張小平/搜房網/20090309
[提要]越來越多的投資者把目光投向房地產業，炒房的巨大利潤也讓房價隨之飛速上升。房價的非理性上漲，讓眾多老百姓一次次望房興嘆。
越來越多的投資者把目光投向房地產業，炒房的巨大利潤也讓房價隨之飛速上升。房價的非理性上漲，讓眾多老百姓一次次望房興嘆。
“密密麻麻的高樓大廈，
找不到我的家。
在人來人往的擁擠街道，
浪跡天涯。
我身上背著重重的殼，
努力往上爬，
卻永永遠遠跟不上，
飛漲的房價……”
臺灣歌手鄭智化的一曲《蝸牛的家》，道盡了無房者的心酸與渴盼。
“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”。一千多年前，杜甫的詩句也表現了類似的情懷。自古至今，“居者有其屋”是大多數政治家、知識分子和普通老百姓的夢想。房子始終傾注著人們的無限希冀與憧憬，人們對此的努力從未間斷過。
改革開放以后，國家在住房市場化方面做出了巨大的努力。統計數據顯示：改革開放伊始的1978年，我國城鎮居民人均住房面積只有6.7平方米。到2007年底，城鎮居民人均住房面積已達約28平方米，增長了4倍之多。住房的市場化改革，大大釋放了城市居民長期被壓抑的住房需求，加快了我國以房地產開發業為主體的房地產業發展步伐，群眾的居住條件也相應得到了明顯的改善。
但是，隨著房地產市場的發展，越來越多的投資者把目光投向房地產業，炒房的巨大利潤也讓房價隨之飛速上升。房價的非理性上漲，讓眾多老百姓再一次望房興嘆。
這就是杜甫的詩與鄭智化的歌在今天聽起來仍然具有巨大感染力的原因所在。
第一聲驚雷
沒有當時的“一拍”、“一改”，就沒有今天的中國房地產市場。
我國的房改從1978年便開始醞釀，但真正被提上議事日程還要從1980年4月鄧小平關于住宅建筑的一番講話開始。
1980年4月的某天，鄧小平登上了北京前門附近的一座高樓。他鳥瞰四周灰舊低矮的建筑物，深有感觸地說：要考慮城市住宅分配的一系列政策，不但新房子可以出售，老房子也可以出售；可以一次付款，也可以分期付款；住宅出售以后，要聯系房價調整房租，使人們考慮到買房合算……這次談話無疑是中國房地產市場的“初春第一聲驚雷”，以后的近30年時間里，住房問題的解決始終是在小平同志此次畫的這個圈里兜兜轉轉。
1979-1985年是我國房改的試點售房期，1986-1990年是提租補貼期，1991-1993年是以售帶租期等改革階段，然后從1994年起進入全面推進住房市場化改革的確立階段。
1980年，當全國還熱衷于理論爭鳴時，深圳經濟特區已經在房改方面銜枚疾行了——特區房地產公司與香港妙麗集團合作，深圳出地、對方出錢，共同開發了羅湖小區。一年后，中國第一個準商品房小區“東湖麗苑”建成銷售。這個小區創造了中國房地產業的很多個“第一”，比如住房商品化、按揭貸款、物業管理等。但因為土地還是政府劃撥的，所以還算不上完全意義上的商品房。
土地競拍在7年之后才悄然而至。1987年12月，新中國土地市場發生了“驚天”之變——深圳會堂700人的會場座無虛席，轟動全國的第一宗土地公開拍賣在此落槌。說它“驚天”，是因為在當時此舉有“違憲”之嫌。當時的《憲法》明確規定“任何組織或者個人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉讓土地”。但當年深圳的發展急需資金，鄧公的一句“中央沒有錢，要深圳自己去搞，殺出一條血路來”，讓當時的特區領導決定斗膽一試。
4個月后，《中華人民共和國憲法》相關條款得以修改，規定“土地的使用權可以依照法律的規定轉讓”。復旦大學經濟學教授尹伯成認為，沒有當時的“一拍”、“一改”，就沒有今天的中國房地產市場。
在國人的翹首企盼下，1988年1月，第一次全國住房制度改革工作會議召開。該會議提出了我國房改的整體構想，勾勒出我國政府新的城鎮住房政策的輪廓，宣布將房改正式納入中央和地方的改革計劃分期分批推行。于是，中國住房制度改革的大幕徐徐拉開。
也就是在這一年，新中國第一個“土地以拍賣方式獲得、房屋以按揭貸款形式銷售”的完全意義上的商品房小區——“東曉花園”在深圳竣工。該項目單價每平方米1600元，上市后即銷售一空。
