張家口市住房專項維修資金管理實施辦法

第一章  總則
 
第一條  （目的和依據）  為加強住房售后的維修管理，維護房屋產權所有人的合法權益，保障住房共用部位、共用設施設備保修期滿后的中修、大修、更新、改造，根據國家有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。
第二條  （適用范圍）  在本市行政區域內所有的商品住宅（包括經濟適用住房、集資建房、拆遷安置住房）和公有住房出售后住房專項維修資金（以下簡稱維修資金）的設立、歸集和使用管理，均適用本辦法。
住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，適用本辦法。
第三條  （管理部門）市、縣(區)人民政府房產主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內維修資金的指導和監督工作。
市房管局負責橋東區、橋西區、高新區內的維修資金的設立、歸集、使用管理工作。
宣化區、下花園區、塞北區、察北區和各縣房產主管部門負責本轄區內維修資金的設立、歸集、使用管理工作，并接受市房管局、市財政局的指導和監督。
第四條  （管理原則） 業主繳存的維修資金屬于業主所有。公有住房售房單位繳存的維修資金屬于售房單位所有。
維修資金實行統一歸集、專戶存儲、?？顚Ｓ?、房屋所有人集體決策、政府監督的管理原則。
第二章  繳 存
第五條 (代管單位)  購房人和公有住房出售單位繳存的維修資金，按有關規定由市、縣(區)人民政府房產主管部門代管。
各房產主管部門根據各住宅區提供的維修資金明細清冊，經核實后按行政區、住宅小區、幢、單元、住戶的程序建立業主個人編碼，并將編碼和帳面情況與各住宅小區物業或管理責任單位聯網，以供查閱核對。
第六條   （帳戶設立）維修資金實行專戶存儲。帳戶的開設，由各級房產主管部門提出開戶申請，經同級財政部門審批后，在指定的銀行開立維修資金專戶。一個行政區域只能開設一個維修資金專戶。未經財政部門批準，不得擅自變更帳戶。
維修資金建帳，分別按行政區、住宅小區、幢、單元、每個住戶的程序建帳，核算到戶，按規定計息。
第七條  （繳存標準）  維修資金按下列規定繳交：
（一）購買多層商品住房的，  購房人按照購房款總額的2％繳交；購買高層商品住房(設有電梯)的，購房人按購房款總額的3％繳交。
（二）出售公有住房的，售房單位按照住房售房款總額的30％一次性繳交。
（三）開發建設單位自用或租賃的房屋，應按該區域內市場價格的房款總額2％繳交。
第八條 （繳存辦法）  購買新建商品住房的，維修資金由市、縣（區)房產主管部門負責組織直收。購房人應在辦理房屋確權手續前，到房產主管部門設立的維修資金繳交點，按照規定的標準一次性繳納維修資金，領取“河北省住房專項維修資金收據”。該“收據”作為辦理房屋交易登記、確權辦證時查驗有效憑證和記錄個人繳納維修資金憑據。
開發建設單位在小區內自用、出租的房屋，應按本辦法第七條第（三）項規定，在辦理房屋確權手續前，將維修資金全額交到屬地房產主管部門設立的維修資金繳交點。
已售公有住房在售房款中提取的維修資金，售房單位應全額移交到屬地房產主管部門開設的維修資金專戶存儲。其它部門代管的維修資金，按照有關規定劃轉到所在地房產主管部門開設的維修資金專戶存儲。
按規定從供暖費中提取的鍋爐、鍋爐房折舊費，應納入維修資金管理，存入屬地房產主管部門開設的維修資金專戶，在物業管理區域內單獨立帳，按本辦法管理使用。
任何單位、個人均不得批準開發建設單位、購房人要求減免維修資金的申請，不得要求分期繳存維修資金。
本辦法頒布前，開發建設單位、物業管理企業及其它管理單位已代收代管的維修資金和從建設成本中提取的維修資金，應在本辦法頒布后30日內，將本息全額移交到屬地房產主管部門在指定銀行開設的維修資金專戶存儲，并持轉帳單和“張家口市住房專項維修資金繳存清冊”，到房產主管部門辦理繳存建帳手續。
第九條  （補交辦法）  本辦法頒布前，已購商品住房、集資建房、經濟適用住房、拆遷安置住房，未建立住房專項維修資金制度的，住房購買人和開發建設單位應當按購房款總額的2％（多層住宅）、3％（高層住宅）的比例進行補交；已出售公有住房，按售房款總額的30％比例，由售房單位一次性補交。
第三章  使用與管理
第十條  （資金用途）  維修資金專項用于住房共用部位共用設施設備保修期滿后的中修、大修及更新改造工程，不得挪作他用。
在保證維修資金正常使用的前提下，房產主管部門與同級財政部門商定后，可將部分維修資金用于購買一級市場新發行的國債。
維修資金存儲每季結息一次，按規定計入業主帳戶。增值收益部分單獨設帳。維修資金管理費用由房產主管部門每年1月份提出申請計劃，報同級財政部門核定后，從增值收益中提取使用，并實行收支兩條線管理。管理費用主要用于維修資金管理必要的辦公費用開支，單設帳戶，單獨核算。
