行政管制方式是無法讓住房回到居住功能的

    有主流媒體說，“房價怎么走?剛需要必須了解政府調控邏輯”，此話看上去很得體，也很煽情。因為，在這些媒體看來，317之后，政府出臺了一系列的房地產市場調控政策，全面封殺房地產投機炒作，遏制房過快上漲，所以中國房地產市場價格下行將成為一種趨勢。

    比如，該媒體說，“政府一再強調：房子是用來住的，不是用來炒的！圍繞這個定位，各地因城施策、分類調控，兩個月來，就有超過60個城市出臺了近百個調控措施，不只是一二線，連三四線甚至熱點城市周邊的區縣也加入進來，內容從限購、限貸到限價、限售，再到限離婚、限商住等等，目前各地仍在‘打補丁’，你能想到和想不到的手段都出現了，全方位封堵任何炒房的可能性，從而遏制房價過快上漲。”

    該文章的討論看上去十分有邏輯性，因為，在他們看到，未來房地產市場之所以會調整，就在于中國的房地產市場重新定位的原則已經確立，住房生產就是用來住的，而不是炒作的。即通過政府嚴格管制的房地產市場調控，住房市場將回歸理性，回到居住功能?？梢哉f，他們舉出政府對房地產市場的重新定位原則肯定會對未來房地產市場產生重大影響。這應該是沒有多少問題的事情，也是未來中國房地產市場發展的主線與方向。

    但是，落實對中國房地產市場重新定位原則，要讓房地產市場回歸到居住功能，僅是這些房地產調控政策范圍有多少廣泛，僅是希望通過計劃經濟的方式或政府管制的方式來調控 ，比如限購、限貸、限價、限售、限離婚、限商住等等，是根本不可能讓當前以投機炒作為主導的房地產市場向消費為主導的市場轉型，并讓其回歸居住功能的。

    因為這種房地產調控的管制政策不僅是短期的及行政性，也是隨時可以改變的。比如限制在此期間購買的住房在兩年內不準的交易，如果購買住房者完全是用投機炒作，購買之后先用于兩年出租，等兩年之后，如果房價漲再賣出不是可以嗎？還有，對于限購，這些政策不僅隨時可放開，而且即使現在已經有城市就以引進人才為理由，正在把這種限購政策放開。所以，這些短期的行政性的房地產市場的調控政策隨時都可能通過行政性方式放開。這樣的房地產市場調控政策要讓住房回到居住功能是根本不可能的。

    更為重要的是，既然市場知道現行的多數房地產市場調控政策都是短期的和行政性的，這些政策隨時都會由于土地財政及GDP等原因的需要而放開，那么無論是現在持有的住房者，或想進行的購買住房者，都會認為這些政策對房地產市場價格調控所起的作用會十分有限，甚至于會如前十幾年一樣，房地產市場越是調控，其房價越是上漲，從而使得房地產市場的價格上漲預期根本就不改變。

    就目前中國房地產市場基本上是一個投機炒作為主導的市場情況來說，只要房價上漲預期不改變，那么最怎么嚴厲的房地產調控政策，住房的投機炒作者都會千方百計地進入市場。最近到個吃飯，有一個朋友就說，他目前有6套住房了，而且他已經看好一套房子，還準備購買之。所以在現在這種房地產市場政策下，它不僅會讓所進行房地產市場調控城市的房價不下跌，也可能會影響沒有調控三四線城市的房價上漲預期。

    所以無論是在正在進行房地產市場調控一二線城市的市場，還是沒有進行房地產市場調控的三四線城市的市場，整個房地產市場的房價都不下跌甚至于上漲。如果是一個投機炒作為主導的房地產市場，及這個市場的住房價格只能讓投機炒作者才有能力進入，如果這些城市的房價不下跌反之上漲，那么這些城市的房價如何可回歸理性，如何可讓絕大多數住房消費者有支付能力進入市場 。在這樣情況下，房地產市場如何可回到居住的功能上來。

    要讓房地產市場回歸到住房的居住功能上來，最核心的問題不僅在于對房地產市場投機炒作者目前這種行政性的事前限制，而且在于對于房地產市場投機炒作者事后限制，即購買住房之后，只要交易或賣出就以累進所得稅把這些收益收回，讓住房投機炒作無法可圖，把住房投機炒作者擠出市場。他們購買的住房可用于出租，但其出租的收益也要用稅收政策固定在市場平均收益率上。這才是讓房地產市場回歸到居住功能的關鍵所在。否則，目前香港的房地產調控政策比國內要嚴厲得多，但是所起到作用也是十分有限的。因為，香港的事前的房地產稅收政策同樣沒有通過事后的方式讓住房投機炒作者退出市場。