烏魯木齊市物業管理條例

烏魯木齊市物業管理條例

    （烏魯木齊第十二屆人民代表大會常務委員會第四十六次會議通過　2003年3月28日新疆維吾爾自治區第十屆人民代表大會常務委員會第二次會議批準）

第一章　總則
第二章　業主、業主大會和業主委員會
第三章　前期物業管理
第四章　物業管理服務
第五章　物業的使用與維護
第六章　物業管理服務費用及專用房屋
第七章　物業維修基金
第八章　法律責任
第九章　附則

第一章　總則

　　第一條　為規范烏魯木齊市物業管理行為，維護業主、使用人和物業管理企業的合法權益，創造良好的生活、工作環境，根據國家有關法律、法規，結合本市，制定本條例，
　　第二條　本條例適用于本市行政區域內的物業管理活動。
　　第三條　本條例所稱物業，是指各類房屋及其附屬的設施、設備和相關的場地。
　　物業管理，是指物業管理企業依據物業管理合同，對各類房屋及其相關的設施、設備和場地進行修繕、維護、管理及維護相關區域內環境衛生和公共秩序，為業主提供服務的活動。
　　業主，是指房屋的所有權人。
　　使用人，是指房屋的承租人和實際使用房屋的其他人。
　　物業管理企業，是指依法設立的從事物業管理服務的具有獨立法人資格的企業。
　　第四條　物業管理實行業主自治管理與企業專業管理相結合的管理原則。
　　擁有相對獨立的共用設施設備的物業，應當劃歸于一個物業管理區域。
　　物業管理區域由市物業行政管理部門劃定。
　　一個物業管理區域應當成立一個業主委員會，并應當委托一家物業管理企業進行物業管理。
　　第五條　提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇專業化的物業管理企業。
　　第六條　市人民政府房產行政管理部門是本市物業管理的行政主管部門。其所屬的物業管理機構具體負責實施本條例。
　　發展計劃、建設、國土資源、規劃、市政市容、工商、公安、民政、園林等部門及鄉（鎮）人民政府、街道辦事處應在各自職責范圍內，協助物業行政管理部門做好物業管理工作。

