吉林省物業服務收費管理實施細則（試行）

    第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主、房屋使用人和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和國務院《物業管理條例》及國家發展和改革委員會、建設部《物業服務收費管理辦法》制定本細則。
　　
　　第二條 本細則適用于全省行政區域內經物業管理行政主管部門資質認定、工商行政管理機關登記注冊的物業管理企業對各類物業實施管理、向業主提供服務并收費的行為。
　　
　　第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或者物業使用人提供服務收取綜合費用。
　　
　　第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
　　
　　第五條 省價格主管部門會同省建設行政主管部門負責全省物業服務收費的監督管理工作。
　　
　　縣以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費指導價格的制定和監督管理工作。
　　
　　第六條 物業服務價格應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
　　
　　第七條 物業服務指導價格采取以下三種形式：
　　
　?。ㄒ唬﹨f商確定服務價格
　　
　　凡通過招投標或選聘方式實施物業管理的物業管理企業，其服務收費標準可由物業管理企業與業主委員會或招標單位、根據物業管理服務政府指導價格協商確定，報當地價格主管部門和房地產行政主管部門備案。
　　
　?。ǘ┨崆案媸痉諆r格
　　
　　凡開發商按規定可以預售、租賃的房屋，都應由選聘的物業管理企業根據物業管理服務政府指導價格自行確定綜合服務價格和細化服務內容，報價格主管部門和房地產主管部門備案，同時在顯著位置設立公示牌，將服務價格和細化的服務內容公示。在簽訂房屋預售、租賃合同時，簽訂前期物業管理服務協議，業主入住后至該業主委員會成立之前，按合同約定執行，服務價格不得提高，服務承諾不得降低。
　　
　?。ㄈ﹥r格主管部門核定服務價格
　　
　　1、物業管理企業與業主委員會難以協商確定物業服務價格的，由雙方提出書面申請，報當地價格主管部門會同房地產行政管理部門核定。
　　
　　2、未實行提前告示服務價格的物業管理企業，應根據物業管理的實際情況，提出服務價格申請，報當地價格主管部門會同房地產行政主管部門核定。
　　
　　第八條 住宅小區物業服務價格由縣以上政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，按照省價格主管部門、建設行政主管部門制定的《吉林省住宅小區物業管理服務政府指導價格》，結合當地實際，在上浮10%、下浮30%的幅度內制定當地的住宅小區物業服務指導價格。
　　非住宅物業服務價格由各市、州政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際經濟發展水平和社會承受能力，按照本《細則》規定的原則，制定當地非住宅物業管理服務政府指導價格。
　　
　　物業服務具體價格由業主委員會與物業管理企業參考當地物業服務指導價格在物業服務收費合同中約定。
　　
　　物業服務指導價格要根據社會經濟發展水平等因素適時調整公布。
　　
　　第九條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
　　
　　開發商在簽訂前期物業管理服務協議時，要明確公共照明費、電梯使用費、物業管理服務費按月繳納，不得預收。水費、電費待業主入住后按每月實際費用自行繳納。
　　
　　第十條 實行物業服務的價格構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
　　
　　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
　　
　　1、物業管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等（人員配置參照《城市住宅小區物業管理企業人員配置參考表》）；
　　2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
　　3、物業管理區域清潔衛生費用；
　　4、物業管理區域綠化養護費用；
　　5、物業管理區域秩序維護費用；
　　6、辦公費用；
　　7、物業管理企業固定資產折舊；
　　8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
　　9、經業主同意的其他費用。
　　
　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，通過專項維修資金予以列支，不計入物業服務支出或者物業服務成本。
　　
　　第十一條 物業的成本利潤率控制在1－3%。
　　
