第一章 總 則
第一條 為了規范物業服務及管理活動，維護業主、物業服務企業及其它管理人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等法律、法規，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本省行政區域內物業的使用、服務、管理及監督適用本辦法。
本辦法所稱物業，是指已經建成投入使用的房屋建筑及其配套的設施、設備和相關場地。
本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者其它管理人，由業主和物業服務企業或者其它管理人按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序的活動。
第三條 物業服務及管理實行業主自治與專業服務相結合的社會化、市場化運行體制。
物業的使用、服務及管理應當遵守法律、法規和規章的規定，不得損害公共利益和他人的合法權益，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規范的原則。
第四條 鼓勵物業服務企業或其他管理人采用新技術、新方法、依靠科技進步提高物業管理和服務水平。
第五條 新建成的居住小區必須實行物業管理，舊居住小區、非住宅房屋應當逐步實行物業管理。
第六條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理，其具體工作可以委托物業管理機構或者房地產行政主管部門的監察機構負責。
縣級以上人民政府與物業管理活動有關的部門，在各自的職責范圍內，依法做好與物業管理相關的工作。
第七條 鼓勵物業服務企業或其他管理人參加行業協會。
行業協會應當加強行業建設、行業自律和行業培訓，建立行業服務、協調、激勵和懲戒機制，促進物業服務行業科學、規范、和諧發展。
第二章 物業管理區域
第八條 共用設施設備相對獨立，具有一定規模的居住小區屬于下列情形之一的，可以由市（州）、縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門，在街道辦事處或者鄉、鎮人民政府的配合下，按以下規定劃定物業管理區域：
（一）獨立的居住小區；
（二）位置相鄰可以統一管理的居住小區。
第九條 物業管理區域應當遵守以下規定：
（一）成立一個業主大會、業主委員會；
（二）選聘一個物業服務企業或者其它管理人實施物業管理；
（三）訂立一個管理規約；
（四）業主和物業服務企業或者其它管理人簽訂物業服務合同。
第三章 業主、業主大會、業主委員會
第十條 物業管理區域內的房屋所有權人為業主(含尚未辦理房屋權屬證書的合法買受人)。
第十一條 物業管理區域內已出售或者交付使用的房屋建筑面積占物業管理區域內房屋建筑總面積百分之五十以上或交付使用一年以上且入住業主人數超過三十人的，業主應當召開首次業主大會會議，成立業主大會，業主大會由物業管理區域內的全體業主組成。
符合前款規定條件，業主同意成立業主大會的，街道辦事處或鄉、鎮人民政府應及時組織業主籌備成立業主大會。
業主一致同意不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會職責。
第十二條 業主大會會議召開之前，業主應當在縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處或者鄉、鎮人民政府及社區居民委員會的指導下，成立首次業主大會籌備組（以下稱籌備組），負責首次業主大會會議的籌備工作。
籌備組成員由業主代表、街道辦事處、社區居民委員會代表組成?；I備組組長由街道辦事處或者鄉、鎮人民政府及社區居民委員會代表擔任。
籌備組成員名單確定后，應當以書面形式在物業管理區域內的顯著位置公告，公告期為十五日。
第十三條 籌備組應當做好以下工作：
（一）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式（書面或者集體會議）和內容；
（二）確認業主身份及在首次業主大會會議上的投票權；
（三） 將業主委員會候選人選舉辦法及候選人名單（候選人由各方推薦或者業主自薦產生）報當地房地產行政主管部門備案；
（四） 參照省建設主管部門制定的示范文本，擬定《業主大會議事規則（草案）》和《管理規約（草案）》；
（五）其他準備工作。
籌備組應當將本條前款所列事項，在首次業主大會會議召開之前三十日內在物業管理區域內的顯著位置公告。
業主對業主身份、人數或者專有部分面積等問題向籌備組提出異議的，籌備組應當予以復核并將復核結果告知異議人。
第十四條 業主大會的決定，在物業管理區域內對全體業主具有約束力。
第十五條 業主可以書面委托代理人參加業主大會會議。
第十六條 業主委員會成員由業主大會在業主中選舉產生，成員人數為奇數，連選可以連任，因故離任的，由業主大會會議選舉補充。
業主委員會任期屆滿，在新一屆業主委員會選舉產生后三日內，由其向新業主委員會移交相關資料。
第十七條 業主委員會應當接受業主、縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處及社區居民委員會的監督。
