土地儲備是影響房地產企業事跡的重要因素，也是其抗風險才能的主要表征,開發商閑置土地的重要能源在于囤地生錢。 房地產企業每年購買土地面積的增長率遠遠高于開發土地面積的增加率，這象征著每年有大量土地被囤積。
一、房地產開發企業囤地現象分析
據國土資源部供給的最新考察數據顯示，目前全國閑置房地產用地高達1萬公頃左右。
事實上，中斗室地產企業面臨資金成本的壓力，購置土地后通常會敏捷開發，以保障現金流的根本均衡；而房地產上市公司憑借其雄厚的資金實力和強盛的融資能力，成為囤積土地的主要力氣。因此，從某種程度而言，全國房地產企業囤積土地現象實際上是房地產上市公司囤積土地狀態的反應。
當下資本市場有對土地貯備的追趕跟鼓勵使得大量上市公司拼命地囤積土地，全然不顧中心政府對于處置閑置用地的相干劃定，豈但大量賺取土地剪刀差，而且在資本市場上大獲其利。相稱一部門籌備上市的公司，也都是先要囤夠大批土地，而后才干上市。故囤地景象最重大的是已經上市的房地產企業或預備上市的房地產企業或是有國有背景的主業非房地產的企業，這些企業財大氣粗，也具備與處所政府談前提的實力。反而非上市企業，大局部民營房地產企業，這些企業資金有限，會談砝碼較少，或沒囤地或囤地少。
囤地問題比擬龐雜，不僅在開發商的原因還有地方政府的起因。相關政策不配套、經濟局勢影響，比方宏觀經濟的變化也會對其資金起源等方面有必定影響和限度。
二、房地產開發企業囤地風險警示
固然人們一貫認為，在嚴峻的通脹預期眼前，投資不動產是抵御通脹的牢靠避風港，但就目前的事實而言卻未必如斯?；趯Ψ績r、地價泡沫化擔心一直加劇的事實，政府對土地供給節奏和市場秩序將加大調控的可能性一勞永逸，所有這些都會進步開發商的投資成本或直接轉變供求關聯，構成新的拿地風險。綜合來看，開發商囤地的政策風險正在加劇累積。經專業研討和綜合分析，咱們以為房地產開發企業囤地風險極大。特此提出以下警示.以便征稅人謹嚴操作,罷黜無謂的、隱性的、巨額的經濟損失和行政處分。
1．占地不用屬于守法犯罪惡為 國務院總理溫家寶在中南海紫光閣接收新華社記者獨家專訪時說：‘政府要保護房地產市場秩序，打擊捂盤惜售、占地不用、哄抬房價等違法犯法的行為。”溫總理將占地不必等上升到違法高度，中央整治囤地行為的決心可見一斑。
2．土地閑置要繳納土地使用稅 根據《城鎮土地使用稅暫行條例》第二條規定，凡在城市、縣城、建制鎮、工礦區范疇內使用土地的單位和個人是城鎮土地使用稅的納稅任務人，應依照條例的規定繳納城鎮土地使用稅。該條例第三條還明確規定了土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，按照規定稅額計算征收。納稅人是否繳納土地使用稅與是否繳納土地出讓金及與土地是否閑置應用沒有任何直接關系。
《國家稅務總局關于對已繳納土地使用金的土地使用者應征收城鎮土地使用稅的批復》（國稅函發[1998]669號）規定，土地使用者不管以何種方法獲得土地使用權，是否繳納土地使用金，只有在城鎮土地使用稅的開征規模內，都應依照規定繳納城鎮土地使用稅。同時，《財政部、國家稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮土地使用稅；合同未約定交付土地時光的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮土地使用稅。
3.開發商拿地首付款比例提高到五成 財政部、國土資源部、央行、監察部、審計署五部委《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》財綜[2009]74號：（三）標準土地出讓收入分期繳納行為。市縣國土資源管理部門與土地受讓人在土地出讓合同中依法商定的分期繳納全部土地出讓價款的期限準則上不超過一年。經當地土地出讓和諧決議機構群體認定，特別項目可以約定在兩年內全部繳清。首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%。土地租賃合同約定確當期應繳土地價款（房錢）應該一次全部繳清，不得分期繳納。
4．土地閑置費按土地價款20%一次性征收 廣州市政府于12月30日出臺《廣州市閑置土地處理方法》，重拳出擊土地閑置行為。新措施明確，土地閑置費不再按月計收，而是同一規定按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性征收。按此匡算，假如開發商閑置開發用地一個月的，原來只要交地價1.2%的土地閑置費，而新規定一下子就得按地價20%征收，新收費尺度為本來的16倍多。開發商早期拿到廉價的地塊不開發造成閑置后，就要按照新的地價補交差價，這將進一步加大土地閑置的本錢。新地價的盤算方式將綜合斟酌基準地價、市場評估價和假設開發法等因素。
