《聚焦中國住宅十座城》：探索回歸理性后的未來趨勢

    第一太平戴維斯近日發布《聚焦中國住宅十座城》研究報告。報告覆蓋北京、上海、廣州、深圳四座一線城市，以及成都、重慶、天津、南京、杭州、武漢六座二線城市。并對這10座城市2005年以來的住宅指數進行統計。

    十年間，深圳房價累計上漲923%；一線城市住宅價格自2005年12月以來平均上漲380%；二線城市平均增幅200%。

    SEU統計方法：為比較不同城市的居住成本，我們以“第一太平戴維斯行政單位（SEU）”為模型收集數據。該行政單位由7人組成，代表一家初創公司或擴張中的成長型公司，通過各單位在各地的住宅租金來比較國內不同城市的住宅物業成本。

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    驚人的數據背后是翻天覆地的中國住宅20年

    1998年中央政府決定將住房私有化，隨后停止實行實物分配福利房的做法，推行住房分配貨幣化。

    改革后，中國住宅市場實現顯著增長，成為全國經濟發展的重要動力。1999年，全國房地產投資額僅4,100億元；2016年，這一數字已達到10.3萬億元，較2015年全年同比上漲6.9%；相當于中國GDP的15%；住宅投資占各類房地產投資總額的67%。

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    中國房地產是世界上最大的財富創造器之一

    2015年，中國住宅市場估值約人民幣350萬億元，相當于GDP（人民幣68 萬億元）的5.4倍，或相當于全球住宅市場總值的33%。

    全球總市值：據第一太平戴維斯全球研究部2015年的估測數據，全球住宅資產總值約為162萬億美元。

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    深圳，如何擊敗北上廣，錄得一線之最？

    價格增長排名，2005年-2016年

    ■深圳前海板塊可比肩香港部分區域。香港作為全球最貴的城市，與深圳僅一河之隔；

    ■ 深圳經濟實力強大。2016年，深圳GDP同比增長9.0%，而全國GDP平均增幅僅達6.7% ；

    ■ 深圳的金融、信息技術/高科技行業均走在最前沿，創造就業機會的同時也催生了對住宅、辦公室和零售物業的需求。

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    如果說過去銷售市場的黃金10年，那未來就是租賃市場的黃金年代。SEU的住宅租賃年度總成本平均為人民幣110萬元，北京最高（180萬元），深圳、上海分列第二、三名，天津和重慶的租金最低（49.1萬元），低于10城平均水平將近50%。

    SEU所住物業的平均租金在2005至2015年間上漲了71%，漲幅僅相當于同期房價漲速的三分之一。2016年租金同比僅增7%，而房價漲幅達到18%。過去十年中，中國許多大城市的房價漲幅與發達國家相當，甚至更高。一些城市當前房價甚至已幾近國際水平，然而國內居民的收入仍遠遠落后于發達國家。

    在國際市場，租金收益率通常在4-6%左右，足以抵銷貸款成本，在中國市場，租金收益率低至1-3%，難以沖抵貸款成本。由于國人根深蒂固的買房觀念，租賃市場仍然處于起步階段，遠遠落后于銷售市場，而隨著政府對住宅市場的管控，以及對住宅租賃市場給予的大力支持，租賃市場將進入高速發展階段。

    多年來，國內房價上漲始終是社會熱議的焦點，也一直是政府決策部門的關注重點。起初，房價上漲由于吸引了大批開發商及投資者入場，有助于儲備私人財富、增加投資、刺激經濟以及就業增長，因此普遍得到鼓勵。如今，政府部門正尋求兩全之策，在為住宅市場降溫、提高可購性的同時維持投資規模、維護經濟增長及開發商信心。