第二章　業主、業主大會和業主委員會

　　第七條　業主在物業管理活動中享有下列權利：
　?。ㄒ唬﹨⒓訕I主大會或業主代表大會，享有表決權、選舉權和被選舉權；
　?。ǘ┍O督業主委員會的工作；監督物業管理企業履行物業管理服務合同；
　?。ㄈ┍O督物業共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金）的管理、使用；
　?。ㄋ模┓?、法規規定的其他權利。
　　第八條　業主在物業管理活動中應當履行下列義務：
　?。ㄒ唬┳袷匚飿I管理法律、法規、業主公約和業主大會章程，執行業主大會或業主代表大會的決定和業主大會或業主代表大會授權業主委員會作出的有關決定；
　?。ǘ┳袷匚飿I管理區域內的共用部位和共用設施的使用、公共秩序和公共環境的維護等方面的規章制度；
　?。ㄈ┌凑諊矣嘘P規定繳納維修基金，按時繳納物業管理服務費用；
　?。ㄋ模I主委員會根據業主大會或業主代表大會決定簽訂的合同承擔責任。
　?。ㄎ澹┓?、法規規定的其他義務。
　　第九條　物業管理區域內的全體業主組成業主大會；業主人數超過200名的，可按比例推選業主代表，組成業主代表大會。業主大會或業主代表大會是代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益的自治組織。
　　業主代表的任期一般不超過三年，可以連選連任。
　　業主的投票權，住宅物業一套一票；非住宅物業按每100平方米建筑面積為一票，不足100平方米的以每一房屋產權證為一票。
　　第十條　物業管理區域內，有兩個以上業主且交付物業買受人的物業建筑面積達到50％以上的，應在物業行政管理部門、鄉（鎮）人民政府和街道辦事處指導下，物業建設單位組織業主召開第一次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會。
　　第一次業主大會或業主代表大會召開費用由物業建設單位承擔。
　　第十一條　業主大會或業主代表大會會議每年至少應召開一次；業主大會或業主代表大會會議須有持投票權數過半數以上的業主或業主代表參加方可召開。
　　業主大會或業主代表大會會議作出的有關修改業主大會章程、選聘或者解聘物業管理企業、維修基金續籌使用方案等決議須經與會所持投票權數2／3以上的業主或業主代表大會代表通過。
　　業主大會或業主代表大會作出的決定，應當及時公布。
　　第十二條　業主大會或業主代表大會會議的內容需提前15日通知業主或業主代表。
　　業主可以書面形式委托代理人參加業主大會會議，業主代表不得委托他人參加業主代表大會會議。
　　業主大會或業主代表大會會議決定與物業使用人有關的事項時，使用人應當列席。
　　第十三條　業主大會或業主代表大會履行下列職責：
　?。ㄒ唬┻x舉、罷免業主委員會成員；
　?。ǘ徸h、修訂業主公約和業主大會或業主代表大會章程；
　?。ㄈ┍O督業主委員會工作；聽取、審議物業管理工作報告；
　?。ㄋ模┻x聘或解聘物業管理企業；
　?。ㄎ澹徸h維修基金續籌、使用方案，并監督實施，決定物業管理的其他重大事項；
　?。┲贫?、審議和修改所在物業管理區域的物業維護、使用等方面的規章制度；
　?。ㄆ撸┓?、法規或者業主大會章程規定的其他有關物業管理的職責。
　　第十四條　業主委員會是業主大會或業主代表大會的執行機構。
　　業主委員會成員由業主大會或業主代表大會在業主中選舉產生。
　　業主委員會根據物業管理區域規模由5－15人的單數組成。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推選產生。業主委員會每屆任期三年，其成員可連選連任。
　　業主委員會成員應由熱心公益事業、責任心強、辦事公道、具有一定組織能力和必要工作時間的業主擔任。
　　第十五條　業主委員會應自選舉產生之日起30日內將業主委員會委員名單及其業主身份證明和有效選舉的書面材料向市物業行政管理部門備案。
　　第十六條　業主委員會履行下列職責：
　?。ㄒ唬┱偌瘶I主大會或業主代表大會會議，報告物業管理的實施情況；
　?。ǘ┡c業主大會或業主代表大會選聘的物業管理企業簽訂、變更或解除物業管理服務合同；
　?。ㄈ┞犎I主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業管理服務合同；
　?。ㄋ模┍O督業主遵守業主公約；
　?。ㄎ澹I主大會或業主代表大會賦予的其他職責。
　　第十七條　業主公約應當對有關物業的使用、維護、管理及業主的公共利益等事項依法作出約定。
　　業主大會章程應當就業主大會或業主代表大會的議事方式、表決程序、業主投票權確定辦法、業主委員會的組成等事項依法作出規定。
　　第十八條　業主大會或業主代表大會及業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決議、決定，不得從事與物業管理無關的活動。
　　第十九條　物業使用人在物業管理活動中的權利義務由業主和物業使用人約定，但不得違反本條例和業主公約的有關規定。
　　第二十條　業主大會或業主代表大會的決議和制定的業主公約，對物業管理區域內的全體業主具有約束力。
　　業主大會或業主代表大會的決議和制定的業主公約不得與法律、法規、規章相抵觸。
　　第二十一條　業主委員會應當配合公安、計劃生育部門，與居民委員會相互協作，共同做好維護物業管理區域內的社會治安、計劃生育等相關工作。
　　在物業管理區域內，居民委員會依法履行自治管理職責時，業主應當接受相關居民委員會管理。

第三章　前期物業管理

　　第二十二條　本條例所稱前期物業管理，是指業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理服務合同生效前，物業建設單位選聘的物業管理企業實施的物業管理。
　　第二十三條　物業建設單位應當按照物業建設與物業管理相分離的原則，選聘具有相應資質等級的物業管理企業進行前期物業管理，簽訂前期物業管理服務合同。
　　新建居住房屋建筑面積3萬平方米、非居住房屋1萬平方米以上的物業和政府投資建設項目的物業，物業建設單位必須通過招投標方式選聘物業管理企業。
　　前期物業服務合同至業主委員會與物業管理企業簽訂的物業管理服務合同生效時終止；前期物業管理服務合同不得超過三年。
　　第二十四條　物業建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。
　　第二十五條　業主依法享有的物業的共用部位、共用設備設施的所有權或者使用權，物業建設單位不得轉讓給他人。
　　第二十六條　物業管理企業在承接物業時，應當對物業的共用部位、共用設備設施進行查驗。
　　物業建設單位和物業管理企業辦理物業承接驗收手續時，應當向物業管理企業移交下列資料：
　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑、結構、設備竣工圖，附屬配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；
　?。ǘ┰O備設施的安裝、使用和維護保養技術資料；
　?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；
　?。ㄋ模┪飿I管理所必需的其他資料。
　　物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。

