黔價房調[2001]251號
貴州省物價局 貴州省建設廳關于印發《貴州省物業管理服務收費管理辦法》的通知
各地（州、市）、縣（市、特區、區）物價局、建設局（房管局）：
為了不斷滿足和適應物業管理服務行業發展的需要，進一步規范其收費行為，維護物業管理服務企業發展和物業產權人、使用人的合法權益，對物業管理服務企業實行分等定級，優質優價，促進我省物業管理行業加強內部管理，不斷提高服務質量和服務水平，我們在《貴州省城鎮物業管理服務收費暫行規定》（黔價經[1998]352號）基礎上作了完善和補充，重新制定了《貴州省物業管理服務收費管理辦法》?，F印發給你們，請按照執行。執行中發現的問題，請即時上報省物價局、省建設廳。
附件：貴州省物業管理服務收費管理辦法
（此頁無正文）
貴州省物價局 貴州省建設廳
二〇〇一年六月八日
主題詞：交易中心 收費 通知
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抄報：省人民政府
抄送：省計委、省經貿委、省地方稅務局，有關建設單位。
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貴州省物價局辦公室 2001年6月10日印發
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附件：
貴州省物業管理服務收費管理辦法
第一條 為加強我省物業管理服務收費的管理, 規范收費行為,維護物業管理單位和物業產權人、使用人的合法權益，促進物業管理行業的健康發展，建立物業管理優質優價的競爭機制，提高物業管理服務質量，根據《中華人民共和國價格法》、《國務院批轉國家計委關于加強房地產價格調控加快住房建設意見的通知》（國發[1998]34號）等法律、法規和政策，制定本辦法。
第二條 凡在本省范圍內從事物業管理服務并收取費用的企業和其他經濟組織以及各級政府價格主管部門對物業管理服務收費進行管理的，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱物業，是指已建成投入使用的各類房屋及其附屬的設備、設施和相關場地。
本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業接受物業所有人、使用人（以下簡稱業主）、業主委員會或者其他組織的委托，對物業進行維修、修繕、管理，對物業區域內的公共秩序、交通、消防、環境衛生、綠化等事項提供協助管理或者服務的活動。
本辦法所稱物業管理服務收費，是指依法經工商行政管理機關批準登記注冊成立的物業管理企業，受業主、業主委員會或者其他組織的委托，按協議在對物業進行管理和服務而向物業產權人、使用人收取的合理費用。
第四條 物業管理服務費，其內容包括公共性服務費、停車場、所管理服務費和特約服務費 。
一、公共性服務費指為物業產權人、使用人提供的公共部位、公共場所、公共事務、公用設備、設施等日常管理服務所收取的費用。公共性服務費也稱物業管理基本費，其服務內容包括：
㈠公共環境衛生，包括清掃公共樓道、甬道、電梯、走廊、小區內道路、綠化地和公共場地；定時定點收集清運用戶生活辦公垃圾；清洗公共場所地毯，對公共場所地板進行打蠟護理；定期對樓宇蓄水池進行清洗消毒；組織防鼠滅蟲以及房屋外立面的保潔等。
㈡維護和管理公用設備、設施，包括物業的照明系統、變配電設備、供水泵管及排水系統、中央空調系統、公用電梯、供暖系統、消防設備、治安防范等公用設備設施及其管道的維護保養；負責定期對化糞池進行清掏和維護；負責管理區內協助各專業管理單位對其公用設備設施及其管、線進行行業管理等。
㈢綠化管理，包括綠地、公共路樹、花草、花卉盆景的修剪、補植、澆水、施肥、滅蟲等管理。
㈣安全保衛，負責樓宇或小區內的值班、巡邏、維持公共秩序。
㈤高級高層樓房電梯應有專人操作。
二、停車場所管理服務費，是指物業管理企業對物業管理區域內車輛停放置提供服務所收取的費用。按照《貴州省物價局轉發國家計委關于印發<機動車停放服務收費管理辦法>的通知》（黔價經[2000]334號）規定進行管理。
三、特約服務費，指物業管理單位應物業所有人、使用人要求，為其個別需要提供服務所收取的費用。
第五條 各級政府價格主管部門是本轄區城鎮物業管理服務收費的主管機關。價格主管部門應當會同同級物業管理行政主管部門加強對物業管理服務收費的監督和指導。
第六條 物業管理服務收費，實行統一領導，分級管理。
一、省級價格主管部門的管理職責是：
㈠制定物業管理服務收費管理辦法及其它有關政策規定：
㈡制定全省物業管理服務收費價格水平。