業主委員會認為物業服務企業在物業管理活動中，損害業主合法權益的，有權代表全體業主向房地產行政主管部門、街道辦事處、鄉（鎮）人民政府和物業服務企業反映、溝通情況，并可依法代表全體業主行使知情權、訴訟權。
第十八條 業主大會、業主委員會做出的決定，應當符合法律、法規和規章的規定，并進行公示。
第十九條 業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內將以下資料向縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門備案：
（一） 物業管理區域名稱；
（二）業主大會成立情況；
（三）業主公約及業主大會議事規則；
（四）業主委員會成員自然狀況資料；
（五）業主委員會的印章樣式。
第二十條 業主委員會備案的事項發生變更的，應當在變更之日起十日內辦理變更備案。
第二十一條 物業服務企業成員在本企業管理的物業管理區域內居住的，不能作為該物業管理區域業主委員會成員。
第二十二條 業主公約經業主大會通過后，由業主委員會在物業管理區域內的顯著位置公告，告之業主和物業使用人。
第二十三條 業主委員會成員有下列情況之一的，終止其資格：
（一）被人民法院認定有罪的；
（二）喪失履行職責能力的；
（三）無故缺席業主委員會會議連續三次以上的；
（四）向業主大會提出辭職的；
（五）不再是本物業管理區域業主的；
（六）違章搭建、無正當理由拒付物業服務費、不按規定交存物業專項維修資金等侵害他人合法權益；
（七）業主大會決定需要終止業主委員會成員資格的其他情形。
決定終止業主委員會資格的程序由業主大會議事規則確定。
第二十四條 業主委員會有下列情況之一的，由街道辦事處或者鄉、鎮人民政府及社區居民委員會組織召開業主大會會議，業主大會可以決定重新選舉業主委員會：
（一）以書面形式向業主大會提出辭職的；
（二）委員人數不足半數的；
（三）無故不履行職責二次以上的；
（四）任期屆滿的；
（五）法律、法規、規章規定的其他情形。
第二十五條 經三分之一以上業主委員會成員提議召開業主委員會會議的，業主委員會主任應當召集和主持。業主委員會主任因故不能履行職責的，由業主委員會副主任召集和主持；業主委員會主任或者副主任無正當理由不召集和主持的，由所在地街道辦事處或社區居民委員會指定一名委員召集和主持。
業主委員會委員不得委托他人出席業主委員會會議。
業主委員會會議應當有超過半數委員出席，并邀請物業所在地社區居民委員會派員列席。
第四章 前期物業管理
第二十六條 住宅物業的建設單位在銷售物業前，選聘物業服務企業，從事前期物業管理服務的，應當通過招標的方式選聘，投標人少于三個的可通過協議方式選聘。
建設單位選聘前期物業服務企業的，應當與其簽訂前期物業服務合同，并在申請房屋銷售許可證時，向縣（市、區）人民政府房地產行政主管部門提交該合同。
第二十七條 建設單位在銷售物業之前，應當制定業主臨時管理規約，并向物業買受人明示和予以說明。業主臨時管理規約示范文本由省建設主管部門統一制定。
成立業主大會并制定管理規約，業主臨時管理規約失效。
第二十八條 建設單位按國家工程質量驗收規定向工程質量管理部門報送共用部位、共用設施設備的備案資料時，應同時將該資料報縣（市、區）物業管理機構備案。
物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗。
物業共用部位、共用設施設備查驗接收的具體辦法，由省建設主管部門制定。
物業服務企業或其他管理人對物業共用部位、共用設施設備查驗結果與規劃、設計文件不符的，應當及時報縣（市、區）物業管理機構?？h（市、區）物業管理機構應當及時通知縣（市、區）工程質量管理部門責令建設單位整改。
第二十九條 省建設主管部門負責物業評標專家法律和業務知識的培訓、考核，并建立省級物業評標專家庫。
物業招投標管理辦法由省建設主管部門制定。
第三十條 居住小區詳細規劃中，應當明確物業管理用房的具體位置、面積，物業管理用房的面積按物業管理區域建筑總面積的千分之四預留，不足一百平方米的按一百平方米預留。
建設單位應當按照居住小區詳細規劃確定的位置和面積建設物業管理用房。
物業管理用房應當是可以獨立使用的房屋（地下室除外）。
物業管理用房產權為全體業主共同所有，未經業主大會同意，物業服務企業不得改變其用途。
物業服務企業或者其他管理人使用物業管理用房的，應當向業主交納使用費用，其交費數額及給付方式由業主與物業服務企業或者其他管理人在物業服務合同中約定。
第三十一條 建設單位申請房屋預售許可證、辦理房屋所有權初始登記時，應當提交物業管理用房的位置、面積等相關材料。
縣級以上人民政府房地產行政主管部門在核發房屋預售許可證、辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業管理用房的位置、面積等同時進行登記。
第五章 物業管理服務
第三十二條 物業服務企業或者其他管理人服務內容由業主與物業服務企業或者其他管理人在物業服務合同中約定，收費項目應當與服務內容一致。
第三十三條 依法取得三級資質證書并在本省被選聘的物業服務企業應當到省建設主管部門備案。省建設主管部門應當自接到備案材料之日起十日內，將備案企業的資質、業績、被投訴情況在省級網站公布。
縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當建立、健全物業服務企業信用檔案管理、信用等級評定制度。