第四章　物業管理服務

　　第二十七條　物業管理企業應當具有依法核發的物業管理企業資質證書，并按照核定的資質等級承攬相應的物業管理業務。
　　第二十八條　業主委員會根據業主大會選聘物業管理企業的決定，與物業管理企業簽訂書面物業管理服務合同，并向物業管理企業移交本條例第二十六條第二款規定的資料。
　　第二十九條　物業管理服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、維修基金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
　　第三十條　物業管理服務事項包括公共服務事項和特約服務事項。公共服務事項包括以下內容：
　?。ㄒ唬┪飿I共用部位、共用設施設備的管理、養護、維修和更新；
　?。ǘ┪飿I管理區域內共用部位和公共場地的保潔服務；
　?。ㄈ┕簿G地、花草樹木的養護和管理；
　?。ㄋ模﹨f助公安部門維護治安秩序，進行安全防范以及協助計劃生育部門的依法管理活動；
　?。ㄎ澹┪飿I管理服務合同約定的其他公共服務事項。
　　特約服務事項是指業主與物業管理企業約定的業主自用部位和自用設施的維修、更新等其他物業管理服務事項。
　　第三十一條　物業管理企業應當在物業管理服務合同解除或終止時，向業主委員會辦理移交手續，清算有關費用。
　　第三十二條　物業管理企業可以根據物業管理服務事項，委托專營公司進行專項服務，但不得將物業管理的整項服務轉讓給委托的專營公司。
　　第三十三條　物業管理區域內水、電、暖、燃氣、通信、有線電視等費用的收繳，應當由供應單位直接向業主收取。
　　供應單位可以委托物業管理企業代收。代收相關費用的，委托方必須簽訂代收代繳合同，并支付代辦費用。禁止將代辦服務費用向用戶分攤。

第五章　物業的使用與維護

　　第三十四條　在物業管理區域內禁止下列行為：
　?。ㄒ唬p壞房屋承重結構，破壞房屋外貌，擅自改變房屋用途；
　?。ǘ┱加?、損壞物業的共用部位、共用設施設備，擅自移裝物業的共用設施設備；
　?。ㄈ┰谔炀?、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物；
　?。ㄋ模┣终季G地、毀壞花草、樹木；
　?。ㄎ澹┰诮ㄖ?、構筑物及其附屬物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；
　?。﹣y擺攤設點、亂拋亂倒垃圾、亂堆雜物；
　?。ㄆ撸┐娣?、堆放、排放有毒、有害物質或發出超過規定標準的噪音；
　?。ò耍┥米燥曫B寵物及家禽家畜；
　?。ň牛┓?、法規及業主公約禁止的其他行為。
　　第三十五條　對物業管理區域內違反有關環境保護、物業裝修和使用等方面法律、法規規定的行為，物業管理企業應當制止，必要時可向有關行政管理部門報告。
　　有關行政管理部門在接到物業管理企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
　　第三十六條　物業管理企業應當加強對物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業管理企業應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。
　　物業管理企業疏于管理，未能履行物業管理服務合同約定的安全防范義務，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
　　第三十七條　利用物業共用部位、共用設備設施設置廣告或進行經營的，應當征得相關業主、業主大會或業主代表大會、物業管理企業同意后，方可辦理有關審批手續；經批準的，應當與物業管理企業簽定協議，并支付費用。
　　第三十八條　業主應當按照設計用途使用物業。需要改變物業設計用途的，業主應當在征得業主大會或業主代表大會及相鄰業主同意后，報有關行政管理部門批準，并告知物業管理企業。
　　第三十九條　物業維修、更新的責任，按照下列規定承擔：
　?。ㄒ唬┳杂貌课缓妥杂迷O備的維修、更新，由業主承擔；
　?。ǘ┓课荼倔w共用部位和共用設施設備養護、維修由物業管理企業承擔，保修期內的維修由物業建設單位承擔；
　?。ㄈ┪飿I管理區域內水、電、暖氣、燃氣、通信、有線電視等共用設施設備的養護、維修，由供應單位承擔。
　　第四十條　物業的共用部位、共用設施設備維修時，業主、使用人應當予以配合。

第六章　物業管理服務費用及專用房屋

　　第四十一條　物業管理公共收費實行政府指導價。指導價由價格行政管理部門會同物業行政管理部門按業主的房屋建筑面積確定。專項服務和特約服務收費實行市場調節價。
　　第四十二條　物業建設單位承擔未出售的房屋的物業管理服務費用。
　　物業管理企業根據物業管理服務合同的約定向業主收取物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。
　　第四十三條　物業建設單位按房屋建筑面積3‰提供物業管理服務用房，按4‰提供物業管理經營用房，作為物業管理專用房屋。物業管理專用房屋和其他配套設施納入建設項目計劃，與新建物業同步設計、同步施工。
　　物業管理專用房屋產權屬全體業主，不得轉讓。物業建設單位在辦理房屋產權證時予以分割登記。
　　第四十四條　物業管理服務用房交物業管理企業無償使用，不得改作他用，物業管理經營用房由業主大會委托物業管理企業經營。
　　第四十五條　物業管理經營用房和利用物業設置廣告等取得的收益，由物業管理企業專賬管理，按照業主大會或者業主代表大會的決議可以用于物業共用部位和共用設施設備的維修、養護和業主委員會活動經費。