㈢審批在貴州省工商行政管理局登記注冊的物業管理企業的收費等級和收費標準。
㈣與省建設廳共同調解由省價格主管部門審批的物業管理企業與業主、業主委員會之間的收費糾紛。
二、地（州、市）縣（市、區、特區）價格主部門的管理職責是：
㈠審批所在地、州、市、縣（區）工商行政管理部門登記注冊的物業管理企業收費等級和收費標準。具體分工審批權限由各地（州、市）價格主管部門確定。
㈡監督本轄區內的物業管理企業執行價格主管部門核定的收費標準，依法查處違反《價格法》和物業管理服務收費規定的價格違法行為。
㈢與當地物業主管部門共同調解物業管理企業與業主、業主委員會之間的收費糾紛。
第七條 貴州省物業管理企業，按照《貴州省城市房地產開發經營管理條例》規定，應當具有經省建設廳審定并發給的物業管理資格等級證書。
第八條 物業管理服務收費，根據所提供服務的性質、特點的不同，分別實行政府定價、政府指價和市場調節價。公共性服務費、停車場收費實行政府定價或政府指導價；特約服務費除政府價格主管部門另有規定外,實行市場調節價。
第九條 物業管理服務收費標準，按照既要補償物業管理成本和合理盈利，又要考慮業主的經濟承受能力確定。
第十條 公共性物業管理服務收費標準的構成：
一、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費;
二、公用設備、設施維修及保養費;
三、綠化管理費;
四、公共環境清潔衛生費;
五、安全保衛費;
六、辦公費;
七、物業管理單位固定資產折舊費;
八、法定稅費和合理利潤。
本條第(二) 項至第(六)項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其他費用開支。
第十一條 住宅物業管理公共性服務收費實行等級制度。其收費標準，根據物業管理企業為業主提供的服務項目、服務質量、服務深度等實行考評定級，按不同等級實行不同收費標準的優質優價按質論價的等級定價制度。
第十二條 住宅物業管理公共性服務收費等級和收費標準的確定。由各地（州、市）價格主管部門按《住宅物業管理公共性服務收費等級考核標準及評分細則》（附件一）規定的考評項目和考評內容及對應分值，原則上以獨立小區（大廈、工業區）為單位審批所轄物業管理收費等級。
經考評達到90分以上為甲級；80分至90分（不含90分）為乙級；70分至80分（不含80分）為丙級；60分至70分（不含70分）為丁級。
收費標準按其等級制定，甲級每平方米建筑面積每月0.60元至0.80元；乙級為0.45元至0.60元；丙級為0.35元至0.45元；丁級為0.25元至0.35元。
公共性服務費，由物業管理單位根據其實際提供的服務，對照《住宅物業管理公共性服務收費等級考核標準及評分細則》自評收費等級，向價格主管部門申報，價格主管部門對其進行考評后，可按評定等級對應的收費標準為基數，上下浮動不超過30%具體確定獨立小區（大廈、工業區）公共物業服務收費標準。
經考評不足60分（不含60分）的，原則上不得收取物業管理服務費。確需實施物業管理的，其公共性物業管理服務收費標準，原則上不得超過丁級的收費標準，由物業管理企業向價格主管部門報批。
第十三條 非住宅（包括辦公用房、寫字樓、娛樂業、商場、娛樂服務業）和別墅區物業管理公共性服務收費標準，由物業管理企業與業主委員會協商后按物業管理服務收費分級管理權限報價格主管部門批準后執行。
未成立業主委員會的，根據物業管理實際情況，按公共性物業管理收費標準構成，由物業管理企業向價格主管部門報批臨時收費標準。
第十四條 獨立小區（大廈、工業區）的公共設備、設施用電、用水費用，由各地（州、市）價格主管部根據當地實際情況，制定當地《物業管理公共設備、設施用電、用水費用分攤辦法》，報省價格主管部門備案。
第十五條 停車場所管理服務費，按照《貴州省物價局轉發國家計委關于印發<機動車停放服務收費管理辦法>的通知》（黔價經[2000]334號）規定進行管理。
第十六條 實行市場調節價的特約服務費，由物業管理企業與業主協商確定，并將收費項目和收費標準報當地價格、房地產主管部門備案。
第十七條 物業管理企業在申報物業管理服務收費時（臨時標準除外），應按照本辦法第六條規定的價格分工管理權限，向價格主管部門提供以下資料：
一、工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》；
二、物業管理行政主管部門核發的《物業管理企業資質等級證書》；
三、物業管理委托合同；
四、小區物業管理服務等方面的資料；
五、申請核準物業管理服務收費等級、收費標準的書面報告。
