新高透支未來需求，三四線城市居民需求向二線城市轉移。2016年全國住宅銷售面積13.75億平米創歷年新高，需求在短期內集中釋放的現象較為顯著，透支了未來市場需求，對去庫存工作提出了新的挑戰；一二三線城市住宅銷售面積分別為0.53、3.91和0.81億平米，同比增速分別為1.08%、26.64%和19.75%，二線城市吸納了部分一線城市和大量三四線城市的購房需求，不利于部分一線城市和多數三四線城市房地產有效去庫存。
（二）一二線城市調控不斷加強，環三大經濟圈的三四線城市開啟調控，限售模式出現且范圍不斷擴大，樓市嚴格調控加大去庫存難度
為管控去庫存引發的房價快速上漲，2016年以來房地產政策開始加強價格調控。
一是調控政策逐步從一二線城市向三四線城市蔓延。2016年國慶前后，22個城市密集出臺調控政策，通過提高購房門檻、上調房貸首付比例等措施嚴格抑制投資投機需求。2016年四季度以來，一線城市和部分二線城市如蘇州、南京等調控力度不斷加碼，調控力度達到史上最嚴。2017年3月中旬，部分二線城市如青島和石家莊也開啟調控模式，之后長沙、濟南、鄭州、福州、南昌和寧波等則跟隨實施部分區域調控。2017年一季度開始，環三大經濟圈的部分三四線城市也步入調控行列，如環北京的保定、承德和張家口，環上海的嘉興和啟東，環深圳的東莞和惠州。
二是限售手段首次出現且覆蓋城市范圍不斷擴大。2017年3月17日和24日，北京、廈門率先實施限售手段;截至2017年6月底，全國超30個城市已經實施限售措施。房地產嚴格調控與去庫存的限購松綁、限貸放松等措施存矛盾，特別是一、二線城市調控政策持續加嚴，三四線城市也開啟調控政策，對于部分庫存較高的二線城市和庫存去化周期較長的三四線城市去庫存提出了新的挑戰。
（三）政策利率上調，致使房貸利率隨行就市，貨幣供應增速放緩加之房地產按揭貸款顯著收緊，貨幣政策趨緊約束去庫存環境
一是為防范金融體系資金空轉，同時為和應對美聯儲加息，金融去杠桿加碼使得政策利率上調，房貸利率隨行就市。2016年下半年以來，我國金融去杠桿加速推進，加之應對外部美元加息操作，政策利率中樞不斷提高。2016年三季度開始，為降低金融機構的杠桿收益，央行采取拉長流動性工具久期的方式；2017年1月，央行上調中期借貸便利（MLF）利率，2月又上調逆回購和常備借貸便利（SLF）利率，3月再度上調逆回購、MLF和SLF利率。
二是政策利率上調向信貸市場傳導，房貸利率上行呈現趨勢性。2016年四季度以來，由于政策利率上行傳導，個人住房貸款利率從4.52%上升至4.55%，基于2017年美聯儲加息節奏加快的預期，以及我國金融去杠桿或將繼續，房貸利率繼續攀升或成趨勢。
三是貨幣供應增速續創新低，房地產按揭貸款顯著收緊，對房地產市場形成實質利空。2017年我國M2增速持續下滑，6月底我國M2同比增速降至9.4%的歷史最低水平；同時，2017年以來，我國銀行體系收縮房地產按揭貸款，住戶部門中長期貸款在新增貸款中的占比下降到35%左右，較去年末下降了近10個百分點。從我國房地產市場的歷史經驗看，流動性寬松與收緊是市場轉向的關鍵因素，流動性收緊往往導致銷售大幅下降。未來一段時間，貨幣環境持續趨緊將從金融端對房地產市場去庫存產生實質性的約束作用。
三、穩妥推進房地產市場去庫存的政策建議
針對近期房地產去庫存的現狀與形勢以及問題與矛盾，應該長短結合、分類施策、多措并舉，穩住貨幣供給，優化調控政策，夯實長效機制，在穩定房價的基礎上，有序引導各地區去庫存工作，保障房地產市場健康有序運行，維護我國國民經濟平穩持續發展。
（一）保持貨幣政策適度靈活性，為穩步去庫存創造良好金融環境
上世紀90年代，日本銀行控制不動產融資總量致使房地產貸款增速短期內大幅下滑、連續上調利率幅度過大，疊加大藏省出臺地價稅，導致房地產泡沫破裂。鑒于日本的經驗教訓，為繼續去庫存且防范房地產金融風險，我國央行應保持貨幣政策中性穩健并適度靈活，不宜長期緊縮房地產貸款。商業銀行應基于風險可控的前提，因城施策實施差別化的房貸政策，一線和部分熱點二線城市房貸政策趨緊，三四線城市房貸政策可以適度靈活偏松。合理發揮住房信貸的杠桿作用，從貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面繼續加大對居民合理購房的支持力度。