但不巧的是，這一年嚴重的通貨膨脹襲擊了中國，通貨膨脹率一度高達18.5%。因此，中央啟動了國民經濟的治理整頓，這讓房改在此后3年時間內基本陷于停頓狀況。
1994年7月，國務院發布了《關于深化城鎮住房制度改革的決定》。這份決定正式開啟了城鎮住房制度的改革之路。
全面市場化
中國房地產這架巨型飛機之所以能一飛沖天，主要靠“兩架發動機、一個燃料庫”。
1997年11月的一天，時任總理的朱镕基來到深圳視察工作，當時還是萬科總經理的王石受命進行企業匯報。那時，萬科已經是一家房地產特征很明顯的公司，他的發言引起朱镕基的興趣。
原本，王石認為，兩三年內，住宅產業不可能成為中國經濟的支柱產業。
“如果取消福利房分配制呢？”朱镕基發問。
“不能。”王石的回答很干脆。
“如果金融市場開放呢？”
“不能。”
“消費信貸放開，還不行？”
“兩年內不行。”直到這句話出口，王石的觀點仍未改變。
“兩年內，一定要把住宅行業做成支柱產業。”朱镕基斬釘截鐵。
當時，中國已經實行了近50年的福利分房，房改醞釀了10多年，在天津、煙臺等城市也都在搞試點。朱镕基此前在多個場合表示，要把住房建設作為新的經濟增長點。十幾年前，鄧小平曾高屋建瓴地提出：“建筑業是可以賺錢的，是可以為國家增加收入、增加積累的一個重要產業部門。”但具體如何增長和賺錢，朱镕基一直在考慮。
對于目前被高房價搞得痛苦不堪的年輕工薪階層而言，很難想象商品房發軔之難——從20世紀80年代開始探討，直到90年代末才塵埃落定。如果不是1997年東南亞金融危機倒逼中國發展內需市場，恐怕商品房還會繼續紙上談兵。正是在這樣的背景下，才有了朱镕基和王石那幕有趣的對話。
而房改具有里程碑意義的文件則是1998年7月3日國務院發布的《關于進一步深化住房制度改革加快住房建設的通知》。該文件宣布全國城鎮從1998下半年開始停止住房實物分配，全面實行住房分配貨幣化，同時建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。以此為標志，住房制度改革全面展開，老百姓開始進入買房市場。
1999年2月，中國人民銀行下發《關于開展個人消費信貸的指導意見》，在“積極開展個人消費信貸”的引導下，貸款買房、按揭等新概念開始登陸中國內地。據相關資料顯示：1998年全國住房貸款余額是426億元，此后呈爆炸性增長，1999年達到1358億元，2002年便激增至8253億元。
一個全新的市場——房地產市場，從此在中國燃起熊熊火焰。中國房地產研究會副會長顧云昌認為，中國房地產這架巨型飛機之所以能一飛沖天，主要靠“兩架發動機、一個燃料庫”。其中一架“發動機”是房改。如果不是住房商品化，樓市就不會這么熱；另一架“發動機”是土改，將土地所有權與使用權分離，允許使用權上市出讓，意義巨大；“燃料庫”則是個人住房貸款，沒有金融支撐，老百姓就不能用明天的錢圓今天的住房夢。
地產改革的缺陷制造了大批暴富人物
地產造富
那些如孫猴子一樣大翻筋斗的房地產暴富人物，終將會打回原形。
但令人遺憾的是，在商品房改革過程中仍然走了不少彎路。
首先是商品房改革不徹底、產權不完善，甚至《物權法》的出臺也沒能解決產權不完全的問題。
其次沒有嚴格區分商品房與保障房。2003年，商品房市場出現大轉折，政府放棄了對保障住房的承諾，將絕大多數人推入商品房市場，由此導致房價直線上升。推波助瀾的是，土地的壟斷與土地價格的非市場化，與較為徹底的放松管制的商品房定價，使得土地價格與商品房價格螺旋式上升。土地與商品房開發者、擁有者、貸款金融機構，成為同一利益鏈條上牢不可破的聯盟。
如此一來，房改成了“潘多拉魔盒”，既帶來了樓市繁榮、居住改善，也帶來了房價的扶搖直上。21世紀的頭三年，全國房價年漲幅還在3%-4%，到了2004年，直線拉升到15%，上海、杭州、南京等熱點城市的部分房價甚至在短短一年內翻了一番。
2004年7月，國土資源部、監察部發布第71號文，規定從同年8月31日起，采取公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓土地，此即“831大限”。其目的在于消除土地協議出讓中的腐敗，但結果消除了制度性腐敗，卻伴生了地價飛升、房價急漲的副作用。