5.逾期不繳納土地閑置費按日加收1‰的滯納金 《廣州市閑置土地處理辦法》明確規定逾期不繳納土地閑置費的，自逾期之日起按日加收應繳土地閑置費總額1‰的滯納金。而土地閑置費滯納金也從原來的萬分之五升至千分之一，為原標準的2倍。毫無疑難，這將大大加重開發商囤地的成本。
6．閑置土地增值地價將按20%補交 根據國務院《關于促進節儉粗放用地的通知》“對閑置用地特殊是房地產用地要征繳增值地價”的請求，新辦法規定閑置土地增值的，由土地行政主管部門在簽署國有土地有償使用補充合同時依規定調劑土地價款，進一步加大了土地閑置的成本。
征繳增值地價也就是說開發商要補交地價的增值部分,新地價根據基準地價、市場評估價、假設開發等辦法計算。此舉對早期出讓的地塊影響十分大。這同樣加大了土地閑置的成本。
7．土地閑置滿兩年的無償收回 我國《土地法》規定,非農建設用地土地閑置滿兩年的,依法應無償收回。于法有據，實際有例。2009年12月23日，國土資源部為嚴格打擊房地產開發企業囤地、炒地行動，召開掛牌督辦房地產開發閑置土地處置消息通氣會，通報了18宗掛牌督辦閑置土地，國土部此次動作足以顯示政府信心，領土資源部表現，將督促各地嚴格履行土地閑置各項文件，并且明白土地閑置滿兩年堅定收回。
8.新版土地出讓合同成為殺手锏 新版本的土地出讓合同中，要求開發商在簽訂土地出讓合同時，要寫上竣工日期等要約，如果開發商閑置土地不開發，政府不但可以依約收回，更能夠將開發商訴諸法律。
9、國土部出臺新規阻擊囤地 《國土資源部關于改良國務院批準城市建設用地申報與實施工作的通知》，推行新申報用地與城市同意建設用地供地征地情形進行掛鉤的做法，增進城市土地及時消化，避免囤地?！赐ㄖ抵饕袃蓚€特色：一是明確了國土資源部重點對城市新增用地是否合乎規劃方案、計劃用途是否公道進行審查，省級國土資源部門重點對征地補償安置和彌補耕地審查把關，城市政府詳細做好征地與供地工作。二是在明確了事權劃分后，國土部將加大對國務院批準城市建設用地報批工作的考核。對省級部門和地市級部分分辨根據分工進行考察。
三、房地產開發企業囤地風險分析
從目前來看，囤地企業獲利豐富，但這些企業也同時面臨著宏大的風險。從實踐上說，近年來開發商儲地始終是在“刀尖兒上舞蹈”，其頭上懸著包含征收土地增值稅、土地閑置費乃至罰沒收回等數柄政策利劍。全面加強房地產市場的調控力度，政策收緊偏向顯明,開沈陽發票。并密集出臺信貸、稅收、土地等一系列宏觀調控政策，全面加強房地產市場的調控力度，政策收緊傾向顯著。當前房地產調控辦法開端進入密集出臺期，政府調控措施頻頻發力，將來或有“重拳”出擊。
1．市場風險分析：大量囤地開發年限難以猜測
大量囤地而不開發，部分企業囤積土地的開發年限甚至超過百年，當前的事件誰看得清？百年之后中國還在搞城市化建設？何況土地的使用年限才僅僅70年罷了。
2．政策危險剖析：政策法規變更導致額定用度的增添
也是最大的風險，中國不差政策，只是欠缺鐵腕的執行力，何況中國連憲法都要進行階段性修改的。一旦政策變化或是執行政策的力度產生改變，這些鼎力囤地的開發企業就未免要品味本人種下的苦果了。
3．資本風險分析：囤積土地久遠預期可能被透支
雖然說資本市場短期內不一定與市場經濟發展成正比例,沈陽開發票，上市房企不可能無窮制的拿地，無制約的制作預期，一旦其深遠預期被透支或是實體效益長時間不見功效的話，信任股民和機構的眼睛是雪亮的。而政府政策的變化也極容易是上市房企“世人推墻倒”。房企大量囤地不被他殺，也必將自宮，只是時間問題而已。
4．金融風險分析：囤積土地輕易引發金融風險
從當前房地產的經營情況看，其資產負債率大多在70%以上，絕大部分的負債屬于對貿易銀行的負債。商業銀行基礎參加了房地產開發的全進程，包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、流動資金貸款、花費者按揭貸款等。因而，商業銀行實際上直接或間接地蒙受了房地產市場運行中各個環節的市場風險和信譽風險。房地產價格上漲過快容易造成市場價格過火偏離其實在價值，從而發生泡沫。一旦泡沫幻滅，房地產價錢下跌，作為典質物的房地產就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來偉大的損失。當房地產開發企業土地囤積范圍過大時，又因為房地工業特有的與金融行業親密的關系特點，容易導致金融風險的發生。
5．財務風險分析：囤積土地引發土地成本急劇回升
開發商長期大量囤積土地，將會加大開發商囤積土地的費用，引發土地成本急劇上升。
土地成本的形成內容：主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地變革用處和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷彌補支出、安頓及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。