　　第十二條 物業服務收費等級的確定，由當地房地產行政主管部門會同價格主管部門審核認定。
　　
　　物業管理服務等級標準五級以下的物業管理企業，不得收取物業管理服務費。
　　
　　第十三條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
　　
　　第十四條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不繳納服務費用，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。
　　
　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用從其約定，業主負連帶交納責任。
　　
　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
　　
　　第十五條 按照鼓勵先進、優質優價的原則，凡榮獲國家物業管理示范小區榮譽稱號的，其物業服務指導價格可經業主委員會同意，按當地現行價格上浮6%，榮獲省級物業管理示范小區榮譽稱號的，價格可上浮5%，榮獲省級物業管理優秀小區榮譽稱號的，價格可上浮4%，榮獲市、州級物業管理優秀小區榮譽稱號的，價格可上浮3%。
　　
　　第十六條 物業管理企業實施物業管理后，開發建設單位已竣工的納入物業管理范圍的房屋出售前，應足額繳納物業管理費。
　　
　　第十七條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受上述單位委托代收費用的，可按約定向委托單位收取手續費，但不得向業主收取手續費等任何費用。
　　
　　第十八條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，必須經業主大會同意后，按照規定辦理有關手續，由此所得收益用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
　　
　　對小區內道路上停放的車輛是否收取停車費，應由業主委員會與物業管理企業協商確定。收取停車費的小區，停車費收入按照業主大會的決定使用。
　　
　　小區內專業停車場收費標準由當地價格主管部門核定。對業主已購買產權的停車位、車庫不得另行收取停車費。
　　
　　第十九條 過去已對業主收取的房屋維修金（0.15元/平方米）節余部分,轉入房屋維修資金帳戶，今后不再另行收取該項費用。
　　
　　第二十條 物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
　　
　　第二十一條 物業管理企業根據業主的委托提供物業合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
　　
　　第二十二條 各地原定的物業服務收費標準與現行指導價格不符的，業主委員會與物業管理企業應通過充分協商后盡快調整。
　　
　　第二十三條 物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置設立公示欄或公示牌，對服務內容、服務標準以及物業管理服務價格等有關情況進行公示。
　　
　　第二十四條 物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金收支情況。
　　
　　業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
　　
　　第二十五條 政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和物業服務價格的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
　　
　　第二十六條本實施細則由省價格主管部門會同省建設行政主管部門負責解釋。
　　
　　本實施細則自2005年1月1日起執行，原吉林省物價局、吉林省建設廳印發的《城市住宅小區物業管理服務收費實施細則》（吉省價房涉字[1997]14號）、《關于<對吉林省城市住宅小區物業管理服務收費實施細則>中個別條款訂正的通知》（吉省價房涉字[1997]25號）、《關于物業管理收取房屋維修金及有關問題的通知》（吉省價房涉字[2000]12號）廢止。
　　
　　附件2：
　　
　　吉林省住宅小區物業管理服務政府指導價格
　　
　　一、我省各類住宅小區物業服務費（指提供房屋，設施維修，綠化的養護，環境衛生，維護秩序，檔案資料管理等服務費）政府指導價格（按每月每平方米建筑面積計算）如下：
　　
　　1、普通住宅
　　
　　一級：每平方米1.00－1.50元；
　　二級：每平方米0.70－1.00元；
　　三級：每平方米0.50－0.70元；
　　四級：每平方米0.30－0.50元；
　　五級：每平方米0.30元
　　
　　2、高檔住宅區、別墅區主要依據業主的要求和所提供的服務內容、質量程度，按優質優價的原則由物業管理企業與業主委員會協商議定。
　　
