前段時間，央視曝出“全國繳存公共維修基金萬億，使用率不足1%”的消息。報道指出，截至2013年7月，北京繳存基金348.1億元，使用5.38億元，使用率僅1.55%。
公共維修基金，更準確的說法是物業專項維修資金，首期維修資金由業主按建筑面積及交存標準繳納，作為房子的“養老錢”，屬業主所有。
雖說這錢歸業主所有，但真正支取起來卻并不簡單。記者從采訪中了解到，支取物業專項維修資金之所以這么難，并不是申請步驟有多復雜，更多的是人心不齊。
什么時候用“養老錢”最合適？這筆錢支取出來后，如何保證公開透明，真正用在實處？這都是業主們擔心的問題。
杭州物業專項維修資金
近三年申領比例呈階段性猛增
2002年10月，杭州啟動了物業專項維修資金的使用。不過，當時僅涉及資金利息的使用，使用金額很低。
兩年后，《杭州市物業維修基金和物業管理用房管理辦法》實施，明確了可使用物業專項維修資金的本金部分及最大比例，使資金使用率大大提高。
根據杭州市房管局統計數據，2002年，杭州市物業專項維修資金申請項目數為6個，申請金額18萬元，本金使用金額為0元。
而從2008年開始，申請金額大大提升。尤其是近三年物業專項維修資金申請使用的項目數，及申請使用金額，均是2003年的十余倍。2012年，申請項目數達到737個，申請金額2562.62萬元，本金使用額為747萬元。截至目前，歷年累計使用物業專項維修基金本息近1.5億元。
物業專項維修資金使用額呈階段性猛增，同時總體呈逐年上升趨勢。
近年收支比達8%左右
維修資金投資只能購買國債
雖然，杭州物業專項維修資金使用額逐年上升，但記者發現，維修資金的使用率依舊較低。
據統計，前兩年杭州物業專項維修基金歸集均在3億元以上，今年1月至10月新歸集3.5億元，不過使用金額僅2585.513萬元。這么算來，今年前10個月的物業專項維修資金收支比只有7.3%，前兩年的物業專項維修資金申領額均在2000多萬元左右，收支比大致在8%上下。
業內人士并不認同某些媒體“使用率”這樣的說法。“物業專項維修資金是?？顚Ｓ玫?，使用周期非常長。”他解釋，“尤其是杭州樓盤收繳維修資金不過才10多年，許多樓盤尚未出保修期，自然沒必要提取這筆資金。”
這么一大筆錢“睡”在銀行里，僅靠利息，能否抵抗可能的通貨膨脹？在需要派用場時，它發揮的價值能與業主繳納時對等嗎？如何確保不貶值？
“目前，相關規定只許可物業專項維修資金用于國債投資。”杭州市房管局相關工作人員說，“這是出于安全考慮，資金存入銀行和購買國債，信用風險和流動性風險都很小，畢竟這是房屋的養老錢。”
幾個數據
難在哪里
未成立業主委員會 支取資金難度大
國家有相關規定，物業專項維修資金適用于承重墻、屋頂、樓梯間以及電梯等等。房屋在這些地方出了問題，就可以啟用這筆資金嗎？
然而，啟用這筆資金并非易事，不少業主對此的印象是，“交錢容易，取錢難”。
為什么會造成這么一個印象？
因為除去程序上的例行公事，想要申領維修資金，有一個大前提：要有業委會，另外還得業主統一意見——需經專有部分占建筑物總面積2/3以上的相關業主且占總人數2/3以上的相關業主同意。
“一方面業主很難自發召集成立業主委員會，另一方面沒有受到很大影響的業主參與的積極性很低。”杭州某小區業主陳先生告訴記者，他曾因房屋漏水需維修而試圖發起成立小區業委會，但難度很大，最后還是不了了之。
不過，“如果沒有業委會，也可以由社區代行業委會職責。”杭州市房管局相關工作人員表示，位于杭州市寶石社區的綠寶商務公寓，就是通過社區代行業委會職責，申請了物業專項維修資金。
綠寶商務公寓樓已經使用10多年了，很多配套設施出現老化。“電梯要大修，另外部分監控設施也要修修補補。”物業經理表示，不過這仍是一項艱巨的工作，挨家挨戶咨詢業主意見，前前后后弄了足足有大半年，總算才申請下來。
“很多業主在業委會尚未成立的情況下，動用專項維修資金是一個繁復的過程。”陳先生搖著頭說，一旦遇上緊急情況需要維修時，可因為要按規定走程序，不少住戶只能默默忍受等待。
2/3簽名的“門檻”太高 業主意見統一不易
調查中，記者還發現，即便是成立了業主委員會的小區，支取該筆資金也并非易事。