第三十四條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當對物業服務企業或者其他管理人人員進行物業管理法律、法規及相關知識的培訓。
從事物業服務的專業管理人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。
第三十五條 物業管理區域內共有的機動車停車場（庫、位），應當優先提供給本物業管理區域內的業主、物業使用人。在物業管理區域內，車輛的停放、收費和管理等事項，由業主大會依法決定。在物業管理區域內停放機動車輛，不得影響其他車輛和行人正常通行。
第三十六條 車主對車輛有保管要求的，由車主與物業服務企業另行簽訂保管合同。
第三十七條 業主、物業使用人應當按照城市建設行政主管部門批準或者房屋權屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質。確需改變房屋用途的，應當征得利害關系人同意，并依法辦理有關手續。
第三十八條 物業管理區域內的公共照明及物業管理用房使用的水、電、氣、熱費按民用住宅價格計量收取。
第三十九條 供水、供電等部門應當向物業管理區域內的最終用戶收取費用。在向最終用戶提供服務之前產生的損耗由經營單位承擔，不得以任何理由向物業服務企業收取或者向業主攤派。
第六章 物業服務收費
第四十條 住宅物業服務收費，由業主大會與物業服務企業協商確定實行市場調節價或者政府指導價。非住宅物業服務收費實行市場調節價。
第四十一條 物業服務收費實行市場調節價的，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定價格。
第四十二條 物業服務收費實行政府指導價的，有定價權的價格主管部門應當會同縣級以上人民政府房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并及時公布。具體收費標準由業主委員會與物業服務企業在浮動幅度范圍內，在物業服務合同中約定。
第四十三條 物業服務企業或者其他管理人可以接受業主的委托提供物業服務合同以外的服務項目，服務收費實行市場調節價，但政府制定指導價格的除外。
第四十四條 業主辦理入住手續后既應承擔其后發生的物業服務、采暖等相關費用。
房屋具備入住使用條件，建設單位應向業主發出辦理入住手續的書面通知，業主應在接到書面通知30日內辦理相關入住手續。業主無正當理由不辦理入住手續，其入住時間以建設單位發出書面通知日期為準。
第四十五條 業主將物業出租、出借的，應當及時告知物業服務企業，物業服務費用由物業使用人交納，物業使用人未交納的，由業主交納。物業出售或者更名的，應當與物業服務企業結清物業服務費用。
第七章 物業經營
第四十六條 利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得利害關系人、業主大會和物業服務企業的同意。并按合同約定交納費用。
第四十七條 利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備經營所得收入，帳目應當公開，并全部用于交納物業管理費用。經營收入具體分配事宜由業主大會決定。
第八章 物業使用與維護
第四十八條 單項工程質量驗收合格，且滿足基本入住使用條件的商品住宅，方可入住使用。
第四十九條 在物業管理區域內，禁止從事下列活動：
（一）擅自拆改房屋承重結構；
（二）占用共用部位和消防通道，損壞共用設施設備；
（三）擅自改變共用部位，共用設施設備的用途；
（四）違反法律、法規和規章規定搭建建筑物、構筑物；
（五）未經利害關系人和物業服務企業同意設置營業攤點；
（六）存放超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品；
（七）排放污染物、有毒有害物質或者產生超標準噪聲；
（八）侵占、毀壞綠地、樹木和綠化設施；
（九）違反規定飼養家禽、寵物；
（十）違反規定傾倒垃圾、污水或者拋擲雜物；
（十一）法律、法規、規章和業主公約禁止的其他行為。
有前款規定行為的，利害關系人和物業服務企業或者其他管理人應及時書面告知有關行政管理部門。有關行政管理部門應及時予以處理。
第五十條 供水、供電、供氣、供熱、排水經營單位，應當按以下規定負責物業管理區域內相關設施設備（業主自行增加的設施設備除外）的維修、養護、更新：
（一）業主終端計量水表以外的供水設施設備；
（二）業主終端計量電表以外的供電設施設備（集中設表的，為用戶戶外的供電設施設備）；
（三）業主燃氣用具、連接燃氣用具膠管以外的燃氣設施設備；
（四）業主戶外分戶閥（含分戶閥）以外的供熱設施設備；
（五）業主樓外排水井（含排水井）以外的排水設施設備。
第五十一條 未封閉的物業管理區域內的環境衛生，由環衛部門負責。封閉的物業管理區域內的環境衛生，由物業服務企業或者其他管理人負責，垃圾清運由環衛部門負責。
第五十二條 物業服務企業或者其他管理人受供水、供電、供氣、供熱、排水等經營單位委托，維修、養護相關設施設備以及代收有關費用的，委托人應當支付相關費用。
第五十三條 供水、供電、供氣、供熱等經營單位因經營需要，設置的終端計量器具由經營單位負責維修、養護、更新，不得另行收取費用。