隨著2005年宏觀調控的來臨，相關的房地產政策也接踵而至。2005年3月至2006年間，“國八條”(《加強房地產市場引導和調控的八條措施》)、“國六條”(《關于做好穩定住房價格工作的意見》)、“國十五條”(《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》)以及針對放貸的定向加息紛紛出臺。就數字而言，全國房價平均漲幅下降到7%(2005年)、5%(2006年)。
老百姓的感覺則是“按下葫蘆浮起瓢”。從2006年開始，北京、廣州、深圳等地房價一飛沖天。到2007年，同比月漲幅在10%以上的城市比比皆是。中西部房價狂飆突進、東部房價強烈彈升，普漲行情逐月走高，全國房價已無可爭辯地進入了新一輪上行通道。
2007年的房地產已經發生異化，這個行業幾乎淪落為造富的熱土。一些已上市或準備上市的房地產公司均在大量儲備土地，而其購買土地的真正目的，并不是為了及時建設可售房源，而是獲得從證券市場圈錢的籌碼，其模式就是:“圈地——上市/增發——圈錢——再圈地”。
在當年的10月8日和10日，《福布斯》中國富豪排行榜和胡潤百富榜相繼出爐。人們發現，在這兩份榜單上，中國房地產大亨“多得離譜”?？v觀胡潤百富榜，在前25位的巨富當中，業務主攻房地產或兼營房地產的有20位之多，占總數的80%。
這一年，最大的財富新貴，無疑是碧桂園的楊惠妍。她是廣東碧桂園實際控制人楊國強的二女兒。而更讓人吃驚的是，在富豪榜上，僅碧桂園一家公司，就有楊惠妍、楊貳珠、蘇汝波、張耀垣、區學銘等5人位居其中，身價都在百億人民幣以上。碧桂園真稱得上中國大陸富豪的制造工廠了。
在2007年第九屆中國(北京)國際住宅與建筑科技展覽會上，一位戴著“房奴”二字枷鎖的特殊參觀者引起了觀眾的注意。和他一樣的大量“房奴”們為高房價付出了生活質量大大下降的代價，一有風吹草動便提心吊膽，擔心生病、失業，神經總是緊繃的。
有學者擔憂：如果一個國家最有錢的富豪是那些倒賣土地和造房子的房地產商人，這對整個國民經濟是很危險的。例如，東亞的土地以及非洲的礦產基本都是壟斷性資源，是最容易被“尋租”的資產。從歷史上來看，當中國香港、中國臺灣地區、印尼、日本以及泰國等地區和國家的富人榜被房地產富豪控制之后，經濟危機就隨即出現了。
股市催生的房地產泡沫之花，必將隨著資本市場和我國房地產市場的逐漸成熟回歸于虛無。那些如孫猴子一樣大翻筋斗的房地產暴富人物，也終將會打回原形。
拐點驟臨
中國房地產市場的拐點，也成為了像黃光裕一樣的中國富商們的事業拐點。
讓大家出乎意料的是，中國房地產市場的拐點是以一種幾乎娛樂的方式驟然來臨的。
2007年7月11日，北京大學教授徐滇慶表示，深圳房價肯定要漲，“我們不妨再豪放一點——如果明年深圳的房價比現在低一分錢，我一定向深圳市民道歉。”
此話很快得到財經評論人牛刀的回應。牛刀認為深圳市一年內房價一定是跌的。于是兩人設立了一場賭局，以一年為限，誰輸了就在媒體上登整版文章向深圳市民道歉。2008年7月11日，這個賭局的最后期限終于到來了，結果是徐滇慶以道歉而告終。而這場賭局，成為了當時毫無生氣的樓市幾乎唯一一抹生動的色彩。
2008年1月，王石拋出了“拐點論”，這招致大部分房地產商的普遍反對。而在這些人故作鎮靜地進行反駁時，王石已經偷偷開始了行動：上海萬科在2月推出了元宵節9.5折特賣，賣出了170多套優惠房源；8月底，萬科又在上海公開宣布，旗下的8個樓盤進行不同程度的促銷活動……這一系列降價，為萬科“過冬”儲備了不少寶貴的現金。
而房價下跌，帶來的是一波洶涌的退房潮，其中受關注最多的莫過于萬科退房風波。9月，萬科在杭州、南京、上海等地遭遇了一場史上最強的“退房風暴”，一些退房不成的業主甚至用送花圈、念悼詞的方式詛咒“喪失商業誠信”的萬科。
房地產的銷售，一直有“金九銀十”的說法。但在2008年9月，上海樓市出現“史上最冷金九”，一手商品住宅的成交量跌到44.69萬平方米，為旺季樓市新低，創下近三年來最為嚴重的滯銷局面。
而在此前的2008年3月，房地產大腕潘石屹爆出了“百日劇變論”，稱中國很多房地產公司將在百天之內產生劇變，并進入前所未有的融資艱難期，大量企業將進行整合。似乎與此相映證的是，當月恒大地產(企業專區,旗下樓盤)集團及其承銷商宣布，不再根據原有時間表進行全球發售，將IPO計劃推遲。