　　二、非住宅物業服務價格由各市、州政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據當地實際經濟發展水平和社會承受能力，按照《吉林省物業服務收費管理實施細則（試行）》規定的原則，制定本地區非住宅物業管理服務政府指導價格。
　　
　　三、住宅小區物業服務收費具體標準由業主委員會與物業管理企業參照《吉林省住宅小區物業管理服務等級標準》由雙方協商議定，并報當地價格主管部門和房地產行政主管部門備案。非住宅物業服務收費具體標準由業主委員會與物業管理企業參照當地非住宅物業管理服務政府指導價格協商議定，并報當地價格主管部門和房地產行政主管部門備案。
　　
　　物業服務收費標準難以確定的，報當地價格主管部門會同房地產行政主管部門核準。
　　
　　附件3：
　　
　　吉林省住宅小區物業管理服務等級標準
　　
　　一、一級物業管理服務等級：
　　
　　1、基本要求
　　
　?。?）物業管理企業原則上應持有二級以上物業管理資質證書，或具有三年（含三年）以上管理住宅小區經歷的三級物業管理企業。
　?。?）建立完善的物業管理服務制度，并落實到位，按規范簽訂物業服務合同。
　?。?）物業管理項目經理應具備三年以上物業管理經驗。
　?。?）80%以上物業管理人員應持有物業管理上崗證。
　?。?）80%以上物業管理人員應具有大專以上學歷。
　?。?）物業管理企業對業戶檔案、房屋檔案、設備檔案、收費管理、日常管理等實行計算機管理。
　?。?）小區設有“服務中心”，實行24小時物業服務接待，公示服務聯系電話。適應業主需求，開展有償特約服務及代辦服務，公示服務項目及收費價目。采取多種形式服務反饋，如走訪業戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等，保證每年與50%以上業戶作有效溝通，每年對物業服務投訴有效處理率達到95%。
　?。?）建立完善的檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案等）。
　?。?）適應業主需求，組織、配合社區開展文化活動。
　?。?0）建立健全財務管理制度，每半年公布一次物業管理服務費用的收支狀況。
　?。?1）按規定管理、使用專項維修資金。
　　
　　2、房屋管理
　　
　?。?）按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。
　?。?）房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔；外墻、公共樓梯間的面磚、玻璃等無污跡、無破損，涂料墻面定期粉刷。外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象。室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。
　?。?）對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。
　?。?）空調安裝統一有序，支架無銹蝕。
　?。?）陽臺封閉符合市容管理規定，規格色調一致，不超出外墻面。
　?。?）無超出設計或統一設置以外的防盜網、晾衣架、遮陽蓬以及屋頂平臺護欄等。
　?。?）房屋裝修符合規定，有小區裝修管理制度、裝修協議、裝修申請及審批記錄、裝修公司及裝修人員登記及相關材料、日常巡查記錄及驗收手續等。對私改亂拆管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸止，并報告有關部門。
　?。?）小區主出口設小區房屋、道路平面分布圖，小區內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。
　　
　　3、設施設備維修養護
　　
　?。?）共用設施設備運行正常，維護良好，無事故隱患。有設備臺帳、運行記錄、檢查記錄、維修記錄、保養記錄。
　?。?）實行24小時報修值班制度。急修報修半小時內到達現場，預約維修按雙方約定時間到達現場。維修回訪率達到90%以上。
　?。?）水、電、電梯、消防、監控等設備運行管理人員技能熟練，嚴格執行操作規程。定期進行消防演練，保證消防通道暢通，消防器材可隨時啟用。
　?。?）道路、停車場平整通暢，交通標志規范、齊全。
　?。?）路燈、樓道燈等公共照明設備完好率在98%以上，按規定時間定時開關。
　?。?）維修養護制度健全，并在工作場所明示。工作標準及崗位責任制明確，執行良好。
　?。?）對設備故障及重大事件有完善的應急方案和現場處理措施、處理記錄。
　?。?）辦理房屋及公共設備設施損壞險及公共責任險。
　?。?）各設備場所衛生、整潔，主要設施設備標識清楚齊全。
　?。?0）各設備場所、公共場所、場地，具有危及人身安全隱患處要有明顯標志和防范措施。
　?。?1）在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。
　　
　　4、公共秩序維護
　　
　?。?）小區主出入口24小時值班。
　?。?）對小區重點部位按合同約定巡查。