第七章　物業維修基金

　　第四十六條　業主應當按照國家有關規定繳納維修基金。
　　物業維修基金屬業主所有，專項用于物業保修期滿后共用部位、共用設備設施的維修、更新和改造，不得挪作他用。
　　第四十七條　物業建設單位在辦理房屋產權總證時，應預繳維修基金總額的30％，辦理分證時足額代收代繳。
　　第四十八條　物業維修基金由市物業維修基金管理機構統一管理，專戶儲存，按幢設帳，?？顚Ｓ?，并應確保物業維修基金的保值和增值。
　　第四十九條　使用物業維修基金，應由物業管理企業提出申請，經業主大會或業主代表大會同意后，由市物業維修基金管理機構審核劃撥。
　　第五十條　物業維修基金剩余50％時，應當經業主大會或業主代表大會決定后，按有關規定續籌。由物業管理企業代收代繳。
　　第五十一條　物業維修基金的管理與使用由市財政部門負責監督。市財政部門和市物業維修基金管理機構應當建立維修基金管理、使用、財務預決算和業主查詢制度。

第八章　法律責任

　　第五十二條　物業建設單位違反本條例有下列行為之一的，由物業行政管理部門責令限期改正，有違法所得的，沒收違法所得，并可處五萬元以上十萬元以下的罰款：
　?。ㄒ唬┪窗匆幎ㄆ刚埱捌谖飿I管理企業的；
　?。ǘ儆跇I主的物業的共用部位、共用設備設施的所有權或者使用權轉讓給他人的；
　?。ㄈ┎话匆幎ㄅ鋫湮飿I管理專用房屋的。
　　第五十三條　物業管理企業違反本條例有下列情形之一的，由物業行政管理部門責令停止違法行為或限期改正，沒收違法所得，并可處五萬元以上十萬元以下的罰款，情節嚴重的，可依法吊銷物業管理企業資質證書：
　?。ㄒ唬┪窗匆幎ǖ馁Y質等級承攬相應的物業管理業務的；
　?。ǘ┥米愿淖兾飿I管理用房用途的；
　?。ㄈ⑽飿I管理區域內的整項服務業務委托他人的；
　?。ㄋ模┥米允杖』蚺灿梦飿I維修基金的。
　　第五十四條　物業建設單位或物業管理企業不按本條例的規定移交物業管理資料，由物業行政管理部門責令限期改正，逾期仍不移交的，處以一萬元以上五萬元以下罰款。
　　第五十五條　占用、損害物業的共用部位、共用設備設施，擅自移裝物業的共用設施設備的，應當恢復原狀，負責修復；造成其他業主或公共物業損失的，應當賠償；情節嚴重，危害物業安全的，由物業行政管理部門責令限期改正，并可處以5000元以上一萬元以下罰款。
　　第五十六條　業主、使用人、物業管理企業及物業建設單位之間發生糾紛時，當事人可以通過協商解決或者向市物業行政管理部門申請調解，也可依法向人民法院起訴。
　　第五十七條　違反本條例規定應當受到行政處罰的其他行為由有關行政機關依法處罰。
　　第五十八條　物業行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
　　第五十九條　當事人對行政處罰決定不服的，可依法申請行政復議或提起行政訴訟。

第九章　附則

　　第六十條　本條例中有關專業用語的含義：
　?。ㄒ唬┳杂貌课?，是指一套房屋內部，由房屋業主、使用人自用的臥室、客廳、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位。
　?。ǘ┳杂迷O備，是指一套房屋內部，由房屋業主、使用人自用的門窗、衛生潔具及通向總管線的供水、排水、供暖、供氣、供電等管線設備。
　?。ㄈ┕灿貌课?，是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的房屋主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、樓頂等）、室外墻面、門廳、樓梯間、走廊、通道、共用設施設備間等；
　?。ㄋ模┕灿迷O施設備，是指物業管理區域內由業主、使用人共同使用的鍋爐、電梯、水塔、水泵、水池、道路、綠地、路燈、停車場（庫）、消防設施、物業管理專用房屋及各種管道（線）等。
　　第六十一條　本條例自2003年5月1日起施行。