利用小區共用部位、共用設施設備進行經營的，稅后所得純收益，應存入維修資金專戶，歸全體業主共同所有，并單獨設帳，專項用于物業管理區域共用部位、共用設施設備的維修。
第十一條  （業主決策）  物業管理企業或房屋管理單位應當每年年底將下一年度物業維修工程計劃、概(預)算和費用分攤明細提交給業主委員會，業主委員會接到申請后，應在10日內召開業主大會進行審議。涉及物業管理區域內全體業主的維修工程，業主委員會應當組織召開業主大會表決通過。涉及部分幢、單元、樓層共用部位、共用設施設備的維修工程，  由所涉及范圍內的業主三分之二以上表決通過。通過后形成會議紀要，由物業管理企業或房屋管理單位報所轄區房產主管部門審核。
業主大會如不同意維修資金使用計劃的，應在業主大會后5日內，將書面意見通知物業管理企業或房屋管理單位。
未成立業主委員會的，物業管理企業或房屋管理單位應將維修工程計劃、概（預）算、費用分攤到住戶明細等，在工程所涉及區  域內予以公告，并向所涉及的業主書面征求意見，經三分之二以上的業主通過后實施。
第十二條   （選擇施工單位）  業主委員會可委托物業管理企業組織施工及驗收等。其中大修及更新改造工程必須委托有資質的專業單位進行施工。
第十三條 （費用支?。?nbsp; 維修資金的支取，應當按照下列程序辦理： 
（一）維修資金使用時，  由申請單位向所轄區房產主管部門提出申請并辦理，申請時需提交以下資料：
1、張家口市住房專項維修資金使用申報表；
2、施工單位提供的維修工程預算書、工程合同；
3、按幢建帳、按戶分攤的明細表。 
（二）所轄區房產主管部門受理維修資金使用申請后，應派2名以上工作人員對申報項目進行實地調查核實。
核實內容：
1、使用維修資金的部位是否屬于住宅共用部位；
2、核查申報的項目是否超過保修期限；
3、核查預算報告的人工費用和材料價格是否合理；
4、核查分攤的范圍和分攤的標準是否符合規定；
5、核查業主及業主委員會意見是否真實。并在5個工作日內辦結審核手續。
（三）核實后同意實施的，申請單位為普通商品住宅的，則由房管部門以書面形式通知開戶銀行將工程預算總額的40％做為預付款，撥到物業管理企業或房屋管理單位的帳戶上，由申請單位負責實施；申請單位為原公房出售單位的，須報經同級財政部門審核同意后，再由房管部門按以上程序辦理預付款手續。 
（四）實施中修、大修、更新、改造工程竣工后，由業主委員會組織驗收、審核工程費用等，也可以委托具有資質的中介機構負責工程質量監督和工程決算的審計。并將工程費用審核意見予以公示。 
（五）物業管理企業或房屋管理單位，將由業主委員會簽字的工程決算書、工程費用審核證明和質量驗收合格證明，施工單位資質證明等材料，報所轄區房產主管部門核查。屬公房出售性質的住房維修，須將相關資料報同級財政部門備案。 
（六）所轄區房產主管部門、財政部門收到材料后，核查符合規定程序要求的，以書面形式通知開戶銀行撥付剩余部分工程款。
第十四條 （費用分攤）  物業管理區域內樓房外的共用設施設備的維修工程費用由全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。樓內共用部位的維修費用由該樓全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。專屬一個單元全體業主使用的共用部位維修費用，由該單元全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。專屬一層樓房全體業主使用的共用部位維修費用由該層全體業主按所擁有建筑面積的比例分攤。
未出售的商品房維修工程費用，由開發建設單位按所擁有建筑面積的比例分攤。
維修資金的使用，應當單項及時分攤到戶。物業管理企業或房屋管理單位應當向屬地房產主管部門及開戶銀行提交按戶分攤費用清單，由屬地房產主管部門和開戶銀行計入業主分戶帳和單獨帳目。
第十五條 （帳目的核對和公開）  物業管理企業或房屋管理單位應當每半年與屬地房產主管部門及開戶銀行核對維修資金帳目，并將下列情況每年向全體業主公布一次，接受業主監督。
（一）維修資金交納、使用和結存的金額； 
（二）發生物業維修工程項目和費用以及按戶分攤情況； 
（三）維修資金使用和其它情況。
業主對公布的維修資金情況有異議的，業主委員會和業主可以向屬地房產主管部門和開戶銀行查詢其帳戶或分戶帳的情況。
第十六條 （維修資金續籌）  當維修資金個人帳面余額不足首次歸集額的30％時，業主委員會或房屋管理單位應提議續籌。續籌標準及辦法由業主大會研究決定，續籌金額一般由業主按所擁有的建筑面積分攤。續籌金額不得低于首期繳存額的50％。
續籌資金匯總后應及時交存到銀行專戶，計入業主明細帳戶。