張先生家住杭州城北的都市楓林小區，是小區選舉出來的業委會主任。這段時間，他一直挨家挨戶地上門做業主的工作，苦口婆心地解釋“物業專項維修資金”這個概念。
“要修電梯，只能設法調用專項維修資金，可是很多業主都不理解。”張先生說。
小區16、17幢的兩部電梯已經壞了好幾個月，高層的住戶們不得不用一臺電梯上下樓，上班下班的高峰期，可能一等就要等很久。
“16幢已經進行得差不多了，已經弄到了2/3業主的簽名，等我出差回來就可以調用維修資金來修電梯了。但17幢的工作，幾乎沒有進展。”張先生發出了幾聲苦笑，“前幾天我兩次去17幢，直接被業主罵了出來。”
這些業主不配合的原因是什么？
“有些人說，你現在把這筆錢用掉了，以后我們的房子壞了怎么辦？”張先生說，還有人想得更多，“擔心業委會在中間揩油，調出這筆錢來，自己吞掉一點。”
這么一來，以致于出現新的情況，一些執反對意見的業主甚至還動員其他業主簽名抵制，宣傳負面消息。
其實都市楓林碰到的這種情況，在國內很多小區試圖調取物業專項維修資金時都會碰到，無非是有些業主以事不關己的理由拒絕動用這筆基金，比如說底樓拒絕為修繕漏水的屋頂簽字，比如說低層拒絕為修繕電梯簽字，比如不常住的業主拒絕為各項維修簽字等等。
記者走訪了都市楓林周圍的幾個小區，業委會的工作人員普遍表示，調用維修基金，最大的問題還是得不到業主的認同，沒法弄齊2/3的簽名。
部分小區
存在投資性業主
更難以召集
而最讓業委會無奈的是，不是業主持反對意見，而是有些業主根本找不著。
就在都市楓林小區對面的北景月桂苑，小區業委會剛成立不久。一位業委會成員告訴記者，如果要調用物業專項維修基金，他們還面臨另一種麻煩。
“我也不知道這些業主是炒房的，還是常年出差在外。反正我們小區有幾幢樓的幾個單元，你天天上門，也找不到2/3的業主。”
他表示，“我們小區還算好的了，據我所知下沙有些小區入住率還要低。你說，連三分之二的業主都找不到，你到哪里弄2/3的業主簽名??？”
據記者了解，在很多一線城市，多數商品房住宅小區都存在投資性的業主，這類業主或許根本不在當地，所以更難以召集。
所以，在杭州部分小區，維修甚至是物業出錢。
“有些高檔小區，電梯壞了這種事情，都是物業出的錢。因為他們的物業費收得高，小區靠出租經營性用房，還有不少經營性收入。修好以后，業主對物業的工作也比較贊許，愿意繳納物業費。而像我們這類物業收入少的小區，因為沒錢修電梯，業主對物業越發不滿，連帶業委會也不信任了。這就變成了一個惡性循環。”張先生說。
如何簡化
電梯等消控設施要急用維修資金
可走簡易程序
“有關部門應當盡快簡化手續。”著名《物權法》研究專家、中國政法大學教授劉智慧曾表示，有的地方規定在維修資金公示后，提出書面反對的業主不超過三分之一，就視為三分之二業主通過，這也是一種變通的選擇。
“另外可以推進維修資金信息化管理平臺建設，通過網絡簽名、短信確認等方式，解決三分之二業主簽名難的問題。”劉智慧建議。
其實，杭州物業專項維修資金申請辦法，也一直在做嘗試和改進。
2010年5月，杭州市政府轉發出臺《杭州市專項維修資金使用管理補充規定》，做了一些創新性的規定，尤其是明確“電梯、消防設施等涉及公共安全的共用設施設備的維修、更新和改造，經質檢、消防等相關行政主管部門書面確認及業主委員會（社區居委會）書面同意后，可直接申請使用專項維修資金。”
去年3月，本報報道了拱北小區蠶花園物業在眾多業主反對的情況下，依舊提取物業住宅專項維修資金，就是屬于這種情況。
拱北小區蠶花園，有19幢是小高層和高層，本來是裝有消控設施的，但許多已失靈。
蠶花園物業公司經業委會同意后，向物業維修資金管理中心提交了消防大隊開具的相關批復，以及業委會關于同意消防改造，申請物業維修基金的文件，并附有涉及小區內的工程預算額以及工程方案，因此成功提取了維修資金，用于消控設施的改造。
據統計，截至2012年年底，杭州已有109個涉及公共安全的項目通過簡易程序，申請使用物業專項維修資金1287萬元。截至今年10月份，共有59個電梯消防項目通過簡易程序，申請維修資金，占今年總項目的6.3%。
