廣州市住宅小區物業管理節能環保管理規范（討論稿）

1　范圍
本標準規定了廣州市住宅小區物業管理服務中，在保證業主（用戶）日常生活安全、舒適、方便和對其服務優質的前提下，實施節能環保措施，降低能耗和保護好環境的基本管理要求。
本標準適用于本行政區域內居住建筑類中的住宅物業管理服務中的節能環?；顒?。
2　規范性引用文件
下列文件中的條款通過本標準的引用而成為本標準的條款。凡是注日期的引用文件，其隨后所有的修改單（不包括勘誤的內容）或修訂版均不適用于本標準，然而，鼓勵根據本標準達成協議的各方研究是否可使用這些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本適用于本標準。
建設部CJJ27-2005《城市環境衛生設施設置標準》
建設部建住房［2000］008號《全國物業管理示范住宅小區標準及評分細則》
廣州市規劃局穗規［2002］805號《建筑物分類標準》
中物協［2003］1號《物業管理服務等級標準》
3　定義
3.1　節能，是指加強用能管理，采取技術上可行、經濟上合理以及環境和社會可以承受的措施，減少從能源生產到消費各個環節中的損失和浪費，更加有效、合理地利用能源。
3.2　住宅：指依據廣州市規劃局穗規【2002】805號《建筑物分類標準》<試行>界定的居住建筑類住宅。
3.3　負荷：電力系統中所有用電設備所耗用的功率。
3.4　線損：電能經過輸配電設備和線路傳送，不可避免地產生的功率損耗和電能損耗.
3.5　線損率：線路損耗的電量（或功率）占輸入總電量（或總功率）的百分比。
4　日常管理服務
4.1　建章立制
建立物業管理節能環保制度體系，包括但不限于員工崗位責任制度、崗位考核制度、員工工作程序、工作標準、設備設施臺帳、操作規程、維護保養計劃、緊急事故處理程序及相關記錄表格等。應結合季節、氣候等因素，制訂符合實際情況的公共設備設施開關控制制度，并做好相應的執行及監控記錄。有條件的，建議實施《GB/T24001—2004 IDF ISO14001：2004的環境管理標準》。
4.2　公眾服務措施與要求
4.2.1　室內裝飾裝修管理
在辦理住宅室內裝飾裝修管理登記服務工作中，根據國家有關節能材料相關標準，配合開展節能環保材料和器具的推廣。
在室內裝飾裝修活動中，嚴格禁止損壞房屋原有節能設施，降低節能效果的行為。不得將建筑垃圾混入生活垃圾，不得將危險廢物混入建筑垃圾。應當及時清運施工過程中產生的建筑垃圾，并按照城市人民政府市容環境衛生主管部門的規定處置，防止污染環境。在已竣工交付使用的住宅樓宇內，十二時至十四時、二十二時至次日七時，禁止使用電鉆、電鋸、電刨、沖擊鉆等工具從事產生環境噪聲污染的室內裝修、家具加工等活動。
4.2.2　用能監測
按照物業管理服務規范要求，定期抄錄小區用能計量表讀數，定時匯總用能狀況。發現異常波動，在一個工作日內向供能單位報告。
4.2.3　天面管理
加強天面管理，積極配合政府有關部門實施天面綠化隔熱改造，規范業主自發采取的天面綠化隔熱行為。保證消防通道暢順，荷載安全，避免出現排水口堵塞、疏水不暢等現象。
4.2.4　宣傳引導
在小區內設置節能環保宣傳欄，設置小區公共設施設備環保標識和宣傳標語。禁止吸煙的場所，必須設置禁止吸煙標志。
4.2.5　熱線電話服務
設置熱線服務電話，為小區業主、住戶提供大件物品回收、建筑余泥清運等有償中介服務。
5　建筑物附屬設施設備的節能環保管理
5.1　供水設施設備
5.1.1　水泵房管理
確保泵房的通風。采取變頻供水系統的水泵房，應符合其控制箱的工作環境溫度要求，配置空氣調節器的，應調至適宜的工作溫度，并可在確保足夠工作空間前提下，對機房進行間隔。地面宜鋪地磚或涂地板漆，以防止水泥地面粉末對設備設施的損壞，提高設備使用的安全可靠性。
5.1.2　供水設施設備
5.1.2.1　水泵控制箱