第十八條 各級價格主管部門在制定和調整物業管理服務收費標準時,應按照國家計委第10號令發布的《政府價格決策聽證暫行辦法》規定舉行價格聽證會。充分聽取并征求廣大業主或業主委員會和物業管理企業的意見，切實維護物業管理企業和廣大業主的合法權益。
第十九條 物業管理公共性服務費由業主從入住之日起(以交鎖匙為準)按月交納。房地產開發經營單位自用房或未售出房屋的物業管理公共性服務費由開發經營單位或包銷商支付。已售出但未入住的，由該業主交納50%物業管理公共性服務費。
第二十條 物業管理單位收費實行年度審驗制度。每年考核復審一次，管理服務質量發生變化的，相應調整其收費等級。
年度審驗采取查驗物業管理企業送審材料, 到現場了解情況, 聽取業主委員會(未成立業主委員會的由業主代表) 意見的方式, 對照服務收費等級對應的服務內容進行年度審驗, 并對被審驗單位作出合格、不合格的結論, 對收費年度審驗不合格的，作降級、降低收費標準直至取消收費資格；對收費年度審驗基本合格的,應限期整改，整改不力的，降低收費標準。
第二十一條 物業管理單位不得擅自將物業管理區域內屬于全體業主共有的公用配套設施、場地、設備或物業管理經營用房用于自身管理與開展經營活動，確因需要用于經營的，產生的收益，應用于物業管理服務費用開支。
第二十二條 物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和收費標準及收費辦法應在醒目位置或收費地點公布。
第二十三條 物業管理單位應當嚴格遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質量，向業主提供質價相稱的服務，不得只收費不服務或多收費少服務。
第二十四條 物業管理單位已接受委托實施物業管理并相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向業主重復征收如衛生費、治安費等其他性質和內容相同的費項。
第二十五條 未經價格主管部門批準或業主管委會同意，物業管理單位不得以任何名目向業主收取本規定第四條規定以外的其他費用。
第二十六條 實行物業管理的業主應當按價格主管部門核定的收費項目和標準向物業管理單位繳納物業管理服務費，不按規定繳納物業管理服務費的，物業管理單位有權按照物業管理委托合同的約定追償。
第二十七條 物業管理單位應當定期(一般為6個月)向業主公布物業管理服務費和代收代辦費的收支情況，公布物業管理年度和小區或樓宇的重大措施，接受業主或業主管委會的監督。
第二十八條 對違反本規定的行為，由價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《關于商品和服務實行明碼標價的規定》和《價格違法行為行政處罰規定》的有關規定予以處罰。
第二十九條 本規定由省價格主管部門負責解釋。
第三十條 本規定自2001年8月1日起執行。原《貴州省城鎮物業管理服務收費暫行規定》（黔價經字[1998]352號）同時廢止。
附：1、住宅物業管理公共性服務收費等級考評標準評分細則。
2、住宅物業管理公共性服務收費等級收費標準表。
二OO一年六月二十日
附件1：
住宅物業管理公共性服務收費等級考評標準
考評項目 考評內容 分值
一、綜合管理
1.有否專業物業管理機構和固定的辦公場所，有否規范的業主委員會聯系制度, 1分
2.業主管理委員會組織機構是否健全； 1分
3.物業管理單位與業主管理委員會或委托管理單位有否物業管理合同，管理單位與業主管理委員會責、權、利關系是否明確； 1分
4.各項管理制度完善，制定了業主公約及轄區管理各項公眾管理規章制度、辦法和物業管理單位內部崗位考核制度； 1分
5.轄區內物業檔案資料齊全，管理完善； 0.5分
6.有應用計算機等現代化管理手段，并進行科學管理。 0.5分
7、物業管埋人員經過物業管理專業培訓，有上崗員工不低于80%。 2分
小計 7分
二、環境衛生與綠化管理
1.有專業清潔衛生和綠化管理隊伍，管理制度落實； 1分
2.轄區內環衛設施完備，設有垃圾箱（房）、果皮箱、垃圾中轉站等保潔設施并保持整體環境及環衛設施清潔；
3.房屋的公共部分如公共樓梯、扶欄、走道(含小區內道路)、電梯等的保潔工作； 2分
4.垃圾清運情況以及及時清理化糞池，并定期殺蟲滅鼠，無鼠害、蟲害，確保轄區整潔； 2分
5.轄區內不得違反規定飼養家禽及寵物。 1分
6、工業或娛樂場所排放的廢水、廢氣、噪音等符合環保標準，無有毒有害物質； 2分
7.轄區內的公共綠地覆蓋率不低于25%； 2分
