江西省城鎮住宅小區管理試行辦法

第一章 總 則

第一條 為加強城鎮住宅小區的管理，給居民創造一個優美整潔、舒適方便、文明安全的居住生活環境，根據國家有關規定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我省城市、縣城規劃區內，經統一規劃、綜合開發建設的建筑面積五萬平方米以上設施基本配套的住宅小區。

第三條 住宅小區管理，主要是指對住宅小區內的房地產、市政公用設施、生活服務設施、園林綠化、環境衛生、治安秩序的維護整治與管理以及居民生活的服務管理等。

第四條 住宅小區的管理，實行專業管理與屬地管理相結合、行政管理與經營管理相結合的原則，由所在區的街道辦事處(鎮政府)同房地產部門等單位組建住宅小區管理委員會，對住宅小區實行統一綜合管理。

第五條 各地、市、縣應積極創造條件推行社會化、專業化的小區管理模式，由物業管理公司統一實施專業化管理。房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，可組建或委托物業管理公司承擔住宅小區的管理，并與其簽訂物業管理合同。住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理。

第六條 凡住宅小區內的單位、居民和工商業戶，均須自覺遵守本辦法，積極參加各項公益活動，共同維護和管理好住宅小區。

第二章 管理機構和職責

第七條 住宅小區管理委員會(以下簡稱管委員)，以街道辦事處為主，吸收房地產、公安派出所、城管、市政、園林綠化、環衛等部門及在住單位、居民代表組成，實行統一領導、聯合辦分、分工負責、綜合管理，重大事項由管委會集體研究決定。管委員可根據實際需要，分別建立房屋、市政設施維護和園林綠化、環境衛生、保安、服務等專業管理隊伍。各專業管理隊伍在管委會統一領導下，分工負責，提高服務質量。

第八條 政府要加強對住宅小區管理的領導，各有關部門要積極支持住宅小區的管理工作。

住宅小區管理機構要加強自身建設，建立健全各項規章制度和管理制度，不斷提高管理人員的業務和管理水平。

第九條 管委會的主要職責有：

(一)貫徹執行上級有關政策和法規：

(二)根據本辦法制定住宅小區管理的各項規章制度，對住宅小區實行統一管理；

(三)協調有關部門做好住宅小區的各項管理工作，保證小區內各項設施的正常使用；

(四)審議住宅小區管理經費收支；

(五)向有關部門反映住宅小區內的單位和居民群眾的意見和要求；

(六)加強社會主義精神文明建設，開展創建文明住宅小區活動。

第三章 經費來源與管理

第十條 住宅小區管理的經費，應采取多種渠道籌集。

(一)住宅小區建成后投入使用時開發企業拿一點，作為小區管理的啟動資金；

(二)住宅小區經營管理單位開展便民有償服務，向居民收一點：

(三)住宅小區內的房地產管理經營企業開展多種經營活動，從創收的收益中返回點；

(四)住宅小區內有關單位支援一點。

第十一條 住宅小區管理經費的收取和使用，必須貫徹取之于民、用之于民、收費適度、財務公開的原則。經費由管委會統一管理，專戶儲存，?？顚Ｓ?，建立財務核算制度。年終將收支情況向住宅小區居民張榜公布，并接受群眾和財政、審計、物價等部門的檢查監督。

第十二條 住宅小區內有償服務及收費標準，報物價部門審批。

第四章 規劃設計和建設管理

第十三條 住宅小區的建設，應實行統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設。

第十四條 住宅小區規劃設計任務，由建設單位提出申請，由城市規劃行政主管部門會同房地產部門組織有資質的規劃設計單位進行設計，由城市規劃部門會同房地產部門組織技術論證后，報城市人民政府審批。規劃設計方案一經批準，任何單位和個人不得擅自變更。

第十五條 住宅小區規劃設計應根據國家有關規定和標準，合理確定住宅小區配套設施的項目和規模，并與房屋主體同時規劃、設計、施工和交付使用。

第十六條 住宅小區規劃和單體設計，應改變呆板、單調的建筑格局或形式，應新穎明快、造型美觀，形成地方特色。

第十七條 住宅小區建設期間的管理由開發單位負責，區(縣)人民政府和街道辦事處應積極配合，指定機構或人員提前介入管理，監督小區規劃建設的實施。

第五章 住宅小區接管驗收

第十八條 住宅小區建后應由市、縣房地產、城建(包括市政工程、公用事業、園林綠化、環境衛生)、規劃、工程質量監督等有關部門及住宅小區經營管理單位參加的綜合驗收小組按規劃要求和有關標準進行綜合驗收，經驗收全部合格后，方予以接管。開發建設單位應將住宅小區總平面圖、地下管網圖、房屋施工圖、設備安裝圖及使用說明書、保養手冊和其它有關資料分別移交城建檔案館和房地產管理部門各一宗。

