揚州市市區房屋共用部位共用設施設備維修資金管理暫行辦法

各區人民政府，市各委、辦、局（公司），市各直屬單位：

　　現將《揚州市市區房屋共用部位共用設施設備維修資金管理暫行辦法》印發給你們，希認真遵照執行。

　　二00三年八月五日

揚州市市區房屋共用部位共用設施設備專項維修資金管理暫行辦法

第一章　總則

　　第一條　為加強住宅共用部位共用設施設備維修資金的管理，根據國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》、建設部和財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》、《江蘇省住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》等有關規定，結合市區實際情況，制定本暫行辦法。

　　第二條　本暫行辦法所稱房屋共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱維修資金），是指按規定建立的專項用于房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后維修、更新、改造的資金。

　　本暫行辦法所稱房屋共用部位是指房屋主體承重結構部位（包括樓板、屋頂、梁、柱、內外承重墻體和基礎等）、戶外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、樓內共用車庫等。

　　本暫行辦法所稱共用設施設備是指住宅小區或單幢房屋內，建設費用已分攤進入房屋銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、道路、綠地、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施、安全設施和共用設施設備使用的房屋等。

　　第三條　本市市區范圍內，住宅物業（含商品房經濟適用房、拆遷安置房、職工集資建房，下同）維修資金、公有住房售后維修資金的管理適用本暫行辦法。

　　第四條　住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。

　　第五條　供電、供水、供氣、供熱、消防、通訊、郵電、有線電視等單位應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護的責任。路燈、道路、綠化、環衛等共用設施設備的維修養護，仍按職責分工由相應各部門負責，原有資金渠道不變。

　　第六條　揚州市房產管理局是本市行政區域內維修資金的主管部門，其設立的揚州市物業管理辦公室負責市區維修資金歸集、管理的日常工作。

　　揚州市財政局對維修資金管理與使用實行監督。

　　第七條　住宅物業維修資金實行業主所有、業主決策、政府監管的原則，專戶存儲、?？顚Ｓ?。

　　公有住房售后維修資金實行統一管理、統一核算、統籌使用的原則，專戶儲存、?？顚Ｓ?。

第二章　維修資金的歸集

　　第八條　維修資金按下列規定繳交：

　　一、住宅物業在銷售時，購房人在購買商品房時按房價基數的3%向售房單位繳交維修資金，房價基數由市物價局、房產局核定。售房單位代為收取的維修資金屬業主所有，不列入商品房銷售收入，售房單位在辦理商品房銷售預銷售許可證、商品房確權登記時，分別按維修資金10%、90%的比例繳交至市物業管理辦公室指定的維修資金專戶。

　　二、已售公有住房售房單位按多層住宅售房款10%、高層住宅售房款20%，購房人按政府確定的房改成本價2%的比例繳交維修資金。

　　三、未繳納維修資金的成套住宅，由產權人按規定的標準補交。

　　第九條　維修資金余額不足依照第八條歸集的維修資金總額的30%時，由業主委員會提交續籌計劃，經業主大會審議通過后，按業主所占房屋建筑面積的比例向業主續籌，繳存至市維修資金專戶。

　　第十條　利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決議使用。

第三章　維修資金的管理

　　第十一條　市房產管理局、財政局具體制定維修資金使用計劃報批制度、財務預決算管理制度、審計監督制度以及業主的查詢和對帳制度等。

　　第十二條　業主委員會應當建立房屋共用部位和共用設施設備維修資金臺帳，按幢記帳，記錄共用設施設備維修資金和共用部位維修資金收支和劃轉情況，按戶設立業主維修資金明細帳，按戶核算，記錄房屋共用部位維修資金收支和分攤情況。

　　業主委員會不具備建帳條件的，應委托其選聘的物業管理企業代為建立維修資金臺帳。

　　物業管理企業代為建立維修資金臺帳的，物業管理企業發生變換時，代管單位應在10日內將經業主委員會審核無誤后的維修資金帳目，與接管單位辦理移交和帳戶轉移手續，并報市物業管理辦公室備案。

