我國全新的物權法已經生效，內容明確了公司財產的平等受保護權。其中頗令人關注的就是房產使用權的年限問題。新物權法規定住宅用地的最高年限為70年，商業用地為40年（特殊情況下最高可達50年），綜合用地50年。屆滿自動續期，續費按當時的1%-10%來增收（即土地使用權出讓金）。需要屆滿期前一年申請續費，補費最高不會超過五位數。
而談到房產使用權就不得不說房價。北京46萬一平的天價過道學區房猶如核彈般轟炸了工薪階層的脆弱心臟，但這種極其荒謬的現象卻不是首次出現。北上廣深中心區均價超7萬，賣到10萬一平的非學區房也比比皆是。然而在這種日益高漲的房價背后，卻不是真正合理的供需關系，而是泡沫。
泡沫一詞從香港、東京的經濟危機開始就不再令人陌生了。對于它的正確闡述應該是銷售價格遠遠背離了當時真正的地產價值?，F在我們可以用下面這個簡單的方法去判斷，一個地區的房價是否出現了泡沫。
首先就是這個城市租售比。每個月收取的租金用多少個月能收回房子總投資，一般用200-300個月收回總房價投資為正常值，用200個月以下收回，說明房價漲幅很慢；300個月以上收回，說明房價上漲一定很快。
其次是房價收入比例：例如年均收入30000元，房價6000元/平米，以80-100平米算計，收入和房價比例在1：18左右，屬于嚴重泡沫階段；正常的應該是1：6左右，輕微泡沫1：10左右。
縱觀目前國內一線城市的租金回報率，尤其是深圳，已經大大低于東京、紐約等以房價高而著稱的國際大都市，也明顯低于這些城市房價泡沫破滅前的水平。如果任由一線城市房價繼續上漲，租金和房價背離擴大，將蘊含著泡沫擴大的風險。
由此可見，中國經濟眼下面臨的抉擇是——保資產價格（房價）還是保人民幣匯率？在兩者同時存在泡沫的情況下，必須戳破一個才能拯救市場。那么決策者究竟會選擇“維穩”房價，讓人民幣匯率下跌？還是情愿經歷改革的陣痛后將房價拉到普通民眾可以接受的水平？亦或另辟蹊徑將震蕩減到最??？
在所有的這些困難背后，昭示的是中國經濟騎虎難下的兩難境地。繁華背后是風聲鶴唳——資產價格過高、人民幣估值過高、債務負擔過重，這就是最亟待解決的三大問題。
經濟學家告訴我們，國民經濟主要靠三駕馬車來拉動，這三駕馬車是指：出口、消費、投資。自2008年金融危機以來，由于國外的經濟危機一個接一個，導致我國出口疲軟，外貿受挫；而在國內居民消費方面，消費率占GDP的比率目前只有35%，而世界平均水平是60%——這意味著我國的內需偏低。三駕馬車壞了兩駕，就只能靠投資了。
投資什么？基礎建設、制造業、房地產。制造業產能過剩，基礎建設需求有限，重任就落到了房地產身上——大量資金流向房地產，這就是房價居高不下的原因。
自今年2月開始，中國一二線城市的房價就一直處在瘋狂上漲中，即使出現了一系列的調控政策，仍沒有擋住房價上漲的步伐。一二線城市的房價就像“日不落帝國”一樣，吸引了一批批的投資者。
新增人民幣貸款創單月歷史新高、 銀聯卡境外買保險實施額度限制（ 市場解讀為人民幣要貶值）、一線以外城市首付比例繼續下調、一線城市首套購房契稅優惠，以及央行的降準政策...相關決策者可能并沒有意識到其中的關聯性，但前后綜合起來，卻給市場造成一個印象——房價要大漲了。事實上，它也沒有辜負期待。
房地產泡沫的越來越嚴重體現在多個方面。例如，中國新城的規劃可居住34億人口;而“鬼城”占到了50個以上(“即每平方公里只有2,000至3,000多人)。而且這種“鬼城”不僅只是分布在中西部地區，也嚴重分布在東南沿海地區。更為嚴重的是，面對這種情況，地方政府以“房地產化”來拉動GDP增長的意識并沒有半點轉變，反之更是向中西部地區、三四線城市蔓延。