第六章 房地產的管理

第十九條 住宅小區內的各類房屋，必須嚴格按照批準的規劃設計用途使用。

未經管委會和規劃、房地產部門批準，任何單位和個人不得新建、改建、擴建或拆除建筑物、構筑物，不得擅自改變房屋結構、布局或改變房屋用途。

第二十條 住宅小區內的各類房屋必須保持完好、整潔、安全。不得在墻壁上亂開門窗、打洞或拆改、移動門窗；不得在公共走廊、樓梯和屋面堆放、吊掛物品或搭灶；不得在陽臺掛放超重或有礙觀瞻的物品；不得在樓內用重物敲打地面、墻壁或進行其它損壞房屋的活動；不得損壞、堵塞上下水道，保持上、下水道的暢通。陽臺與窗臺放置的盆栽必須牢固，以防失落傷人。

第二十一條 住宅小區紅線內的土地使用均由房地產管理部門和管委會按城市總體規劃和國家規定實行統一管理，禁止任何單位和個人在住宅小區空地私搭亂建和亂圈、亂圍、亂挖、亂種或任意堆放物品。

第七章 市政公用設施的管理

第二十二條 住宅小區內道路、供水、排水、供氣、供電、郵電、通訊、路燈、消防、環保設施的管理、維修，應在管委會的組織下，分別由有關專業部門負責，保證其正常、安全使用和整潔美觀。

第二十三條 住宅小區內所有單位和居民都有保護公用設施的義務和責任，任何單位和個人不得隨意拆除和損壞，不得擅自接引和改變各種管線。未經許可不準挖掘道路，因維修管線需要挖掘道路的，應事先經管委會和城建部門批準，并在限期內修復。

第二十四條 住宅小區內的宣傳、廣告牌等設施，須經常保持整潔美觀。設置地點由管委會和市容環衛部門統一安排，并按規定收取費用。

第八章 環境衛生管理

第二十五條 管委會應建立健全住宅小區內的各項衛生制度，抓好經常性的愛國衛生運動。

第二十六條 住宅小區內的公共廁所、垃圾站由環衛部門負責及時清掏清運，公共廁所、垃圾箱等環衛設施由管委會環衛部門共同管理，公共廁所設專人管理。

第二十七條 住宅小區內的道路、樓間空地、公共綠地、游園、公共場所以及住宅樓公共過道、樓梯的清掃保潔工作，由管委會組織專業隊伍負責，實行分片包干、責任到人、定期清掃、保持清潔。

第二十八條 住宅小區的單位和居民都應自覺維護公共環境衛生。不得亂潑污水、亂倒垃圾、隨地便溺；不得隨地吐痰、亂丟果皮、煙蒂等廢物；不得在建筑物上隨意張貼，亂涂亂寫；嚴禁在住宅小區和住宅內飼養家禽家畜。禁止在住宅小區內開辦有害居民健康和安全的生產經營企業。

第九章 園林綠化管理

第二十九條 住宅小區內的花木、游園、綠地以及護欄、雕塑，在城市綠化行政主管部門的統一指導下，其業務由管委會組織專業管理隊伍負責管理、養護。任何單位和個人都有保護園林綠化設施的義務和責任，不準攀折花木、挖根摘果、踐踏草坪；不準在樹上拉線，晾曬衣服；不準在綠地上種地，臨時搭蓋，堆放任何物品，或將綠地改作他用；不得損壞雕塑、護欄或游園設施；不得侵占綠地，確因建設和維修房屋或公用設施，需移植、砍伐樹木或臨時占用綠地時，須先向管委會提出申請，報城市綠化行政主管部門批準。

第十章 治安交通管理

第三十條 住宅小區內治安保衛工作，由所在地公安派出所負責。管委會應根據需要在公安派出所的業務領導下搞好安全保衛工作，維護公共秩序。公安部門要加強小區的戶籍管理。

第三十一條 住宅小區內嚴禁打架斗毆、酗酒滋事、聚眾賭博、傳播淫穢物品；嚴禁存放易燃、易爆、劇毒、放射性危險品及各種污染環境的物品；加強防火防盜，確保居民安全。

第三十二條 禁止載重車輛、拖拉機和履帶式車輛在小區行駛。除特種車和小型車外，其它機動車輛駛入小區，須取得管委會同意，并按指定路線行駛和指定地方停放。凡因車輛通行、停放損環道路、護欄、樹木、公用設施的，駕駛員要負責修復或賠償。

住宅小區居民的自行車、摩托車應停放在專設地點，由管委會組織專人看管，并收取適當的管理費用。

第十一章 附 則

第三十三條 住宅小區管理干部及工作人員，必須模范地遵守國家的政策、法律、法規及小區的各項管理制度，廉潔奉公，堅持原則，全心全意為人民服務，切實管理好住宅小區。

第三十四條 管委會應定期召開住戶代表會議和各有關部門參加的聯席會議，及時解決管理中存在的問題。對模范遵守本辦法，在管理、保護住宅小區中有突出成績的單位和個人應給予表揚或獎勵。

對違反本辦法的，應給予批評教育，對設施造成損壞的，責令恢復原狀、賠償損失，情節嚴重者依法處理。

第三十五條 積極開展創建文明住宅小區活動，不斷提高住宅小區的整體管理水平。住宅小區管理達到文明住宅小區標準者，經檢查評比，授予文明衛生住宅小區光榮稱號，并給予物質獎勵。

第三十六條 本辦法由江西省城鄉建設環境保護廳負責解釋。

第三十七條 本辦法自公布之日起執行。