按照物業管理服務規范，定期檢查儀表、指示燈、開關、電源、電壓、電機工作電流、繼電器、接觸器、所有接線，檢查調整水位開關。防止工作異常增加能耗和/或出現水箱溢流現象。
可用浮球閥作缺水停泵的電氣控制；采用變頻控制器的，可增設缺水停泵裝置，以防止水泵空轉。
5.1.2.2　生活水泵（含電動機）
按照物業管理服務規范，定期檢查水泵進出口閥門、泵內充水與水泵轉動情況、軸承潤滑或油位情況、水泵有無漏水、水泵進出口壓力、水泵與電機運行狀況，清洗管道濾網（器）。防止工作異常增加能耗。
5.1.2.3　供水管路與閥門
按照物業管理服務規范，定期檢查閥門開關位置、管路接頭、壓力表；檢查管道，清洗濾網；清潔減壓閥；檢修水龍頭；清潔管井、管道與支架。防止工作異常增加能耗，防止閥門磨蝕產生噪音。
定期檢查止回閥，防止高位水倒流導致水泵連續運轉，增加能耗。
5.1.3　二次供水上、下蓄水池
5.1.3.1　水池管理
水池蓋設有密封條、防蚊網并上鎖；水池底無雜物堆放；水池附近無污染源，防止產生水質二次污染。
5.1.3.2　水池
按照物業管理服務規范，定期檢查水池箱體、人孔蓋及蓋鎖、防蚊網、密封條、管道、進水閥。配合水池清洗工作，檢查低水位限制浮球、進水閘閥、放水閥、溢流閥、進水液壓閥、水位控制浮球，防止出現水箱溢流現象；每年宜安排進水液壓閥解體清潔，池內扶梯除銹，防止產生水質二次污染。
5.1.3.3　水池清洗
按照市政園林部門的清洗程序監督專業清洗單位的操作，控制好排空水量，節約用水；按量使用政府部門規定的消毒藥物，減少對環境的污染；排水時注意排水管道暢通與否。
在多層樓宇，可同時安排沖洗樓梯工作，以節約用水；
恢復供水后檢查管道、閥門、浮球等設備零件，防止出現水箱溢流現象。
5.1.4　  供水系統應急處理
出現管道爆裂等緊急事件，接報后立即報告供水部門，并于25分鐘內到位協助處理。
5.1.5　工作記錄
工作記錄及時、完整。
5.2　排污設施設備
5.2.1　資料與標識
建立完整的排污設施設備資料檔案，繪制設施設備平面圖；設施設備標識規范齊全，井、池蓋編號清晰。以便于確定具體位置，應對緊急事件處置的需要。
5.2.2　潛水泵
按照物業管理服務規范，定期檢查控制箱面儀表、指示燈、開關、電源電壓、電機工作電流、接觸器、繼電器、接線、水位控制浮球，防止工作異常增加能耗；清洗集水井，集水井宜設置防蚊網。
5.2.3　沙井清理
按照物業管理服務規范定期清理。
5.2.4　排水溝清理
按照物業管理服務規范定期清理。
5.2.5　化糞池清理
按照物業管理服務規范定期清理，宜采用車吸方式進行；人工清理者須將污物包裝良好，當天運走。
清運過程無漏灑；清理現場即時清洗干凈。
5.2.6　管道爆裂、池井溢流應急處理
出現管道爆裂、井池溢流、井池蓋缺損等緊急事件，接報30分鐘內到位處理。
5.2.7　工作記錄
工作記錄及時、完整。
5.3　供電設施設備
5.3.1　建章立制
制定供電設施設備管理規定、維護保養辦法、應急處理預案等規章制度。
5.3.2　供配電房
控制電房的環境溫度。地面宜鋪地磚或涂地板漆，以防止水泥地面粉末對設備設施的損壞，提高設備使用的安全可靠性。
5.3.3　高壓配電柜
按照物業管理服務規范，定期檢查屏面指示燈、開關位置、警告牌、母排溫升、繼電器、各項運行參數、表針指示、二次接線緊固狀況、柜內電纜聯接狀況，防止工作異常增加能耗。
10KV及以下三相供電電壓允許偏差為額定電壓的±7％。
高壓進線柜輸出端到用戶輸入端的線損率不超過10％。
5.3.4　變壓器
根據電網運行電壓的變化及時調整變壓起的分接開關，避免過壓運行。降低變壓器損耗。
多臺變壓器合理分配負荷，每臺變壓器應在其最佳負荷率附近運行。
改善環境條件，加強通風，降低變壓器環境溫度（即降低變壓器自身運行溫度）。
5.3.5　低壓配電系統
5.3.5.1　低壓配電柜
按照物業管理服務規范，定期檢查開關、指示燈、儀表；控制回路的接線情況、接線螺絲和固定螺絲狀況，防止工作異常增加能耗。