此外，開發商長期大量囤積土地，會追加新的土地成本。如土地使用費、土地閑置費、逾期滯納金、閑置土地增值地價費等。
6．涉稅風險分析：囤積土地必將加重稅務累贅
地價款個別占房地產的開發成本的50%左右，金額巨大，是稅務檢討的重點，涉稅風險比較大。若囤積土地直接辦理交易轉讓，則必將加大稅務負擔。
如采取土地直接轉讓交易，開發商需繳納以下稅款：
1）.營業稅（5%） 依據2003年1月15日財政部、國度稅務總局下發的《關于營業稅若干政策問題的告訴》（財稅[2003]16號）第三條第二十款之規定，單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全體收入減去不動產或土地應用權的購置或受讓原價后的余額為營業額，按5%稅率繳納營業稅。
2.土地增值稅（30-60%） 根據土地增值稅暫行條例規定，應繳納土地增值稅。
增值額未超過扣除項目金額50%：
土地增值額*30%-扣除項目金額
增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%：
土地增值額*40%-扣除項目金額*速算扣除系數5%
增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%：
土地增值額*50%-扣除項目金額*速算扣除系數15%
增值額超過扣除項目金額200%的：
土地增值額*60%-扣除項目金額*速算扣除系數35%
扣除項目：是指取得土地使用權所支付的金額；開發土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用或舊房及建造物的評估價格；與轉讓房地產有關的稅金； 財政部規定的其他扣除項目。
3.企業所得稅（25%） 按企業所得稅法規定，應繳納企業所得稅。 4.契稅根據《中華國民共和國契稅暫行條例》第三條規定，契稅稅率為3%-5%，契稅的實用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地域的實際情況斷定，并報財政部和國家稅務總局存案。
四、房地產開發企業囤地處理對策
在當初的市場環境下，開發企業捂地得失相當，只會拉長陣線占用自己的資金。未來一兩年內，并不消除在保增長義務緊急度降低或者通脹率連續上升的情況下，土地政策會有從新收緊的可能性。屆時，房地產開發企業一貫熱衷的土地儲備問題，將再度置身于不可掌控的政策風險下。
房地產開發行業暴利時期必將終結。開發商必需在資金回籠速度和利潤率之間尋找平衡，世界上沒有只漲不跌的房地產市場。購房需要受到貨泉政策、土地政策、稅收政策等一系列房地產相關調控政策的克制，房地產泡沫受到了擠壓，房價正在失去上漲的動力。閑置土地是一把懸在房地產開發商頭上的利劍，隨時都有可能掉下來砸著自己的腦袋。那么，開發商如何躲避閑置土地風險？
1．風險躲避
對風險大的閑置土地項目自動放棄，中止風險源，遏制風險事件發生。風險回避是一種消極的風險防范策略，在回避風險的同時,沈陽發票，也放棄了獲利的可能，因此不宜廣泛采用。普通來說，只有在風險程度特別高或風險程度雖不算太高，但獲利也不太幻想的情況下，才使用風險回避策略。
2．風險轉移
風險轉移不廢棄或中斷帶有風險的閑置土地項目，但將風險可能導致的損失和法律義務轉嫁他人承當，從而到達下降本身損失水平的目標。風險轉移分為三品種型：一是契約合同形式的風險轉移，將風險轉移給非保險業的其余人。二是財務責任情勢的風險轉移。通過發行股票、尋找投資搭檔等尋找外部資金支撐的形式，將一部分投資收益連同財務責任、風險損失轉移給別人。三是保險形式的風險轉移，將風險轉移給保險公司。
3．風險把持
首先要建破一支高素質、多學科的開發步隊，懂工程善治理，可能較正確地掌握宏觀政策和經濟趨勢；
二是制訂盡可能周到、迷信、具體的閑置土地名目處理規劃，并盡可能嚴厲依照打算實行；
三是增強閑置土地項目風險喪失材料的收集收拾和分析，樹立風險預警預告體系，及時發明風險苗頭；
四是囤地行為存在著各種各樣的風險，房地產開發商要通過加強風險防范意識，將風險防范和控制的各項措施落到實處，把風險損失盡量降低，風險掌握是一種踴躍的風險管理措施，成本低后果好，應優先采用。
房地產開發在處理囤地行為風險時，必須對各種風險因素進行當真分析，綜合評估，采用相應防備和節制措施。只有這樣，房地產開發企業能力在劇烈的市場競爭中取得生存和發展。
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2011/10/25 16:50:00