另外，《補充規定》中對實行專業化物業管理的住宅小區，申請物業維修基金的流程作了簡化：如果經專有部分面積占有相關總建筑面積2/3以上，且專有部分人數占有相關總人數2/3以上的業主同意，可授權業委會在一定額度內和一定情形下直接申請使用物業維修基金時，不必再一家家地去征求意見。
使用物業專項維修資金須謹慎
杭城已有小區需要續籌
物業專項維修資金是根據受益群體，對維修款進行按比例分配的。如果小區內的一幢樓需要維修動用到公共維修資金，那所能動用的資金只能是按比例分配所得的資金，即真正做到誰受益誰花錢。
也就是說，只要受益群體達成基本一致意見，就能分配自己名下的那部分資金。因此，房屋的“養老錢”該什么時候用？怎么用？這是業主們得要好好考慮的問題。
不過，杭州市房管局相關部門也提醒，在申請物業專項維修資金時需謹慎，畢竟如果資金不夠，還是要靠業主自己再續籌，續籌時將會更加困難。
根據相關政策，當物業維修資金本金余額不足首期繳納維修資金的30%時，應當續籌維修基金。記者了解到，目前杭州已有10多家小區需要續籌物業專項維修資金，但目前無一家續籌成功。
“首次籌款因涉及到辦證，所以比較順利，但是用完后續籌，因為無任何的約束措施，想要再從業主口袋里掏錢，是難上加難。”業內人士說。
“我們建議業委會用小區經營性收入，來續籌物業專項維修資金。”杭州物業維修資金管理中心工作人員說，“但現在好多小區的經營性收入用于改善小區公共設施或補貼物業，因此也很難行得通。”
房屋“養老錢”
到底怎么用
疑問一：收房時要交的物業專項維修資金，是怎么收的？為什么鄰幢的業主交的錢比我少？
解答：物業專項維修資金的繳納標準為不低于房屋建筑安裝造價5%的比例。目前杭州繳納標準統一，不帶電梯的物業每平方米建筑面積35元，帶電梯多層、小高層(中高層)、高層等物業每平方米建筑面積65元，排屋、別墅每平方米建筑面積45元。
疑問二：物業專項維修資金的使用范圍有哪些？
解答：物業專項維修資金，是指由業主交存的專項用于建筑物內共有部分、建筑區劃內共有設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。國家有關規定和物業服務合同已明確在物業服務費中列支的除外。
簡單來講，即適用于承重墻、屋頂、樓梯間以及電梯等等。
疑問三：聽說有些小區交付后，不良開發商會省下物業專項維修資金這筆費用不上交，一旦房屋出問題，在小區尚處保修期內動用這筆資金。而等開發商撤出后，物業公共維修金很可能就被忽悠光了。
解答：這種情況不太可能會出現。開發商在辦理房屋初始登記之前，就必須按照物業總建筑面積及交存標準繳納物業專項維修資金。也就是說，如果房屋業主拿到了三證，那所繳納的物業專項維修資金一定已經存進了管理中心專立賬戶。
疑問四：要申請物業專項維修資金的步驟有哪些？
解答：物業維修基金的使用應當履行下列程序:(1)申請單位持物業維修基金使用申請表、經業主委員會審核同意的預算方案及業主意見征求表，報市物業維修資金管理機構；(2)市物業維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度70%的維修費用；(3)工程完工后，申請單位持下列資料報市物業維修資金管理機構，經核實后，撥付維修費用的余額；①審計報告書；②業主委員會審核簽章的施工承包合同；③工程款及審計費發票；④業主委員會驗收合格證明。
疑問六：隔壁那幢樓的樓頂漏水了，他們修房子時，會不會把我們小區的公共維修基金用光？
解答：物業公共維修基金是按幢分列賬目的，實行的是誰受益，誰分攤費用的政策。像上面這種情況，漏水的那幢樓，只能使用他那幢樓的維修基金，不會涉及到其他單元樓的維修基金賬目。
疑問七：我們小區的物業公共維修基金居然用在了加設道閘上面，這樣是合法的嗎？
解答：監控設施、公共防盜門等共用設施設備的添置，視同共用設施設備的改造，經專有部分面積占相關總建筑面積2/3以上且占專有部分人數占相關總人數2/3以上的業主同意，可申請使用物業維修基金，所以在政策上是合法的。
疑問八：我們小區沒有業委會，那物業公共維修基金就不能用了嗎？
解答：如果沒有業委會，可由社區代業委會行使相關職責。
閱讀：
6890
次
2013/11/6 9:33:00