220V單相供電電壓允許偏差為額定電壓的＋7％與－10％。
提高功率因數，減少無功電流的傳輸，通過電容補償裝置，功率因素應提高到0.95。
盡可能保持三相平衡，應經常檢查測試供電變壓器的三相平衡情況，通過調整單項負荷的接線，變壓器的出口處不平衡度應不大于10％；干線與主分支線首端的不平衡度應不大于20％。
努力減少電力諧波,降低線路電能損耗，提高設備利用率。應設置諧波檢測點。
5.3.5.2　應急發電機配電屏
按照物業管理服務規范，定期檢查各開關、指示燈、儀表,所有接線、觸頭、螺絲緊固狀況，防止工作異常增加能耗，降低效率。
5.3.6　應急發電機系統
5.3.6.1　應急發電機
按照蓄電池使用要求定期檢查電解液高度、各連接部位和極板情況；測量蓄電池電壓、比重；清潔蓄電池表面；定期充放電。
蓄電池廢棄時宜交由相應的部門回收處理。
5.3.6.2　柴油機
做好剩余柴油、廢棄機油、冷卻水及排煙的環保處理工作。按照物業管理服務規范，檢查煙道或煙囪的密閉狀況，防止產生污染；檢查消煙除塵裝置水位、柴油機冷卻水箱、冷卻塔水位，柴油機油箱、儲油箱，防止溢流和滲漏現象。
排放的噪聲對周圍環境造成影響的，應配置防治環境噪聲污染的設施，使排放的噪聲符合城市區域環境噪聲標準。
5.3.7　樓層配電房
按照物業管理服務規范，定期檢查指示燈、電源、電壓、電流；檢查接觸器、繼電器，檢查接地線、接線螺絲緊固狀況，檢查開關、線路的溫度，防止工作異常增加能耗。
5.3.8　路燈、梯燈管理
按照物業管理服務規范，定期檢查路燈、梯燈。更換宜采用適用的節能燈具；條件許可時，內走道、梯燈可采用聲控或紅外線自動開關。
5.3.9　工作記錄
工作記錄及時、完整。
5.4　電梯設施設備
5.4.1　建章立制
制定電梯設施設備管理規定、維護保養辦法、運行管理制度等規章制度。
5.4.2　電梯機房
保證機房通風，按照規范保持電梯控制箱的工作環境溫度，配置空氣調節器的，應調至適宜的工作溫度，并可在確保足夠工作空間前提下，對機房進行間隔。地面宜鋪地磚或涂地板漆，以防止水泥地面粉末對設備設施的損壞，提高設備使用的安全可靠性。
5.4.3　電梯運行與維護
按照物業管理服務規范執行電梯運行制度；電梯可并聯運行功能，減少無功使用消耗；非高峰期可調整電梯運行的臺次和時間，但每棟住宅樓至少應有一部電梯24小時運行。
按照物業管理服務規范，定期檢查控制箱溫度、箱頂再生電阻器、各開關、指示燈、接觸器、繼電器、散熱風機情況，防止工作異常增加能耗。
委托給電梯專業公司保養的電梯，應監管電梯公司的維保質量，檢查曳引機齒輪箱、導軌降的潤滑情況，防止機械磨損增加能耗。
5.4.4　工作記錄
工作記錄及時、完整。
5.5　消防設施
5.5.1　建章立制
制定消防設施設備管理規定、維護保養辦法等規章制度。
5.5.2　消防設施
5.5.2.1　智能型消防報警系統
按照物業管理服務規范，定期檢查控制箱和聯動柜的儀表、指示燈、開關、線路連接情況，防止工作異常增加能耗。
5.5.2.2　消防水泵、噴淋水泵控制箱
按照物業管理服務規范，定期檢查儀表、指示燈、開關、電源、電壓；檢查泵體、閥門、壓力表；檢查清潔繼電器、接觸器；檢查線路和接地線，防止工作異常增加能耗。
5.5.2.3　消防水泵、噴淋水泵、恒壓泵（含電動機）
按照物業管理服務規范，定期檢查檢查閥門、水泵有無漏水。檢查水泵、電機的溫度，電機工作電流，恒壓泵潤滑情況，防止工作異常增加能耗，避免產生噪音。
5.5.2.4　消防水、噴淋水管路、閥門、消防栓箱
按照物業管理服務規范，定期檢查管路閥門、水壓、管路接頭，防止工作異常增加能耗，防止閥門磨蝕產生噪音。檢查消防栓箱內的（室內栓口、卷盤水槍嘴、閥門）噴淋系統的濕式報警閥、水力警鈴，管網放水試驗閥等部位，杜絕跑、冒、滴、漏現象。
對于時間較久（8年以上）的物業，應檢測地下消防管網是否泄漏。