8.轄區內綠地布局合理，花草樹木與建筑小品配置得當，花草樹木定期修剪，管理及養護制度完善，無人為破壞； 2分
9.綠化管理設施、設備齊全，水源有保障。 1分
小計 15分
三、保安、消防及交通秩序管理
1.轄區實行封閉式管理； 2分
2有保安專業隊伍，實行24小時保安巡視制度； 2分
3.保安人員配備有統一制服、熟悉轄區情況，工作認真、文明執勤、言語規范； 1分
4.安全監控、消防監控設施完備，各種消防設備、器材齊全，完好率達到98%以上； 2分
5.配備專職或兼職消防人員，制定嚴格的消防制度并抓好落實； 1分
6.可能危及人身安全處有明顯標識和防范措施； 2分
7.有暢通無阻的緊急疏散通道，其相關的指示照明燈具配置齊全，功能完好； 2分
8.無因管理單位責任造成的治安案件、交通事故和消防事故； 1分
9.車輛管理停放有序，有明顯的車輛行走、停放標志，無亂停亂放現象，管理制度落實，無管理單位責任造成車輛損壞或丟失現象； 2
分小計 15分
四、房屋及其配套設施的管理和養護
1.房屋外觀完好、整潔，無妨礙市容和觀瞻； 1分
2.無違章裝修，無亂搭建，無亂張貼懸掛等； 3分
3.房屋及公用設施、設備檔案和資料齊全、存放有序，查閱方便； 3分
4.房屋及公用設施保持完好，公共樓梯、走道、天臺、大廳等無隨意堆放雜物和占用現象； 3分
5.房屋完好率達97%以上，并堅持房屋修繕制度，保證房屋零修、急修及時率達到98%以上，維修質量100%合格； 4分
6.道路平坦通暢，停車場、棚、房及其他公共場所(地)、建筑小品、雕塑等完好無損； 1分
7.路燈、通道照明等公共照明設施完好，完好率達95%以上 3分
小計 18分
五、公用配套設備的日常管理和維護工作
1.配備專業工程技術人員，維修和運行人員均應持證上崗； 1分
2.建立規范完善的配電運行制度和設備維修保養制度，并嚴格執行，實行24小時運行和維修值班制度，及時排除故障； 3分
3.配電設備、電梯和中央空調系統運行安全、正常，保養狀況良好，各種運行維護保養和巡視檢查記錄齊全，并歸檔保存； 4分
4.電梯、中央空調由專業隊伍維修保養，各種安全檢查審核證件齊全； 1分
5.有應急備用發電機，可隨時啟動并有完善的管理和試運行制度； 2分
6.建立用水、供水管理制度，積極協助業主安排合理的用水和節水計劃； 1分
7.建立給排水設備維修保養制度并嚴格執行，設備和管道系統狀況良好； 4分
8.按規定定期清洗二次供水、蓄水設備，設備及周圍環境整潔，保證二次供水衛生達到標準，無二次污染； 4分
小計 20分
六、管理人員素質
1.物業管理單位的人員培訓有計劃、有考核、有記錄，制度落實； 2分
2.物業管理單位主要負責人和業務人員要經過物業管理專業培訓，并取得相關技術證書； 2分
3.管理和服務人員要佩帶明顯標志，遵守職業道德規范； 2分
4.有建立完善的各類人員工作量和工作業績考核制度； 2分
5.各類人員熟悉物業情況和本崗位責任制、考核目標，服務意識好，敬業精神強。 2分
小計 10分
七、社區文化
1.有計劃、有人員、有制度地落實社區文化； 1分
2.有落實社區文化的娛樂場所、設施和設備； 1分
3.管理單位定期開展健康有益的宣傳和文體活動； 1分
4.為業主開展多項便民服務，為業主提供方便； 1分
5.積極協助街道、派出所、居委會開展各項工作。 1分
小計 5分
八、經營服務及收費執行情況
1.多種經營效果好，有償服務項目多，收費公開合理，無違反規定亂收費； 1分
2.按規定明碼標價，收費項目、收費標準和收費內容在經營場所或醒目位置公布； 2分
3.未違背業主意愿收取與自身管理服務無關的費用，未擅自為其他部門代收費用； 1分
4.嚴格執行規定的收費項目和收費標準，提供質價相稱的服務，無只收費
不服務或多收費少服務行為； 1分
5.物業管理單位費用支出合理，并定期向業主公開費用的收支情況，自覺接受業主監督； 2分
6.業主的投訴率要在0.5%以下，處理率達95%以上，回訪率95%以上； 2分
7.業主對管理服務單位評議滿意率達95%以上。 1分
小計 10分
合計 100分
附件2：
住宅物業管理公共性服務收費等級表
金額單位:元/月.建筑平方米
收費等級 評分等級 收費標準
甲級 90分以上 0.60元至0.80元；
乙級 80分至90分（不含90分） 0.45元至0.60元
丙級 70分至80分（不含80分） 0.35元至0.45元
丁級 60分至70分（不含70分） 0.25元至0.35元
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2008/12/18 21:27:00