近期，國務院辦公廳發布了《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，一方面鼓勵政府和機構發展租賃式住房，另一方面鼓勵個人進行住房租賃消費。據知情人士透露，在此之前，深圳已起草相關文件，嘗試在改造存量住房為人才安居房上取得突破。另據記者調查，除了政府引導深圳住房租賃市場發展外，深圳民間各類資本早已搶灘住房租賃市場。據業內人士估算，深圳目前約有30家租賃式住房的建設和供應主體。
在土地資源緊張、住房供需不平衡的深圳，住房租賃市場的發展是否能開啟深圳新租房時代？是否能真正解決深圳市民“住房難”問題？四面八方搶灘住房租賃市場后，魚龍混雜的局面該如何規范？
政府??試點返租“城中村”住房用做人才公寓
6月3日，被輿論解讀為國家樓市政策的《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》正式公布。就在當天，深圳30多位專家學者圍繞“共享深圳”的話題展開討論，其中重點提到深圳人才住房難的問題。而不久前，深圳相關部門還在大鵬召開一次關于深圳發展住房租賃市場的專題研討。從中央到地方，大力解決住房問題已成共識。
“深圳保障房的數量缺口還很大。‘十三五’期間，深圳可能還要引進約132萬名本科以上技能型人才，他們中至少50%的人在深圳沒有房子。”深圳市住建局房改處負責人在“深圳30人論壇”上表示，據不完全統計，截至2015年底，深圳住房保障覆蓋人群大約是136萬人，如果按官方統計的常住人口1078萬來算，保障率才12%多一點，未達到國家提出的20%的標準。
據知情人士透露，為了解決來深人才居住問題，深圳有關部門已經起草了一份關于發展深圳住房租賃市場的征求意見稿，試圖在人才居住用房的房源供應上有所突破。記者日前就相細節問題給深圳市住建局發函采訪，該局以“文件需要落地后再行報道”為由暫不接受采訪。
在深圳正式出臺支持住房租賃市場發展的相關文件之前，深圳福田區已經開始探索新模式實施人才安居工程。6月7日上午，福田區副區長余智晟做客“民心橋”時表示，如符合政府返租條件的城中村，將其提質改造后轉做人才公寓。“在水圍村試行成功后，將根據福田其余城中村的整改進度，進一步推行城中村政府返租。”他介紹，目前轄區已在水圍試點35棟600余套此類保障性住房。
據《深圳市城中村改造總體規劃》統計，深圳共有320個原行政村，建有農民房3.5萬棟，占據全市住房面積的49%，容納了520萬的城市人口，其中包括63%的畢業1—10年的年輕人。除此以外，還有因產業升級淘汰下來的大量工業廠房和工廠宿舍。如此龐大的存量用房，給未來釋放新的租賃住房留下很大的可能性空間。
民間??各路資本搶灘“長租公寓”市場
據記者了解，在國家政策落地之前，民間資本早已搶先介入住房租賃市場。今年4月，一個名為“青年樂巢計劃”公益項目在深圳發起，發起人是深圳租房生活方式平臺合屋以及長租公寓行業的數十家品牌機構。“我們呼吁大家把手中持有的并且閑置的工業用房、城中村農民房、小區房等拿出來，通過社會資本和運營機構的整合改造，把他們變成宜居的長租公寓，釋放深圳更多的新的租房供給。”合屋創始人羅鳳鳴對記者表示。
業內稱這種租賃住房為“長租公寓”，其核心理念是不僅“住得好，還要住得有情懷”，因此，這類長租公寓一般以“居住+服務+社交空間”的模式存在。記者日前來到由招商蛇口打造的“壹間”公寓看到，該公寓小區由建于1987年的檳榔小區改造而成，原來是蛇口工業區早期引進的“三來一補”產業的配套宿舍，如今被改造成年輕的新興消費人群的居住社交圈。記者走進公寓發現，每間房子均為精裝修，且基本配備了日用家具電器。此外，運營商還為居住在這里的人群配備了小型圖書室、健身房、洗衣房等生活設施，吸引了眾多來深發展的年輕人入住。
