黑龍江省城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法

黑龍江省物價局

第一條 根據國家計委、建設部關于《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》和我省的實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于經省建設行政主管部門對住宅小區物業管理資質認證取得《資質證書》和物價部門進行物業收費資格審查，取得《收費許可證》，工商行政管理機關登記注冊的物業管理企業，按照國家有關規定，對城市住宅小區內的住宅和非住宅房屋提供社會化、專業化服務的
收費管理。
本辦法所稱的物業管理服務收費，是指物業管理企業接受物業產權人、使用人委托，對城市住宅小區內的房屋建筑及其附屬設備、共用部位、共用設施、綠化、衛生、交通、保安、環境容貌等項目，開展日常維護、修繕、整治服務及提供其它與居民生活相關的服務所收取的費用。
第三條 各級物價部門是本轄區城市（鎮）住宅小區物業管理服務收費的主管機關。物價部門應會同政府房地產行政主管部門加強對物業管理服務收費的監督和指導。
第四條 物業管理企業開展物業管理服務收費應當遵循合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應的原則。
國家鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格壟斷和牟取暴利行為。
第五條 物業管理服務收費屬為全體?。ㄓ茫籼峁┕残苑盏氖召M，實行政府定價；屬為公眾代收代辦性質的大眾性服務收費實行政府指導價；屬為滿足部分?。ㄓ茫粜枰峁┑奶丶s服務，除物價部門規定有統一收費標準外，由經營者自主定價。
第六條 政府定價的公共性服務項目的主要內容包括：
（一）清潔衛生管理。包括小區內庭院、道路以及樓宇內公共樓道在內的公共部位的衛生清潔、生活垃圾清運以及經常性的保潔；
（二）綠化養護管理。對綠化物進行定期的修剪、施肥、更新，保護綠化物生長；
（三）保安管理。設專職保安人員堅持24小時的巡邏值班，維持小區的公共秩序；
（四）共用部位日常維修養護。屋面、梁板、柱、基礎、樓道、樓道內外門窗等；
（五）水電設施管理。對配電設備、水泵房及水泵設施進行日常管理維修。樓內公共蓄池水定期清洗消毒；
（六）排污設施管理。清疏和維修排水管道、化糞池；
（七）供暖設施的維護。每年定期維護維修供暖設施；
（八）小區內的道路、景點、護欄等日常維護；
（九）高層樓宇增設的服務項目。配備電梯管理人員，搞好電梯維護和保養；
（十）根據需要增設的其他服務項目。
第七條 公共服務項目實行綜合服務收費，費用構成如下：
（一）管理服務人員工資和按規定提取的福利費；
（二）共用部位、公用設施、設備日常運行、維修及保養費；
（三）綠化管理費；
（四）保潔衛生費；
（五）保安費；
（六）辦公費；
（七）直接用于物業管理的固定資產折舊費；
（八）法定稅費。
本條第2項至第6項費用支出是指除工資及福利費以外的物資損耗補償和其它費用支出。
物業管理的收費逐步達到成本收費和一定的利潤。
第八條 政府定價的公共服務收費，全省現階段的最高收費標準（每月每平方米使用面積）為：
（一）普遍多層住宅0．25元；
（二）高檔住宅區、別墅區0．5～1．00元。
獲得省級或國家級的城市物業管理優秀住宅小區可分別上幅10％和20％。住宅小區內的辦公、工商業用房按建筑面積收費，收費標準可高于同類住宅，具體幅度由各地確定。
各地物價部門可按照上述標準，根據本地區群眾承受能力、小區規模、環境、設施、服務項目的多少和服務的質量，以獨立小區為單位核定。
電梯運行費可根據單獨樓寓，獨立核算，另行收取。供暖設施的維護費根據各市縣熱費（包燒費）價格是否含供暖設施維護費的實際情況，由各市縣確定。
第九條 實行政府指導價的服務主要是，代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費。
指導價的服務收費，由各市縣物價部門會同房地產行政主管部門確定指導價格，物業管理企業可在政府指導價格確定幅度內確定具體收費標準。
第十條 實行經營者定價的服務主要是，物業產權人、使用人、房屋自管部位、設備、設施維修維護；物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務；物業企業利用住宅小區的場地、設備等條件開展的多種經營活動。
經營者定價的物業管理服務收費標準由物業管理企業與小區管理委員會（業主管理委員會）或產權人代表、使用人代表協商議定，并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。
第十一條 物業管理服務的收費項目、收費標準、服務內容和服務質量應當在物業管理合同中明文約定。
第十二條 物業管理服務收費實行明碼標價制度。應在收費地點或經營場所公布收費項目、收費標準、服務內容等。物業管理服務收費實行收費許可證制度，物業管理單位應到當地物價部門辦理《物業服務收費許可證》，持證收費。
第十三條 物業管理企業應以6個月為期在小區公共場所公布收費的收入和支出帳目，公布物業管理年度計劃和小區管理的重大措施，接受業主管理委員會或物業產權人、使用人的監督。
第十四條 物業管理企業應當嚴格遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，努力提高服務質量，向住戶提供質價相稱的服務，不得只收費不服務或多收費少服務。
第十五條 物業管理企業在不影響?。ㄓ茫衾娴那疤嵯吕米≌^的場地、設備等條件開展的多種經營活動，其收益要全部用于補充物業管理費用，并接受?。ㄓ茫舻谋O督，不得挪用。
第十六條 實行物業管理的住宅小區物業產權人、使用人，應按照物價部門核定的收費項目和收費標準，向物業管理單位繳納物業管理服務費，不按規定繳納管理服務費的，物業管理單位有權按照所簽訂的服務合同要求追償。
第十七條 物業管理企業應按國家規定建立有關財務會計核算制度，接受物價、審計、財稅部門的監督。任何單位、團體、個人不得巧立名目向物業管理單位亂收費。在現階段核定的收費標準未達到成本的情況下，按照國家有關規定，給予減免費稅政策，以支持物業管理的發展，降低
物業管理成本、減輕住用戶的負擔，促進住房制度的改革。物業管理收費原則上按月或按季收繳。
第十八條 物業管理企業與產權人、使用人之間發生收費糾紛，由物價部門會同政府房地產行政主管部門進行調處，也可通過仲裁或訴訟程序解決。
第十九條 物業管理企業已接受委托對住宅小區實施物業管理，并收取公共性服務費的，其它公安、街道等部門不得再行收取治安、衛生等重復性質和內容相同的費項。
第二十條 對單棟大廈、寫字樓、工業區委托物業管理的，也可參照本辦法執行。
第二十一條 凡有下列違反本辦法行為之一者，由政府價格監督檢查機構依照國家有關規定予以處罰：
（一）越權定價、擅自提高收費標準的；
（二）擅自設立收費項目，亂收費用的；
（三）不按規定實行明碼標價的；
（四）提供服務質價不符的；
（五）只收費不服務或多收費少服務的；
（六）其它違反本辦法的行為。
第二十二條 本辦法發布前的有關規定，凡與本辦法相抵觸的，以本辦法為準。各市、縣物價部門、房地產行政主管部門可依據本辦法制定具體實施細則。
第二十三條 本辦法由省物價局負責解釋。
第二十四條 本辦法自1998年9月1日起執行。