各區房管局、高新區規劃建設局：
為進一步做好舊住宅區改造后推行物業管理的目標任務工作，我局制定了《舊住宅區改造后推行物業管理指導意見》，現印發給你們，請遵照執行。
成都市房產管理局
二○○五年四月四日
成都市舊住宅區改造后推行物業管理
指 導 意 見
根據市委、市政府目督辦和市人居辦《關于下達2005年爭創中國人居環境獎工作網絡目標的通知》的要求，為確保舊住宅區改造后100%推行物業管理這一目標任務圓滿完成，現提出如下指導意見：
一、目標
1.總體目標：完成改造后的舊住宅區，要落實長效管理措施，建立符合《物業管理條例》規定的物業管理新機制。
2.2005年工作目標：在各區（含高新區）范圍內進行普查工作基礎上確定的年內納入改造范圍的舊住宅區(含組團),100%實施物業管理新機制。
二、職責
按照“重心下移、屬地為主”的原則，由各區房管部門負責本轄區范圍內改造后的舊住宅區實施物業管理新機制的日常指導、監督工作。包括：舊住宅區物業管理區域劃分，舊住宅區業主大會規范成立與運作指導，業主委員會設立備案，物業管理招投標監督指導，物業服務合同備案，物業管理移交的監督等。
三、主要內容
（一）物業管理區域劃分
舊住宅區物業管理區域的劃分或調整，由各區房管部門會同當地街道辦事處，以規劃主管部門批準的物業項目總平面圖和建設規劃用地許可證為基礎，充分考慮物業共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，并結合當地社區居民委員會、街道辦事處的布局，遵循共用設施設備資源共享、便于業主大會成立與運作、有利于實施統一物業管理、有利于社區建設和改善居民生活與工作環境的原則劃分或調整。在物業管理區域劃分方案中，應對物業共用設施設備的使用、維護和管理予以明確說明。
為方便改造和管理、實現規模經營，對相鄰且建筑規模較小的舊有住宅項目，可結合當地實際情況，將幾個項目劃分為一個物業管理區域。
（二）指導業主大會規范成立與運作
1．舊住宅區未成立業主大會的，由各區房管部門會同當地街道辦事處、社區居委會，指導業主依法成立業主大會，包括業主公約、業主大會議事規則和各項物業管理規章制度等草案的制定，并辦理依法設立的業主委員會備案手續。
2. 舊住宅區已成立業主大會的，按《成都市物業管理業主大會規程》規定予以規范，包括規范業主大會及其業主委員會名稱、印章名稱及其使用和管理，指導修訂完善業主公約、業主大會議事規則，完善備案信息，重新換發備案證書等。
（三）指導選聘物業管理單位
規范成立業主大會的，及時指導業主大會依法選聘具有相應資質的物業管理企業，并由業主委員會代表物業管理區域的全體業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同，物業管理企業依合同提供相應的物業服務。
未能及時成立業主大會的，可由街道辦事處、社區居委會臨時選聘相應資質的物業管理企業，實施前期物業服務。經改造后的舊住宅區所在街道辦事處、社區居委會可推薦愿意從事物業服務的人員給物業管理企業，但被推薦者應按規定接受相應的物業管理服務培訓（含崗位、技能培訓等）。
各區房產管理部門應積極鼓勵、推薦相應資質的物業管理企業參與到舊住宅區物業管理活動中。
四、工作步驟
1.各區房管部門應根據本區普查情況，在區政府確定年內改造舊住宅區的范圍內，及時會同當地街道辦事處制定舊住宅區改造后實施物業管理新機制的具體方案；
2.結合舊住宅區綜合改造工作進度，同步做好本意見中的物業管理區域劃分、指導業主大會規范成立與運作、指導選聘物業管理企業等工作；
3.經綜合改造驗收合格、具備實施物業管理條件的舊住宅區，應依法辦理物業管理移交手續，包括物業管理用房、物業管理必需的資料等。
4.被選聘的物業管理企業應當依法經營、誠信履約、規范服務；如違約造成業主生命、財產安全損失的，應依法承擔相應的法律責任。
經改造后實施物業管理新體制的舊住宅區，其物業服務費收取，由合同當事人參照《四川省物業服務收費管理細則》，市物價局、市房管局《關于貫徹實施<四川省物業服務收費管理細則>意見的通知》具體協商確定；住房專項維修資金的建立，遵照《成都市城市住房專項維修資金管理暫行辦法》執行。
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2008/7/23 9:41:00