樹不能長到天上去，高房價帶來的資產高估值早已升入“云霄”。面對顯然不可持續的高資產價格泡沫局面，市場預測中國樓市資產泡沫必然發展為以下二種結果之一：
1）俄羅斯式的本幣貶值，房價不跌，匯率暴跌。這是俄羅斯樓市資產價格持續堅挺的“出清”方式，匯率貶值意味著資產的對外價值已下降，但對內價值仍居高不下，國內居民仍需承受高房價。
2）日本式的樓市崩盤，房價崩盤，匯率穩定。這是日本樓市泡沫的“出清”方式，日元匯率在廣場協議升值后保持穩定，但房價雪崩，日本樓市資產的對外、對內價值均下降。
那如果政府要去除資產泡沫，會發生什么負能量的事情？
觸動地方政府、開發商、購房者、銀行四方的核心利益；
房價降到一定程度后，首付較少的購房者可能拋棄已購房產；
房價降低必然帶動土地價格的下降，地方政府的貸款、融資平臺、地方債務都將出現還貸困難；
房地產市場會立即降溫，開發商無力承擔銀行貸款；
綜上所有債務產業鏈都出現大面積違約，銀行作為借貸行為的最后一環將發生巨額壞賬；
購房者可能會要求退房，由此可能引發有中國特色的群體維權事件
而這些問題講到最根本，就是可能會動搖國家穩定的根基。次貸危機、90年代香港和日本的樓市經濟泡沫造成了多大的影響，時至今日仍然歷歷在目。所以我們也不禁疑問，去除資產泡沫難道沒有什么長期的正能量嗎？
的確是有的，首先樓市降溫，金錢會倒逼入實體經濟，而這種中長期堅持去泡沫的做法將會給企業家信心，令大量資金轉向實體經濟。再從宏觀上來說，只有民營經濟的心轉向了實體經濟、只有錢流向了實體經濟，中國的經濟才有未來和希望，才能徹底解決當下的大多數經濟問題。
因為在現在的中國，地產就是金融，金融就是地產，這個現狀不改變，金融就起不到為實體經濟服務的作用！因此從理論上說，熬過資產去泡沫的陣痛，才是最好的危機處理方式。
然而市場上也有不同的觀點——國內一線城市房價和紐約、東京等國際大都市相比，未來還有增長空間。
但由于市場發展階段和持有成本的不同，絕對價格之間的可比性不如租金回報率。在2002-2015年期間，紐約曼哈頓區的住宅租金回報率最低也有3.8%。哪怕紐約房價大幅下跌前的2006年底，當時的租金回報率仍有5.1%。而東京租金回報率的數據周期比較短，在2003-2013年期間，租金回報率最低值為4.5%。根據2007年東京房價與泡沫破滅前1991年的差異，大致可以估算出1991年東京住宅的租金回報率應該2.2%左右。
也許你絕對無法想象，2016年上海的租金回報率已經低至了2.1%！這個數字完全可以說明，我們早已站在了懸崖邊。如果讓資產泡沫繼續，對中國地實體經濟將造成致命打擊，民眾信心也會受到嚴重傷害，更極端一點出現全國恐慌情緒的蔓延也不是不可能。
房產泡沫是否會由政府主動戳破、何時戳破，我們不得而知。但對于有資產配置需求的高凈值人群來說，這或許也打開了另一條通往羅馬的大道——外匯、黃金、期貨、甚至是海外房產都能成為財富增值的手段。
而更多的群體卻不得不面對更殘酷的現實，即無論房價妖魔化到何種程度，都不得不在傳統價值觀念的約束下拼盡全力地買房。如果沒有一定的存款家底，擁有一套一線城市的房子對于工薪階層來說可能會成為一個遙不可及的夢，而“勤勞致富”這個積極性的詞匯也在時代洪流中逐漸失去了意義。
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2016/7/8 17:42:00