從廣州看觀察房地產市場的尺度

    房地產市場是競爭不充分的市場，政府對這樣的市場進行適當干預是必要的，這是經濟學界的共識?，F實當中經常發生爭議的是：政府在什么情況下應該干預以及應該如何干預。為此首先需要了解房地產市場的兩個本質特征——

    1.房地產市場的短期波動意義不大，因此要用較長的時間尺度觀察房地產市場

    以廣州的新建商品住宅市場為例，就在一年前，2016年春節過后，在四個公認的住房市場一線城市中（北京、上海、廣州、深圳），其他三個得住房市場一派熱火朝天的景象，廣州的新建商品住宅價格卻在2016年3至7月連續5個月低于2月的均價（見圖一），于是社會上出現了一種流傳甚廣的論調：廣州已經被拋離一線城市——這正是針對廣州的房價而言的。

    而2017年以來，相對其他城市新建商品住宅均價月環比保持零增長甚至負增長，廣州的月環比增長率卻總是在百分之一至二的相對“高位”，這時又有人認為廣州市的住房市場過熱了。

    其實不管是從同類城市之間的橫向比較來看，還是從廣州市近二十多年房地產市場發展的縱向比較來看，廣州的住房市場都是很平穩的，這種平穩是在合適的時間尺度下觀察的結果。

    住房市場既有較強的季節性波動（常說的“紅五月”、“金九銀十”，就是對這種季節性波動的經驗總結），又有供應上的結構性變化（某個時段供應的高端住宅偏多，均價就相應高一些，反之亦然），所以對住房市場的逐月觀察乃至逐季比較都沒有太大的實際意義，觀察住房市場的時間尺度至少要以年為單位。

    2.決定房地產市場需求的關鍵因素是經濟發展狀況

    房地產業是依附于宏觀經濟發展的，更明確一點說，房地產市場需求來自其他產業對生產和生活空間的需求，而不是相反。因此在觀察一個城市的房地產市場時，不能不關注這個城市的經濟總體狀況和產業發展情況。

    廣州市地區生產總值按可比價格計算的增長率在2013年之前的十年間一直保持在11%至15%之間，近三年也保持在8%以上，各類產業發展均衡，廣州市常住人口從2005年末的950萬人增加到2016年末的1404萬人，這都為廣州市的房地產市場帶來了持續穩定的需求。

    可能在通行的房地產教科書中談房地產市場特點的時候并不一定是這么說的，上述所謂房地產市場的兩個本質特征只是本人的一點看法而已。

    作者為中山大學嶺南學院教授、房地產咨詢研究中心主任