第十七條 （變更處理）  因買賣、贈與等發生住宅轉讓的，住宅受讓人應持本人身份證、房屋轉讓協議、維修資金過戶協議到小區物業管理企業或房屋管理單位辦理更名手續。原業主交納的維修資金剩余款額，由住宅受讓人向原業主支付。
因拆遷或其他原因造成住宅滅失的，業主應到市、縣（區）房產主管部門辦理銷戶手續，提取個人帳戶余額部分。
物業管理企業按程序更換時，其在使用的維修資金及有關資料等經業主委員會審核后，移交給新接管的物業管理企業，并報屬地房產主管部門備案。
第十八條 （監督管理）維修資金代收代管單位應當依法接受財政、審計部門的檢查監督。
維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部門有關規定。
財政部門要加強當地維修資金財務收支管理和會計核算制度執行情況的監督。
維修資金代收代管單位每半年向同級財政部門報送會計報表和財務分析報告，并附維修資金使用情況說明。
維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理，應當按照市財政部門的有關規定執行，并接受同級財政部門的監督檢查。
第十九條 （禁止行為）  供水、供電、供氣、供熱、通訊、有  線電視等公用事業單位，依法承擔物業管理區域內相關共用設施設備的維修、養護責任，所需費用自理，不得使用業主的維修資金。
由于人為的原因造成住宅共用部位、共用設施設備的損壞而維修所發生的費用，由責任人承擔，不得使用小區業主維修資金。
根據物業管理服務合同約定，應當由物業管理企業從物業服務費中支出的住房共用部位、共用設施設備的維修養護費用，不得從維修資金中列支。
第四章  法律責任
第二十條   （相應措施）新建商品房屋的購買人未按本辦法規定繳存維修資金的，房產主管部門不予辦理房屋交易和發放所有權證書。
業主未按本辦法補交、續籌維修資金的，業主委員會、物業管理企業和管理單位可按規定采取相應的催繳措施。
已建立維修資金制度的小區業主，在辦理房屋所有權轉移手續前，應當全額補交維修資金，未按本辦法全額交納維修資金的，房產主管部門不予辦理過戶手續。
第二十一條   （法律責任）維修資金不得挪作他用。違反本辦法挪用、截留、坐支或者造成損失的，由市、縣（區）房產主管部門會同同級財政部門按國家有關規定調查處理；單位責任人構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。
市、縣（區）房產主管部門違反本辦法挪用維修資金的，由有關部門責令改正，并按有關規定進行處罰；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理違反有關規定的，按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定予以處理。
第二十二條   （糾紛解決）  業主或業主委員會、物業管理企業或管理單位、建設單位之間就維修資金發生糾紛的，當事人可以通過協商解決，協商不成的，可依法向仲裁機構申請仲裁，或向人民法院起訴。
第五章  附則
第二十三條 （用語含義） 
（一）物業管理區域：是指房屋按照規劃建設、相對封閉、共用設施設備界定清楚的住宅小區、商業區、工業區等。 
（二）共用部位：是指主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道等。 
（三）共用設施設備：是指住宅小區或單幢樓房內共用的排水管道、窖井、化糞池、落水管、電梯、綠地、道路、公共照明設施、垃圾箱、消防設施、天線、非經營性車場車庫、公益性文體設施和供暖鍋爐、二次加壓水泵及共用設施設備使用的房屋等。 
（四）建筑面積：是指住房建筑面積和分攤建筑面積（不包括地下室和私人車庫）。
第二十四條 （房屋維修分類） 
（一）房屋小修工程：是指凡以及時修復小損小壞，保持房屋原來完損等級為目的的日常養護工程。綜合年均費用為所管房屋時造價的1％以下。
（二）房屋中修工程：是指凡需牽動或拆換少量主體構件，但保持原房的規模和結構的工程。一次費用在該建筑物同類結構新建造價的20％以下。主要適用于一般損壞房屋。
（三）房屋大修工程：是指凡需牽動或拆換部分主體構件，但不需全部拆除的工程。一次費用在該建筑物同類結構新建造價的25％以上。主要適用于嚴重損壞房屋。
第二十五條（未繳、未建的處理） 
（一）物業管理區域內已建立維修資金制度的，個別或少數業主無故不繳納維修資金的，維修共用部位、共用設施設備發生的費用應按其占有的住宅建筑面積分攤部分由未繳者分擔，拒不分擔的，由管理單位依法追交。 
（二）物業管理區域內仍未建立維修資金制度的，其共用部位、共用設施設備維修費用應由共同使用的業主按其占有的住宅建筑面積比例進行分擔，拒不分擔的，由管理單位依法追交。
第二十六條（解釋部門）本辦法由張家口房管局、市財政局負責解釋。
第二十七條（施行日期）本辦法自2006年10月1日起施行。