所謂商業地產(Business Real Estate)，是房地產類別中按照用途劃分用于商業用途的房地產品，也就是說這類房地產品的開發目的不是用于居住或其他，而是供商業活動使用。商業房地產范圍很廣，包括商場(購物中心等)、專業市場、娛樂場所、休閑性場所和各類消費場所的商業物業的開發與經營。
與住宅開發項目比較而言，商業地產開發項目可能有更高的投資回報和升值潛力，但也可能潛伏著更大的風險。由于受商業地產高利潤、高回報的巨大誘惑，許多商家將精力和資金都投向商業地產領域，其中個別開發商跟風盲從，只要拿到臨街土地就開發商業地產，對于定位是否有偏差、業態是否重復、區域經濟環境是否適合等不多考慮，從而導致我國商業地產空置率正以每年上升25％左右的速度遞增，商業地產開發領域所積累的各種風險越來越多。當前奉行大開發、大招商、大回報的商業地產開發模式，更是對風險有放大作用。
商業地產開發與一般房地產開發最大的不同就在于商業地產需要考慮商業運營。商業地產市場的健康發展，需要投資者的理性選擇，同時也需要開發企業的理性開發和商業代理、商業管理公司的成熟運作來保證。通過對國內商業地產開發中的大量案例進行研究，我們不難發現，大多數開發項目的失敗源于商業運營的缺失或不成熟。各種商業地產開發風險中，最難應對、最為突出的是商業運營風險。但是，商業和地產經常還是“兩張皮”，商業地產開發商不懂商業的現象普遍存在，在這種狀況下，商業地產投資項目前期風險是很大的。目前應該在統籌管理方面尋求消除隱患、化解商業地產風險的辦法。商業地產開發中，要防范商業運營風險可考慮如下對策方略。
一、要樹立投資靠商業運營增值的正確開發理念
商業地產開發所追求的不是現值，而是未來的升值，正是在這一點上使它區別于通常意義上的房地產開發。商業地產開發應按照投資靠商業運營來增值的理念去運作，不僅事前要經過定向、規劃、定位幾個階段才能破土動工，而且在建筑工程完工之后還要通過一系列的商業運作使地產獲得升值。建筑工程的完工僅僅是商業地產開發新階段的開始而不是終結，通過后期的商業開發和運作才能使地產獲得升值，并可進一步擴大周邊住宅和其他建筑設施的開發規模，為開發商和投資商帶來更大的利益。只有地產開發，缺少商業開發，或是地產開發與商業開發互不搭界，這種斷層式的商業地產開發不僅難以使地產獲得升值。同時又因為沒有商業開發的支撐使得地產開發本身也難以獲得成功。一旦開發失敗，遭受損失的就不僅僅是開發商、投資商和經營商，甚至會波及金融機構，并形成一個難以解開的債務鏈。
為了獲得未來的升值，商業地產開發不僅要將地產開發與商業開發統一起來，而且還需要一支由具備一定實力的開發商和投資商，以及富有商業經營經驗的經營商組成的團隊，由這樣一支團隊來共同運作才能實現開發目標。尤其是在商業運營的開始階段會出現許多矛盾，這些矛盾的化解需要經歷一個較長的磨合期，只有經歷了這樣的磨合期，使商業運營走上有條不紊的軌道，才可能帶來商業地產的逐步升值。如果不能在商業地產的未來升值上獲得成功，并確立投資靠商業運營增值這樣一種理念，那么前期的商業地產開發就是不成熟的，也注定不會有什么發展前景。
二、項目未動，商業策劃應先行
國際上對一個風險投資項目的考察，首要的就是看這個項目的商業策劃是否可行，而不單單是技術是否先進以及市場是否可觀等等。既然商業地產開發的成敗主要系于商業運營，那么開發商對商業地產項目的考察論證，首要的主題應該是看商業運營是否科學合理。
目前國內不少商業地產開發商由住宅開發轉化而來，缺乏一定的現代商業經營運作理念。商業地產開發項目若仍沿襲傳統的的房地產模式--先地產后商業，將開發與銷售分割開來。關心的只是商場選址是否好，是否容易招商，其結果要么是商業運營考慮欠周影響招商，要么則是賺了樓市卻虧了商場，演變成為經營上的短期行為。究其原因，就是開發商只重規劃建設與開發招商，缺少更深層次的調研和全方位的全程策劃，重“實”輕“虛” ，開發缺少策劃。
因此搞商業地產應項目未動、策劃先行。商業地產從前期選址、定位、規劃布局到中期招商、租售、開業策略，再到后期的競爭力經營管理、物業增值等，都離不開整體精心策劃環環緊扣，相輔相成。要用整體觀念開發商業地產。 強調商業地產開發各個環節的不可分割要求開發商能夠多站在經營者、商家的立場上去全盤策劃開發商業地產。真正的全程策劃能夠以最少投入獲得最大的回報，策劃優劣決定開發風險的大小。要突出商業主題，突出現代商業運作規律的整體規劃布局，才能取得好的回報。商業地產以經營效益論成敗，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發商自始至終都要承擔社會責任，不斷投放資金，采取主動措施化解商業經營風險。
三、項目小“定位”要服從城市大“規劃”
城市規劃服務于城市的總體發展目標，有益于塑造城市總體形象。城市規劃一般會對商業地產進行合理布局，協調好城市中心商業、社區商業和城市近郊商業的關系。要確保商業地產項目在商業上的市場承受力，就必須使項目的小“定位”服從城市大“規劃”。如果城市規劃得當，項目定位就比較容易確定。而若城市的商業地產開發缺少統一規劃，處于一種無序狀態，只要開發商拿到了地產開發權，就可以憑他們的主觀構想把樓房蓋起來，在臨街的樓內留出一些鋪面就是所謂的商業地產。這樣開發的商業地產價值其實很低，從長遠來看不利于城市與商業的發展，因而也不利于商業地產的增值。