5.5.2.5　防火卷簾（含電動機、控制箱）
按照物業管理服務規范，定期檢查控制箱面儀表、指示燈、開關、電源、電壓；檢查繼電器、接觸器、接線、接地線，防止工作異常增加能耗。
5.5.2.6　疏散指示燈
按照物業管理服務規范，定期檢查指示燈；檢查干電池效能；檢查接線情況；檢查接地狀況，防止工作異常增加能耗。
干電池廢棄時宜交由相應的部門回收處理。
5.5.2.7　正壓風機
按照物業管理服務規范，定期檢查控制箱面儀表、指示燈、開關、電源、電壓；檢查繼電器、接觸器、連線、接地線；檢查正壓風機試運行時電機電流情況；檢查機械連接狀況；檢查風機、電機軸承潤滑情況，防止工作異常增加能耗，避免產生噪音。
5.5.3　氣體自動滅火系統
按照物業管理服務規范，定期檢查各種閥門、管道，防止氣體泄漏污染環境，甚至危及人身安全。
5.5.4　工作記錄
工作記錄及時、完整。
5.6　園林綠化設施
5.6.1　建章立制
制定園林綠化設施管理規定、維護保養辦法等規章制度。
5.6.2　設施維護
按照物業管理服務規范，定期淋水、施肥、修剪及進行病蟲害防治，宜根據天氣等自然狀況調整用水及施肥頻率、數量與周期。
施肥、用藥宜采用環保型用品。禁止綠地內焚燒物料的行為，修剪的綠化垃圾可通過粉碎等手段，作為有機肥料實現循環使用。
5.6.3　工作記錄
工作記錄及時、完整。
5.7　會所
嚴格執行廣州市公共場所空調溫度不得低于26℃的規定。
做好能源消耗統計分析。發現能耗大的異?，F象應采取措施予以糾正。
5.8　道路設施
5.8.1　建章立制
制定道路管理規定、維護保養辦法等規章制度。
5.8.2　道路
按照物業管理服務規范，處理路面、井蓋等異常情況，修補破損的路面，對松動的井蓋加裝墊塊，避免噪音擾民。
5.8.3　工作記錄
工作記錄及時、完整。
5.9　車場車庫
5.9.1　建章立制
制定車場車庫管理規定、維護保養辦法等規章制度。
5.9.2　車場車庫管理
通道順暢，標志齊全；禁鳴喇叭及限速行駛，禁止車輛維修保養及試剎車行為，避免產生污染；
車位周邊設置有綠籬的，車輛停放時車尾不宜朝向綠籬，以減少車輛尾氣對綠籬的破壞。
5.9.3　地下車庫設施養護
5.9.3.1　照明設施
按照物業管理服務規范，定期檢查空氣開關、電線線路、燈具，防止工作異常增加能耗。更換時宜采用節能燈具。
5.9.3.2　排風機    
按照物業管理服務規范，定期檢查儀表、指示燈、開關，檢查繼電器、接觸器、所有線路；檢查電機風機軸承潤滑情況，防止工作異常增加能耗，避免產生噪音。
5.9.4　工作記錄
工作記錄及時、完整。
6　環境衛生管理
6.1　建章立制
制定環境衛生管理規定、環境衛生質量標準、衛生設施維護保養辦法、防疫應急預案等規章制度。
6.2　資料
建立完整的衛生設施資料檔案；繪制衛生設施配置圖，設施設備標識規范清晰齊全。
6.3　垃圾收集容器設置
按照有關規范設置垃圾桶、果皮箱，條件許可時，可設置垃圾分類回收和電池回收器具，對于業主飼養動物較多的小區，宜設置專用的動物糞便排放、收集點。
6.4　衛生維護
按照物業管理服務規范，維護小區的衛生環境。人口集中地區和公共場所的清掃保潔作業，應采取防治塵污染的措施。
定期清倒、清洗果皮箱、運輸用大垃圾桶、樓層用小垃圾桶。清潔、消毒垃圾桶房、垃圾中轉站，運輸用手推車定期翻新油漆。垃圾日產日清，垃圾袋裝率、收集率達標；運于指定地點，收運過程無灑漏，避免形成二次污染。
6.5　滅蟲除害消毒
按照物業管理服務規范，定期對溝、渠、井噴灑藥物滅蚊蟲，放置滅鼠藥物；視防疫需要噴灑消毒藥物。宜采用符合環保要求的藥品。
6.6　污水處理
按照物業管理服務規范定期檢查污水處理系統，防止污水溢出影響環境。小區與市政的排污管網應保持暢通。
定期將經過處理的污水取樣送市有關部門檢驗，不合格不排放。
6.7　應急處理
根據政府指令隨時啟動應急預案。
6.8　工作記錄
工作記錄及時、完整。