2008年以來，由于銀行信貸緊縮，購房者持續觀望、銷售變冷，開發商資金鏈趨緊，房地產業的退地風浪開始席卷全國。8月中旬，江蘇蘇寧環球[7.57 1.34%]集團下屬的南京蘇寧房地產開發有限公司宣布，其于2007年8月拍得的總價44.04億元的全國最貴“單價地王”，因地鐵施工遲遲無法交付，已與相關方面解除原土地出讓合同，已支付的土地出讓款全額退還；9月26日，志成公司從綠地集團、鵬潤房地產、華潤地產等巨頭手中搶走了總價11.04億元“普陀地王”的上海志成公司，也宣布退地，本來名不見經傳的志成公司為此損失1億多元；而北辰地產也將2007年以92億元摘得的“長沙地王”，以認賠10億的代價向政府退地。
而在創業旅途中一直“運氣好得連門板都擋不住”的黃光裕，在此階斷進行了瘋狂的土地擴張。但是地產市場十年難得一遇的寒流讓他功虧一簣，地產寒流不僅粉碎了黃光裕借殼上市的美好愿望，甚至陷入危局之中難以自拔。
中國房地產市場的拐點，也成為了像黃光裕一樣的中國富商們的事業拐點。
積極救市
2009年初，政府和輿論的焦點，已經從不久前的打壓變成了救市。
事情似乎在轉瞬間便走到了完全相反的極端。2009年初，政府和輿論的焦點，已經從不久前的打壓變成了救市，大家都開始討論：如何拉動國內內需以應付全球性的金融危機？房地產市場自然是重點之一。
從2008下半年開始，房地產政策方向已經發生變化，一些有利于行業發展的新政策相繼出臺。
2008年9月16日和10月8日，央行先后兩次下調貸款基準利率和住房公積金貸款利率，緊縮性政策開始放松。兩率的下調標志著從2003年9月以來，持續長達5年之久的加息周期終于結束。
對于“大旱”的房地產市場，國家一連串的利好政策，如“春雨”般飄然而至：10月9日實施“兩減一免”，存貸款利率分別下調0.27%，對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅；10月15日起，央行下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點；10月22日，國家三部委聯合救市，財政部、國家稅務總局降低住房交易稅率，財政部宣布暫免征收購房印花稅，并將契稅下調至1%，同時央行宣布自2008年10月27日起，將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍、降低房貸首付比例至20%，并下調個人住房公積金貸款利率；10月29日，又迎來了央行的第三次降息；11月5日，國務院常務會確定擴大內需10項措施，會議提出2010年底前投資4萬億，其中第一項工作即為“加快建設保障性安居工程”，另外就是“加大金融對經濟增長的支持力度，取消對商業銀行的信貸規模限制”；11月11日，溫家寶總理強調，房地產業是國民經濟的重要支柱，對金融業穩定和發展起到重要性，并且再次重申了推進房地產業穩健發展的必要性；12月22日，國務院辦公廳出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》，提出加大保障性住房建設力度、進一步鼓勵普通商品住房消費、支持房地產開發企業合理的融資需求等政策……
對于2009年的房地產市場，有樂觀者提出了五個利好政策的猜想：個人購房可退稅；政府通過回購商品房來補充保障性住房；對二套房政策進行松綁；取消“90/70”的政策；繼續降息減稅。
2009年房地產市場走勢似乎陰晴難定，馮侖、潘石屹和任志強三位房地產大腕提出了自己截然不同的預判。馮侖認為2009年會更差，普通住宅市場一定會離政府的愿望更遠。潘石屹也認為2009年會比上一年更差，因為政府要在未來兩年內建700萬套的保障性住房，這會對商品住宅市場的價格直接起到拉低的作用。任志強則認為2009年會比往年要好，因為所有人都知道中國要拉動內需、所有人都知道房地產是支柱性產業，只有靠房地產才能保8%的GDP增加率。
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2009/3/11 20:23:00