有的城市人均年消費性支出才7000多元人民幣，人均擁有商業面積卻接近2平方米，大大超出發達國家在人均年消費5000-8000美元時擁有1平方米人均商業面積的國際警戒線。那些已經建成卻又被長期閑置的樓宇、商廈導致了資金的沉淀，也浪費了寶貴的城市土地資源，開發的過度超前使城市正面臨著商業地產過剩的風險；有的城市不是從市場需求和商業布局出發來考慮網點設置，而是立足于城市建設的形象工程，或者是在原有商業網點比較集中的老商業街扒倒重建?；蛘呤菄@著城市主干道年復一年地改造，使得原來那些商業網點密集的地區愈發密集，而相當一部分居民區又存在著網點不足的失衡狀況。由于缺少統籌規劃，導致商業地產開發在商業業態的選擇上又相互趨同，網點布局失衡和業態結構趨同所導致的后果不僅僅是給居民購物帶來不便，無法滿足多樣性的消費需求，也使那些商業網點密集的地區和業態結構趨同的領域出現過度競爭，面臨經營艱難的窘境，帶來較大的商業風險。對于以上情況，商業地產開發在定位、規模等問題上更應該慎重，不妨多等待、多考察，防止商業布局進一步失衡、業態進一步趨同。商業地產項目的規劃設計除了必須依據詳盡的市場調研以外，還應該符合城市發展規劃，要依據城市發展規劃確定商業地產項目的選址、定位、規模、檔次等，而不是一味追求高檔大型商業物業開發。
四、針對目標消費群體正確選擇商業業態
商業業態的選擇對個商業地產的經營至關重要，良好的業態規劃可以在內部形成造血作用，在一個商圈內，每一家商鋪一方面在消化固有的客源，成為其他商鋪的競爭者，另一方面也在吸引新的客源，為其他商鋪貢獻人氣。開發商和經營者也會自覺的采取差異化經營策略，從而使得不同商業形態之間形成很好的互補，形成自動循環的造血系統，互相拉動。
正確選擇商業業態的前提是要研究商業地產面對的目標市場，即要有科學合理的目標市場定位，針對目標消費群體謀劃好商業業態。具體可進行兩階段定位，第一階段是初步定位。這個階段的主要工作是結合區域與城市經濟發展水平，發展商自身情況、城市現有商業格局、當地消費能力等方面情況對商業形態類型和投資區域、地段作出選擇，確保投資類型和區域、地段選擇對路，并對項目發展的地段、業態、功能、規劃布局和經營策略等方面進行初步研究與決策。第二階段是詳細定位。這個階段主要工作是在詳細調查分析城市經濟指標、歷史人文、商脈、商圈商業布局、消費層次與消費能力、商圈現有業態的功能和規模以及周邊生活服務設施等因素基礎上，提出詳細的目標市場、開發規模、功能與主題內涵及業態規劃，并根據發展商自身的實際、業主需求、盈利需求及經營管理能力，作出盈利模式和經營管理方式定位，同時，結合地段、功能和規模，對項目進行概念性規劃設計，對商業地產的空間結構布局、建筑個性和景觀主題進行定位。
作為商業街區型購物中心，肯定要布局大量的專業店和專賣店，高檔次的大型商業街區還需要考慮起龍頭帶動作用的核心主力店和次店，核心店一般由百貨店擔任，次主力店一般為超市和主題商場組成，專賣店由品牌店或直銷店擔任。對一般小型特色商業街則不必考慮主力店。當周邊有兼容效果的大型百貨店時，也不考慮設置主力店。各種業態的具體組成比例與周邊已有商業業態和服務配套設施布局應有直接關系。
五、以建立商業品牌為目標，統一招商管理和物業管理
現代商業地產管理運營的精髓就是要把松散的經營單位和多樣的消費形態，統一到一個經營主題和信息平臺上，最終建立一個被消費者認同的商業品牌。大量商業運作的失敗緣于商場不具有整體性或經營格局紊亂，這樣就是不會有好的效益，結果就會出現主力店不進、品牌店不跟，成了街頭上的大排擋而不能成為知名商業品牌，實際回報與預期收益相差甚遠。在這種狀況下，一些專業規劃、專業建造、專業營銷管理的商業地產浮出水面。商場統一經營主題、統一招商、統一物業管理，從而鎖定目標消費者，發揮整合優勢，實現精準定位，避免了商鋪之間的定位參差不齊、難以統一形象的弊端。要統一經營主題就直接要求統一招商管理以及統一后續物業管理，這其中統一招商管理是工作的難點，也是核心。在招商工作中品牌意識的強弱決定了商業地產開發是否可持續，從而決定了商業地產開發的最終前途。
商業地產項目可以根據各地區消費水平、消費結構、消費環境和項目經營規模等進行經營主題與定位的確定。不同微觀商業經營主體組成不應完全由市場自由決定，而是要求開發商有意識地根據品牌建設的需要自主選擇，不合標準不夠資格的經營者應堅決不與之簽約。在制定招商計劃時，應基本確定各種微觀經營主體的組成和數量，他們占整個可出租面積的比例以及他們在商業房地產中的地位和位置。核心微觀經營主體的位置需要最先確定，業態的布局除考慮消費的方便與氣氛營造以外，更要符合商業品牌形象識別的需要。
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2012/3/13 9:48:00