（二）分類別實施限貸限購政策組合，為合理去庫存提供政策支撐
在貨幣政策保持穩健中性以及靈活性的前提下，應分類別實施“嚴格限貸+寬松限購”的政策組合，同時以房價漲幅為依據，設立動態應對機制，既抑制房價過快上漲又推進去庫存進程。首先，重點推進三四線城市去庫存。三四線城市可實施“嚴格限貸+較快放松限購”的政策組合，在實施嚴格限貸的前提下，取消限購；同時，以房價水平為依據，對房價上漲較快的城市及時收緊限貸政策。其次，逐步推進二線城市去庫存。二線城市可實施“嚴格限貸+逐城市放松限購”的政策組合，在實施嚴格限貸的前提下，以房價水平為依據，對房價上漲較慢的城市放松限購。再次，適時推進一線城市去庫存。一線城市可實施“嚴格限貸+緩慢放松限購”的政策組合，在實施嚴格限貸的前提下，緩慢放松限購，拉長限購松綁的周期。
（三）加快構建房地產長效機制，為有效去庫存奠定堅實制度基礎
一是加快研究和解決擴征房產稅涉及的障礙性問題。首先，盡快構建個人住房信息平臺。推進個人住房信息采集，盡快實現不動產登記信息互通共享，推動不動產信息依法公開查詢，為擴征房產稅提供基礎性的技術條件。其次，重點研究和解決小產權房確權登記和入市交易等問題。配套推進農村土地制度改革，嘗試將集體經營用地試點逐步擴大到宅基地范圍，對農村集體土地所有權、宅基地和集體建設用地使用權及地上房屋確權登記，研究推進小產權房補繳土地出讓金和推動小產權房入市交易，夯實小產權房納入房地產稅繳納體系的制度基礎。再次，加快研究和解決征收環節的技術比如房產評估的問題。加快健全房產評估法律體系，完善房產評估的方法與準則，積極培育合規的房產評估機構，提高房地產評估從業人員的準入標準和規范從業人員行為。最后，深入研究和審慎推進房地產稅收制度改革。我國房地產稅收體系分布在開發建設、交易和持有三大環節，包含10多個稅種；房地產稅收制度改革在于簡并稅種、優化稅收結構，合理設置開發建設、交易和持有環節的稅負；開征房產稅則應減少交易環節的稅負，防止稅負增加和避免重復征稅。
二是根據庫存消化周期適時調整土地供應。對于一線城市，應采取有保有壓和優化結構的措施，合理增加土地供應。完善招拍掛制度，預防土地市場出現異常交易進而抬高房價；盤活城市中的閑置土地，特別是房企囤積尚未開發的土地；加快再開發城市中低效利用土地，支持棚戶區和城中村改造，并充分保證保障性安居工程的用地。對于三四線城市，要因城施策，根據庫存去化周期適時調整土地供應，保證住宅用地供應平衡有序。
三是加快推進常住人口有序實現市民化。首先，深化戶籍制度改革和居住證制度雙落地。建立新型戶籍制度，全面實施居住證制度，并加快居住證制度全覆蓋，穩步擴大居住證持有人享有公共服務范圍，保障進城落戶農民工與城鎮居民有同等權利和義務。其次，加快推進全國住房公積金異地轉移接續平臺建設。加快全國住房公積金異地轉移接續平臺建設，實現“賬隨人走、錢隨賬走”；同時，大力推進異地貸款服務，滿足繳存人員跨地區購買住房的資金使用需求。再次，因地制宜、多種方式提高貨幣化安置比例。加快實施城市棚戶區和城中村改造，打通去庫存與棚戶區改造之間的通道，促進庫存商品房可改造為安置住房，庫存量大的三四線城市應進一步提高貨幣化安置比例。
四是培育和發展住房租賃市場。首先，加大住房租賃市場有效供給。以降低新市民住房壓力為目標，通過加大土地資源供給鼓勵機構新建租賃住房，推動住房租賃市場建設與去庫存聯動，考慮城市空置房屋改建后用于租賃，規范引導企業、單位、個人房屋進入租賃市場。其次，滿足住房租賃有效需求。放寬公租房準入條件，允許提取公積金支付房租；給予住房租賃稅收、金融及供地等方面的特殊支持政策，鼓勵房地產企業推進“租售并舉”。再次，完善住房租賃市場體系。支持發展機構化、規?；赓U企業，規范住房租賃企業、中介機構和從業人員行為，建立公開的房屋租賃信息服務與監管平臺，完善租賃市場管理法律法規體系。
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2017/11/8 11:16:00