廈門市居住小區物業管理規定

廈門市人民政府

第一章 總 則
第一條 為加強廈門市居住小區管理，保障居住小區物業的合理使用，創造優美、整潔、文明的居住環境，根據國家建設部頒布的《城市新建住宅小區管理辦法》，結合廈門市實際情況，制定本規定。
第二條 本規定所稱居住小區（以下簡稱小區）系指以住宅為主，達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的生活居住區或住宅組團。
小區的范圍由廈門市城鄉建設委員會（以下簡稱市建委）會同有關部門劃定。
第三條 小區的物業管理實行業主自治與專業服務相結合，屬地管理與行業管理相結合的原則。
本規定所稱的小區物業管理，系指對小區內各種用途的房屋、構筑物及其設備、公用設施、公共場地的養護維護和管理以及對小區內環境衛生、公共秩序、安全保衛的管理。
本規定所稱的業主，系指小區內住宅和非住宅房屋的所有權人。
第四條 小區內業主及非業主使用人通過管理大會選舉成立小區管理委員會（以下簡稱管委會）。管委會代表全體業主和非業主使用人的權益，依據本規定、管理公約和管委會章程行使職權。
第五條 物業管理公司根據管委會的委托，按照本規定對小區物業統一實施管理，業主和非業主使用人應配合物業管理公司開展工作，并有權監督物業管理公司的工作。

物業管理公司必須在接受委托管理的小區內設小區管理處。
第六條 市建委是廈門市小區物業管理的主管部門。
管委會和物業管理公司應接受市城管辦、各級城建部門和其他有關部門的監督、指導。

第二章 小區物業管理范圍和職責的劃分
第七條 小區物業管理范圍包括以下事項：
（一）對房屋的使用、裝修、維修、養護的管理和監督；
（二）對開發建設單位投資的公用設施的養護和管理；
（三）對公共場所的管理；
（四）對園林綠地的管理；
（五）對車輛停放的管理；
（六）對安全保衛的管理；
（七）對環境衛生的管理；
（八）其它事項的管理。
第八條 小區內的公用設施分政府投資的公用設施和開發建設單位投資的公用設施。政府投資的道路、路燈、給排水、煤氣、供電、郵電通訊設施、公廁、化糞池、垃圾站、園林設施、綠地等公用設施的管理、維修、養護等工作由政府有關行政部門或專業部門負責；開發建設單位投資
的公用設施的管理、維修、養護工作由管委會委托物業管理公司負責，但開發建設單位投資的寬度在3．5米以上的道路的維修、養護工作由政府有關行政部門或專業部門負責。
由政府有關行政部門或專業部門負責的，政府有關行政部門或專業部門可根據需要委托物業管理公司承擔。

第三章 管理大會及小區管理委員會
第九條 管理大會由小區的業主以及直管公房和單位自管房的非業主使用人組成。
如小區范圍較大，可根據實際情況，由小區的業主代表以及直管公房和自管公房的非業主使用人代表組成管理大會。
管理大會必須要有代表百分之五十以上投票權的業主和非業主使用人出席才能召開。業主和非業主使用人可以用書面形式委托代理人出席管理大會。
第十條 小區交付使用并且入住率達到百分之三十以上時，應由市建委和開發建設單位牽頭，組織召開第一次管理大會，選舉產生管委會。
經持有過半數以上投票權的已入住業主和非業主使用人決定，可推遲召開第一次管理大會，但須在決定中提出推遲召開管理大會的具體日期和理由，并且推遲時間不得超過六個月。
第十一條 管理大會每年召開一次，由管委會召集。管委會應于十天以前將召開管理大會的地址、日期和內容送達每一位業主和非業主使用人。
經持有百分之十五以上投票權的業主和非業主使用人提議，管委會須在接到提議后半個月內立即就其提議內容召開管理大會。
第十二條 管理大會以投票或其他方式表決。
表決權按下列規定計算：
（一）住宅房屋一套房屋為一票，其中直管公房和單位自管房業主及其非業主使用人各為半票；
（二）非住宅房屋在一百平方米以上者，每一百平方米為一票，一百平方米以下的為一票。
管理大會的決定，以出席會議的業主和非業主使用人所投票數的過半數通過。
第十三條 管理大會的職權：
（一）選舉、罷免管理委員會的組成人員；
（二）決定小區內有關業主和非業主使用人利益的重大事項；
（三）聽取和審議管委會的工作報告，監督管委會工作；
（四）制訂和修改管理公約；
（五）批準和修改管委會章程；
（六）審議小區房屋公共維修基金、公共社區專用基金等專用基金的使用情況；
（七）改變或撤銷管委會不適當決定；
（八）其他應當由管理大會行使的職權。
第十四條 管委會委員由管理大會在業主和非主業使用人中選出。管委員委員為七至十五人，但必須是單數。管委會設主任一人，副主任一至二人，從管理委員會委員中選出。
小區內直管公房的比例超過百分之三十時，管委會委員中必須至少有二名房管部門的人員。
管委會可從派出所、居民委員會等有關單位的人員中聘請二名或四名管委會委員。
管委會聘請執行秘書一到二名，負責處理管委會日常事務。
第十五條 管委會委員每屆任期三年，可連選連任，可兼職，也可專職，其中專職人員的報酬，由管理大會決定。
管委會會議根據工作需要由管委會主任召集，五名以上管委會委員也可聯名要求召集。會議通知應提前十天送達每位委員。召集人可根據需要邀請物業管理公司、城建部門、居委會等有關部門和單位的人員列席會議。
第十六條 管委會對管理大會負責和報告工作。管委會行使下列職權：
（一）召集和主持管理大會，并匯報年度的工作；
（二）擬定管委會章程；
（三）決定以何種方式聘請物業管理公司，并與物業管理公司簽訂委托管理小區物業的委托合同；
（四）審議物業管理公司制訂的對小區的管理計劃；
（五）審議物業管理公司提出的大中修理和更新改造公用設施的報告；
（六）審議小區物業管理服務的收費項目和標準；
（七）監督物業管理公司對小區的管理、服務工作；
（八）督促業主和非業主使用人執行小區管理規定，履行管理公約，及時交納管理服務費用和房屋公共維修基金；
（九）協調業主和非業主使用人與物業管理公司的糾紛。
第十七條 管委會章程、管理大會決議、管委會決議都不得與國家法律、法規、政策和本規定相抵觸；如有抵觸，市建委有權予以糾正或予撤銷。