“現在來深的年輕人越來越多，他們寧愿用工資的三分之一來租房，也不愿意犧牲居住品質和生活方式，按深圳目前的租房情況，就存在供給和需求的不平衡。”羅鳳鳴說，在消費升級的趨勢下，深圳的租房市場不僅要釋放更多的供應，還要釋放有品質的供給，因此，各路資本早已在深圳的租房市場上“大干快上”了。
記者觀察到，這些長租公寓的運營者傾向于在城中村“圈地”，把整棟或整層租下來，按照年輕人的口味重新設計裝修再租出去，也有一些運營商會改造部分小區房。另據記者了解，長租公寓的建設和運營商除了小的民間資本，還不乏品牌開發商和機構，如萬科、招商、深業等都在建設或者運營自己的長租公寓，雷軍投資的You+青年公寓去年也在南山西麗平山村落地，而鏈家集團旗下租房品牌自如公寓也在此前宣布成立。此外，吾家SOHO社區去年也首次在深圳的八卦嶺片區亮相，與常規長租公寓不同的是，那里的每間公寓都可以獨立注冊公司。
合屋做過的一個統計顯示，過去一年具備公司化運營、有品牌文化和服務理念的長租公寓品牌有30多家。而深圳有高達78.2%的年輕人處于租房狀態，以此計算深圳的租房市場規模達到1000億元以上。
數讀
據不完全統計：截至2015年底，深圳住房保障覆蓋人群約為136萬人，保障率超12%，但未達到國家提出的20%標準
華創證券報告：目前國內房屋租賃的交易額約為8000億元，每年新增應屆畢業生的租房規模達600億元
合屋統計顯示：深圳有78.2%的年輕人處于租房狀態，租房市場規模達到1000億元以上
■聲音
租房市場是蓬勃發展的“朝陽”行業
“我剛來深圳的時候和現在的年輕人一樣，住在城中村，一住就是4年。我們是來創業的，不是來享受的，因此不能一工作就要買房。”在近期由合屋舉辦的一場“租房革命”專題論壇上，萬科集團高級副總裁譚華杰在演講中講述了自己在深圳的租房經歷，在他看來，年輕人的觀念應該改變，在拼搏奮斗的時期可以不買房而是租房。
在國內，受傳統思想的影響，許多來深圳沒幾年的年輕人就想著買房。而在國外，租房卻是常態，有些家庭甚至一輩子租房住。論壇上，有地產人士介紹，在美國，有40%左右的人租住在公寓里；在德國，六成家庭一輩子租房；在法國，買房的人占59%，租房的人占35%，剩下的6%是住免費房的特殊人群。
論壇上，多位地產人士認為，在土地資源緊缺，房價居高不下的深圳，許多來深的年輕人對居住的觀念會逐漸發生變化，隨著深圳年輕人觀念的改變和租房市場的成熟完善，深圳未來或迎來租房時代，而這也催生出龐大的租房市場。
“深圳是全國的深圳，其住房面向全國的年輕人，因此越來越多的運營商加入這個新興的市場。”羅鳳鳴說。華創證券的一份研究報告顯示，目前國內房屋租賃的交易額約為8000億元，每年新增應屆畢業生的租房規模達到600億元。在誠品地產董事總經理羅雷看來，房屋租賃市場，尤其是面向年輕創業者的租房市場，是一個正處于蓬勃發展“朝陽”行業。
然而，業內也提出了一些擔憂。國務院發布的意見中，特別提到了允許將商業用房等按照規定改建為租賃住房。但在實際操作中，卻有不止一家公寓運營商表示，行業規范還沒有及時跟上，甚至連審批部門有時候都不知道該去找哪個。他們呼吁，對于新興的公寓行業，政府能夠給予相對更為清晰的引導和規范，尤其是在此前一直非常嚴格的消防方面，是否有可能出臺一些建設性規范。而對于民間長租公寓的“混戰江湖”，羅鳳鳴認為，未來兩三年長租公寓市場洗牌大戰在所難免，目前的發展處于一種無序無標準的狀態，要想規范化長遠發展，行業必須有標準。
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2016/6/21 15:49:00