　　第十三條　業主委員會或者其委托的物業管理企業應當定期與市物業管理辦公室核對維修資金帳目，并將下列情況向全體業主公布：

　?。ㄒ唬┚S修資金交納、使用和結存的金額；

　?。ǘ┌l生物業維修、更新的項目和費用以及按戶分攤情況；

　?。ㄈI主委員會活動經費在維修資金中列支的項目和費用以及按戶分攤情況；

　?。ㄋ模┚S修資金使用管理的其他有關情況。

　　業主對公布的維修資金帳目情況有異議的，可以要求業主委員會和物業管理企業提供有關的費用清單、發票原件和按戶分攤費用清單進行核對。

　　第十四條　未按規定繳存維修資金或維修資金余額不足支付維修費用的，業主按實際發生的維修費用分攤。

　　第十五條　業主轉讓物業時，其維修資金帳戶中的剩余部分不予退還，隨房屋所有權同時結算過戶。

　　因房屋拆遷或者其他原因造成房屋滅失的，應將住宅物業維修資金帳面余額退還資金所有人。

　　第十六條　公有住房售后維修資金，由市物業管理辦公室統一管理，接受市財政局的監督。

第四章　維修資金的使用

　　第十七條　維修資金的使用須遵守下列規定：

　?。ㄒ唬┓课莨灿貌课换騿未狈课莨灿迷O施設備維修和更新、改造所需費用，從該幢維修資金中列支；

　?。ǘ┳≌瑓^的共用設施設備維修和更新、改造所需費用，從該住宅區共用設施設備維修資金中列支；

　?。ㄈ┚S修資金須經業主大會或業主大會授權的業主委員會同意后方可使用；

　?。ㄋ模┚S修結算憑證須相關業主簽章同意、業主委員會審核認可；

　?。ㄎ澹┕凶》渴酆缶S修資金由市物業管理辦公室統籌使用，專項用于市區已繳納維修資金的公有住房售后維修服務；

　?。┦形飿I管理辦公室日常辦公經費由市房管局上報年度使用計劃，經市財政局審核后，在公房售后維修資金增值中列支。

　　第十八條　首次業主大會召開前，維修資金的使用由售房單位或售房單位委托的物業管理企業提出使用計劃，經市房產管理局審核后劃撥。首次業主大會召開后，維修資金的使用由物業管理企業根據相關業主或業主委員會的要求提出年度使用計劃，經業主大會審定后實施。

　　第十九條　物業管理企業應根據小區現狀及管理需要，于每年12月20日前向市房產管理局報送經業主大會審定的下年度維修和更新、改造計劃、實施方案。維修計劃、實施方案應包含項目名稱、項目地址、方案說明、實施時間、所需金額以及維修資金不夠列支時的分攤籌措辦法等內容。

　　第二十條　對于未列入全年維修計劃需急修的，物業管理企業應報業主委員會同意后，向市房產管理局申請預付維修經費。待下年度業主大會審議通過后，按實際發生費用結算。

　　第二十一條　已繳納維修資金的房屋共用部位共用設施設備的日常維修，按下列程序辦理：

　　一、已實施物業管理的，維修申請人向物業管理企業提出申請，填寫市房產局統一印制的報修單，由物業管理企業組織維修。

　　二、未實施物業管理的，維修申請人向市物業管理辦公室提出申請，填寫市房產局統一印制的報修單，由市物業管理辦公室委托有相應資質的單位維修。

　　第二十二條　物業維修和更新、改造完成后，維修單位應當編制工程項目結算書并將加蓋企業公章的費用清單、發票原件提交業主委員會及相關業主審定，報市物業管理辦公室劃撥維修費用。

　　第二十三條　房屋共用部位共用設施設備的維修和更新、改造標準按國家建設部的有關規定執行。

　　第二十四條　物業管理服務合同應當約定物業的日常維修、更新的范圍、標準和實施程序等事項。合同未約定或約定不明確的，按照下列規定實施：

　?。ㄒ唬﹩未弊≌灿貌课?、共用設備的維修和更新、改造，應當事先征得該維修項目涉及的50%以上業主和使用人認可或經業主委員會批準。

　?。ǘ┪飿I管理區域公共設施設備的維修和更新、改造，應當事先征得業主大會或業主委員會書面同意。規模較大的項目，應由業主委員會提交業主大會審查通過。

　　第二十五條　根據城市規劃管理的有關規定，對市政府決定實施的有關住宅區內的整治項目，業主大會和業主委員會應予積極配合，物業管理企業應積極落實。

　　第二十六條　經業主大會決定，業主委員會活動經費可以在維修資金增值中列支。業主大會的決定應當包括活動經費的用途、開支項目和限額。

　　第二十七條　房屋維修和更新、改造，業主支付費用確有困難的，業主及其配偶可憑工程預（決）算書及維修單位開具的付款通知等，到住房公積金管理中心申請支取本人名下的住房公積金。經住房公積金管理中心核準后，由開戶銀行直接劃轉到維修單位。

　　第二十八條　房屋共用部位、共用設施設備的維修屬于保修責任范圍的，應由房地產開發企業負責。

　　房屋共用部位、共用設備屬于人為損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。

　　第二十九條　物業存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，責任人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。

　　責任人不履行維修養護義務的，經業主大會同意，可以由物業管理企業維修養護，費用由責任人承擔。

第五章　法律責任

　　第三十條　房屋所有人或使用人、物業管理企業、售房單位之間因維修資金的繳存、管理、使用發生糾紛的，當事人可以通過協商解決；協商不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院起訴。

　　第三十一條　房地產開發企業、業主未按照本暫行辦法規定足額繳納維修資金的，由市房產管理局責令其限期補提維修資金本息；逾期仍不足額繳納的，處以自應提取之日起未能繳納額每日萬分之三的罰款。

　　第三十二條　維修資金管理單位違反本暫行辦法規定，挪用維修資金或者造成維修資金損失的，追究直接責任人員和領導人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第三十三條　未足額繳納維修資金的，市房產管理局不核發相關房屋權屬證書，不辦理相關房屋交易鑒證、租賃、登記備案手續。

　　第三十四條　違反本暫行辦法的規定，挪用專項維修資金的，由市房產管理局追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業管理企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第六章　附則

　　第三十四條　非住宅商品房維修資金的歸集與管理，參照本暫行辦法執行。

　　第三十五條　邗江區內的維修資金由揚州市房產管理局委托邗江區建設局代為歸集、管理，列入市維修資金專戶邗江區分戶，接受揚州市房產管理局監督、檢查。

　　第三十六條　各縣（市）維修資金管理可參照本暫行辦法執行。

　　第三十七條　揚州市房產管理局可根據本暫行辦法制定市區房屋共用部位共用設施設備維修實施細則。

　　第三十八條　本辦法自2003年9月1日施行。