第四章 管理公約
第十八條 管理公約由第一次管理大會制訂。
本規定所稱管理公約，是指由業主和非業主使用人承諾的，對全體業主和非業主使用人具有約束力的，有關業主和非業主使用人在小區使用、維護物業及其管理等方面權利義務的行為守則。
第十九條 已生效的管理公約對小區所有業主和非業主使用人具有約束力。
第二十條 管理公約應當包括下列內容：
（一）小區名稱、地點、范圍、面積及住家戶數；
（二）公共場所及公共公用設施狀況；
（三）管理大會的召集程序和方式及決定小區重大事項的方式；
（四）業主和非業主使用人使用其住宅和小區內公共場所和公用設施的權益；
（五）業主和非業主使用人參與小區物業管理的權利；
（六）業主和非業主使用人對管委會及物業管理公司的監督權；
（七）小區物業各項維修、養護和管理費用的繳交；
（八）業主和非業主使用人在小區內應遵守的行為準則；
（九）違反管理公約的責任；
（十）其他有關事項。
管理公約必須符合法律、法規、政策有關規定，并于制定通過后一個月內報市建委備案。

第五章 物業管理公司及其職責
第二十一條 物業管理公司根據小區物業委托管理合同對小區實施物業管理。物業委托管理合同的內容包括：
（一）管理項目；
（二）管理權限；
（三）管理要求；
（四）管理服務費用；
（五）管理期限；
（六）解除、終止委托管理合同的條件；
（七）風險責任及違約責任；
（八）管委會對物業管理公司的監督檢查；
（九）其他雙方約定的內容。
委托管理合同應當于簽訂后一個月內報市建委備案。
第二十二條 物業管理公司的權利：
（一）根據本規定及管理項目制訂具體的實施管理辦法；
（二）依照委托管理合同和有關價格管理規定收取管理服務費用；
（三）制止違反小區管理規定的行為；
（四）選聘專營公司承擔專項業務。
第二十三條 物業管理公司有權實行多種經營，享受國家對第三產業的優惠政策。
第二十四條 物業管理公司的義務：
（一）根據有關城市管理標準和委托管理合同對小區實施管理；
（二）接受管委會和業主以及非業主使用人的監督；
（三）及時接受和處理業主、非業主使用人關于小區管理的投訴；
（四）積極配合有關部門對小區內違章違法行為的處理。
第二十五條 物業管理公司對小區管理未能達到有關城市管理標準和委托管理合同規定的要求，管委會或委托方可以解除合同。
因管理、維修、養護不善或因沒有及時修理而造成業主和非業主使用人損失的，物業管理公司應當賠償損失。違反有關法律、法規和政策規定的，由有關部門依法予以處理。
第二十六條 對無故不交各項應交費用的業主和非業主使用人，物業管理公司可要求其限期繳交，并從滯納之日起，按日加收所欠繳費用3‰的滯納金。逾期不交欠繳費用和滯納金的，提交管委會處理。