第五十四條 城市供水經營單位應當保證物業管理區域內給水管網與城市供水管網接口處供水壓力達到國家規定標準，達不到國家規定標準，需進行二次供水的，不得收取二次供水費用。供水壓力達到國家規定標準，需進行二次供水，并已收取二次供水費的，收費單位承擔二次供水責任，未收取二次供水費的，由業主承擔二次供水責任。
第九章 物業專項維修資金
第五十五條 物業專項維修資金的收取、使用、管理工作由縣級以上人民政府房地產行政主管部門物業專項維修資金管理機構負責。
第五十六條 物業專項維修資金應當在銀行專戶存儲，按樓建帳、按戶核算，專項用于物業管理區域內房屋保修期滿后的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
第五十七條 物業專項維修資金的交存標準按當地建筑安裝工程每平方米造價的百分之七執行。具體數額由縣級以上人民政府房地產行政主管部門物業專項維修資金管理機構按照當地建筑安裝工程每平方米造價的百分之七測算后，予以公布，并實行動態管理。
第五十八條 物業專項維修資金自存入專戶之日起按規定計息，每年轉存一次，分別計入業主分戶賬，轉作物業專項維修資金滾存使用。
第五十九條縣級以上人民政府房地產行政主管部門應當定期公示物業專項維修資金的收支和使用情況，建立物業專項維修資金查詢系統，實行一戶一卡制，接受業主、業主委員會對物業專項維修資金收支和使用情況的查詢。
第六十條 業主轉讓物業時，物業專項維修資金的剩余部分隨物業同時轉移過戶。
第六十一條 物業滅失的，物業專項維修資金的剩余部分應當返還業主。
第六十二條 物業專項維修資金實行年度審計制度。
設區城市的物業專項維修資金由省審計部門負責審計，縣（市）物業專項維修資金由所在市州審計部門負責審計。審計結果應向社會公示。
第十章 投 訴
第六十三條 業主與物業服務企業對物業管理服務發生糾紛的，可以向人民法院提起訴訟，也可以向縣級以上人民政府房地產行政主管部門投訴。
第六十四條 物業管理投訴的受理范圍包括下列事項：
（一）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施設備用途的；
（二）損壞、隱匿、銷毀應當移交的資料的；
（三）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地的；
（四）開發建設單位挪用代收的物業專項維修資金或者不出具專用票據的；
（五）擅自改變物業管理用房用途或者不按規定配置物業管理用房的；
（六）擅自處分屬于業主的物業共用部位、共有設施設備所有權或者使用權的；
（七）未按物業服務合同約定的標準、內容提供物業服務的；
（八）物業服務企業將一個物業管理區域的全部物業另行委托給他人管理的；
（九）法律、法規、規章規定的其他情形。
第六十五條 有關下列事項的投訴不予受理：
（一）投訴請求不明確的；
（二）投訴人與被投訴人已達成協議的；
（三）有關行政管理部門或者人民法院已經受理的；
（四）投訴人請求財產和人身損害賠償的；
（五）不符合法律、法規、規章規定的。
第六十六條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門受理業主、物業服務企業或其他管理人投訴的，應當在十日內向相關投訴人做出答復。其中屬于物業服務企業或者其他管理人過失的，應當通知其改正；不屬于物業服務企業或者其他管理人過失的，應當依據有關法律、法規和規章的規定向投訴人做出詳細解釋。
第十一章 法律責任
第六十七條 建設單位、業主、物業服務企業違反本辦法規定的，按有關法律、法規、規章的規定處罰。
第六十八條 縣級以上人民政府房地產行政主管部門或者其他有關行政管理部門及其工作人員，不依法履行監督管理職責、濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，由其所在單位、上級機關或者有關主管部門依法給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第十二章 附 則
第六十九條 本辦法所稱物業使用人是指物業承租人和其他實際使用物業的非房屋所有權人。
第七十條 本辦法所稱共用部位，是指承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等）、戶外墻面、屋面防水、樓梯間、走廊通道、門廳等。
第七十一條 本辦法所稱共用設施設備，是指物業管理區域內建設費用已分攤進入物業銷售價格的共用上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣管道、煤氣管道、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非營業性停車場（庫）、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
本條共用設施設備有專營經營單位的，由專營經營單位負責管理。
第七十二條 其他方式的物業管理活動參照本辦法管理。
第七十三條 本辦法自 年 月 日起施行。
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2008/10/8 8:53:00