朱以師/《中國房地產報》/20100201
1月28日，全國國土資源工作會議召開，這是2010年召開的第一次國土系統全體會議。
國土資源部部長徐紹史在工作報告中提出，未來土地政策將注重加強與貨幣政策、財政政策和產業政策的協調銜接，特別是加強與證監會和銀監會的協調聯動，以防范可能由土地引發的系統性金融風險。
這意味著，土地資產與金融的循環聯動將受到更加嚴格的監管。“徐部長在會議中至少兩次強調了這種‘聯動’，預警了系統性金融風險。”參會國土系統人士會后第一時間告訴記者。
對此，房地產高級經濟師章林曉評價稱，調控就是需要這樣同抓地根、銀根的綜合性措施，國土部的調控思路非常清晰。
此外據悉，當天參加會議的還有中央政策研究室、國務院辦公廳、國家發改委等部門的代表。
監管土地融資
據透露，會上徐紹史特別指出：土地問題極為重要，許多經濟問題都與土地有關，現在的迪拜，美國的房地美、房利美，東南亞金融危機，日本金融危機等，這些經濟問題都有一個共同點，銀根、地根相互影響，流動性最大的資金與流動性最差的土地結合在一起。
事后有人士評價，這句話深刻點出了系統性風險所在。
眾所周知，在中國的信貸體系中，土地是最常見也是最被認可的抵押擔保資產。一份非官方的統計數據稱，中國的銀行貸款中有超過一半都是以房地產、土地作為抵押擔保的。資本市場上的直接融資也同樣如此，企業以土地資產融資，然后再拿地，再融資，循環反復，甚至形成“股地拉扯”的局面。因此，土地也就成為了金融資本最好的載體。
然而，其中隱含的風險也令人擔憂。土地抵押擔保大幅增加，一旦地價出現波動，銀行的風險就大大增加。此外，不規范的土地抵押和融資行為也時常發生。
參會國土系統人士告訴記者，中央對于由土地可能引發的系統性金融風險非常重視。
現實情況也并不樂觀。一方面，開發商手中囤有土地，以土地抵押獲得貸款。據國家統計局的數據，去年新增貸款9.59萬億元中，有超過2萬億元的貸款流向了房地產領域，而抵押物就是土地與房產。另一方面，國土部批出的土地，還有大量的壓在各地方政府的儲備中心和被無償劃撥到各地的融資平臺公司，這些土地則成為地方政府融資的抵押資產。中國社科院的一份調研材料顯示，在去年9.59萬億元的新增貸款中，投向地方融資平臺的貸款占比約40%，總量近3.8萬億元。而地方融資平臺的貸款余額約為6萬億元。
消息人士透露，國土部去年下半年專門針對各地的土地儲備中心以及政府融資平臺公司中的土地做過專項調查。而后，銀監會也屢次提示風險。據銀行系統人士透露，現在商業銀行已經很難再給地方政府融資平臺提供貸款了。
此外，上市房企利用土地儲備增發融資在2009年也出現高峰，融資規模高達2000億元。本報去年12月曾報道，國土部與證監會聯手審核，暫停了31家土地儲備存在問題的企業的再融資計劃。
“我們幫助銀監會審核土地抵押貸款的準入，幫助證監會審核土地資產融資的準入，這是參與宏觀調控很大的一件事情。”徐紹史表示，2009年國土部參與宏觀調控的最明顯進展就是與證監會和銀監會分別建立了土地融資審批溝通機制。
徐紹史強調，國土部和證監會、銀監會等部門的合作機制非常有效。2010年，國土部準備進一步就此方面工作內容，與證監會和銀監會加強溝通。
調控土地供應
除了與金融監管部門協調聯動調控銀根之外，國土部還在地根調控上也有所計劃。
徐紹史總結過去10年的經驗提出，銀根和地根的相互影響呈現出很明顯的規律性，“如果銀根放松，通常是半年到一年之后，土地征用就會大幅度上升； 如銀根收緊，半年到一年之后，土地的征用就會有比較大幅度的下降。”
2009年信貸增幅很大，流動性充裕，且各地在建和擬建的項目很多，所以，今年的土地供需矛盾更加突出。
基于此判斷，國土部提出，今年的土地供應絕對不向“兩高一資”、產能過剩和重復建設項目供地，嚴格控制新上項目供地，要確保在建項目、重點項目和民生項目用地，優先保障戰略性新興產業和低碳產業的用地需求。
“過去我們偏向強調滿足需求，今后應當是供給與需求雙向調節。”徐紹史說。
在房地產領域，國土部也強調了加強土地供應調控。要編制保障性住房的用地供應計劃，提高中低價位、中小造型、普通商品房建設用地的比例，嚴格限制低密度、大套型住宅的用地，打擊囤地、炒地等違規行為。同時，他還特別提出，今年將嚴格劃撥土地的管理。
據國土部公布的數據，在2009年，批準和和實際供應的建設用地分別達到了761萬畝和479萬畝，比2008年分別增長了27%和44%。
同時，徐紹史反復強調，要加強市場動態監測，推動信息公開，加強社會監督，“必須把真實的信息告訴社會，告訴民眾”。
此外，徐紹史還特別提出，目前，中小城市和小城鎮已經呈現出加快發展的趨勢，一些企業和資本已經開始向二三線城市乃至中心村鎮轉移，造成二三線城市房價上升。因此，更要高度重視和關注中小城市及小城鎮建設用地問題。
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2010/2/25 10:03:00