第六章 小區的使用及維護
第二十七條 業主和非業主使用人對房屋的使用，必須嚴格遵守下列規定：
（一）未經有關部門批準不得改變房屋的結構、用途和外貌；
（二）不得對房屋的內外墻、梁、柱、板、陽臺、平臺、屋蓋、通道擅自鑿、拆、搭、占；
（三）不得堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有損房屋安全和危害人體健康的危險物品；
（四）不得利用房屋從事危害他人合法權益和其它非法的活動。
業主和非業主使用人需要對房屋進行裝修，須經物業管理公司同意，并嚴格遵守有關規定方能進行。
第二十八條 房屋的維修責任，按下列規定劃分：
（一）室內部分，由業主負責維修；
（二）整體外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、機電設備、公用天線、消防設施、屋蓋、電梯等房屋本體公用設施，由物業管理公司負責組織定期養護和維修。維修費用按異產毗連房屋維修責任劃分與費用分攤規定，從業主和非業主使用人繳納的房屋公
共維修基金中支出。
房屋公共維修基金應由小區管理處按棟號或梯號建立維修基金檔案，?？顚Ｓ?，不得挪作他用。
第二十九條 房屋或樓宇不存在產權交叉，只有一個業主時，也可以由業主對房屋自行維修、養護，但必須接受小區的統一管理。
第三十條 小區內由開發建設單位投資的給排水、寬度3．5米以下的道路、路燈、停車場、公共娛樂場所、配電房、公共綠地、園林設施、公廁、化糞池、垃圾站等小區公用設施由物業管理公司統一管理維修養護。管理維修養護費用從管理服務費用中支出。
小區公用設施的大中修理和更新改造的費用從公共社區專用基金中支出。
第三十一條 在小區內不得有下列行為：
（一）擅自改變小區內土地用途；
（二）擅自侵占或損壞綠地、花草樹木、園林小品，踐踏花園草地；
（三）隨地丟撒果皮、廢紙和雜物，隨地傾倒垃圾；
（四）飼養雞、鴨、鵝、豬、狗等禽畜；
（五）擅自接引水、電、煤氣、排水等各種管線，或開挖道路等；
（六）搭建各類違章建筑；
（七）損壞水、電設備等公用設施；
（八）隨意停放車輛和鳴喇叭；
（九）焚燒瀝青、油氈、皮革、橡膠、垃圾等產生有毒、有害煙塵和惡臭氣體的物質；
（十）超標排放噪音、煙塵、廢氣、粉塵、污水等；
（十一）未經允許擅自張貼標語、廣告和各類啟事，懸掛廣告牌或物品；擅自在公共設施上寫、刻、畫；
（十二）從事管理公約所禁止的行為；
（十三）法律、法規及市政府規定禁止的其他行為。
有關專業管理部門在小區內開挖、埋設或維修供水、供電、排水、排污、煤氣、郵電通訊等管道管線，須事先與物業管理公司聯系，對開挖后的路面、綠地等恢復原狀的事項簽訂協議后方可施工。
第三十二條 違反本規定第二十七條、第三十一條規定的，物業管理公司有權制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可會同有關部門進行強制恢復；造成損失的有權要求責任人賠償。

第七章 小區的移交
第三十三條 小區在管委會成立之前，由開發建設單位自行或委托物業管理公司對小區進行前期管理。管理費用除按有關規定向業主和非業主使用人收取管理服務費用外，其余由開發建設單位承擔。
管委會成立二年后，管委會可重新聘請物業管理公司，在同等條件下，原物業管理公司有優先受聘的權利。
第三十四條 小區的開發建設單位，不得將工程質量不合格或配套設施不完善的小區交付使用。
保修期內由開發建設單位負責與施工單位聯系維修，也可以由開發建設單位委托物業管理公司與施工單位聯系維修。
第三十五條 開發建設單位在移交小區時，應當向管委會移交下列小區工程建設資料：
（一）居住區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建筑、結構、設備竣工圖；
（三）地下管網竣工圖；
（四）其它必要資料。
第三十六條 公共社區專用基金來源另行規定執行。
公共社區專用基金的使用受市建委監督管理。
第三十七條 開發建設單位應在移交小區時，按市政府有關規定提供小區物業管理用房，其產權屬管委會。管理用房不得出租、轉讓、出借、抵押、挪作他用。
第三十八條 開發建設單位應在移交小區時，按市政府規定提供部分商業用房，該商業用房的產權屬管委會。
該商業用房和小區內其他有經濟收入的公用配套設施、設備和場地，均由物業管理公司按委托管理合同經營，其收入用于補充小區的管理服務費。
第三十九條 開發建設單位違反本規定第三十七條、第三十八條第一款的，市建委應當責令其限期履行。在規定的期間內仍不履行的，市建委可申請人民法院強制執行。
第四十條 居住小區的公共社區專用基金、房屋公共維修基金和管理服務費的收支情況，由管委會會同物業管理公司半年公布一次，接受業主和非業主使用人的查詢和監督，并報市建委備案。

第八章 附 則
第四十一條 寫字樓、商住樓等物業管理可參照本規定執行。
第四十二條 本規定實施前已建成的管理較好的小區，執行本規定有困難的，經市建委等有關部門同意，可暫緩執行本規定有關管理模式的規定，但必須積極創造條件，在一九九七年一月一日之前執行本規定。
第四十三條 本規定自一九九五年九月一日起施行。