　?。?）中央監控室對小區實施24小時監控，監控員不得離崗。
　?。?）對小區公共娛樂設施、水池、設備場所、頂層天臺等具有危險隱患的部位，設置安全防范警示設施和標志。
　?。?）對進出小區的車輛實施登記管理，并引導車輛出入，有序停放車輛（含非機動車）。
　?。?）對進出小區的裝修工、服務人員實施發放臨時出入證管理；對可疑人員作盤問、登記管理；對訪客指引行走路徑。
　?。?）對火災、消防設施、水浸、電梯困人、刑事、交通事故等突發事件有應急處理預案（每年預演一次）。
　?。?） 消防設施符合公安消防部門的要求，標明防火疏散通道。
　　
　　5、衛生保潔服務
　　
　?。?）小區公共場所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進行一次清掃。
　?。?）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區樓道玻璃每兩周擦拭一次。
　?。?）及時清掃積水、積雪。
　?。?）清潔區域、部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現象。
　?。?） 根據物業實際需要，合理布設垃圾桶、果殼箱、垃圾袋裝，并對垃圾進行分類收集。
　?。?） 垃圾每日收集2次，作到日產日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現象。
　?。?）設有垃圾中轉站的，根據實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。
　?。?）垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。
　?。?）對小區內公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保證排放雨水、污水管道的暢通。
　?。?0）對小區內的雨水、污水井每月檢查一次，視情況進行及時清掏，保證雨水、污水井通暢。
　?。?1）禁止飼養家禽、家畜，對違反者及時勸止，并報告有關部門，協助有關部門進行處理。
　?。?2）建立消殺工作管理制度，根據當地實際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物。
　　
　　6、綠化管理及養護
　　
　?。?）有綠化專業人員，管理制度落實。
　?。?）小區內綠化地布局合理優美，花草樹木與建筑配置得當，小區內綠化率達到規劃設計要求。
　?。?）花草樹木無枯死，發現的死樹，應在一周內清除，并適時補種。
　?。?）綠籬超過平齊線10公分時應進行修剪，綠籬根部無枯枝爛葉及雜物，當天清除修剪廢棄物。
　?。?）造型樹木應根據樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。
　?。?）根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌，施肥和松土，花草樹木長勢良好。
　?。?）及時組織防凍保暖、防沙、預防病蟲害。
　?。?）綠化地應設有宣傳牌，提示人們愛護綠地。
　　
　　二、二級物業管理服務等級：
　　
　　1、基本要求
　　
　　(1)物業管理企業應具有三級以上物業管理資質證書。
　　(2)建立完善的管理服務制度，并落實到位，按規范簽定物業管理合同。
　　(3)物業管理項目經理應具備二年以上物業管理經驗。
　　(4)70%以上管理人員應持有物業管理上崗證。
　　(5)70%以上物業管理人員要具有大專以上學歷。
　　(6)物業管理企業對業主檔案、收費管理等多方面要實行計算機管理。
　　(7)對業主實行每天12小時物業服務接待（公示服務聯系電話）。
　　(8)根據小區實際條件，根據業主需要，開展有償特約服務及代辦服務（公示服務項目及收費價目）。
　　(9)采取多種形式如走訪業戶、懇談會、電話溝通、問卷調查等，每年與30%以上業主作有效溝通，每年對物業服務投訴有效處理率達到90%。
　　(10)招牌、廣告牌、霓虹燈統一規劃，整齊有序。
　　(11)建立較完善的檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案、物業租賃檔案、日常管理檔案），并落實到位。
　　(12)根據小區實際條件，配合社區開展必要的文化活動。
　　(13)建立健全財務管理制度，每年向業主公布一次物業管理服務費用的收支狀況。
　　(14)按規定管理、使用專項維修資金。
　　
　　2、房屋管理
　　
　　(1)按政策規定和業主公約約定，對房屋及配套設施進行管理服務。
　　(2)房屋外觀（包括屋面、天臺）完好、整潔，公共樓梯間墻面、地面無污跡、無破損。外墻無亂張貼、亂涂、亂畫現象。對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。
　　(3)空調安裝位置統一有序，支架無銹蝕，無安全隱患。
　　(4)封閉陽臺統一有序，色調一致，不超出外墻面。
　　(5)除建筑設計有要求外，不得安裝外廊及外凸防盜網和屋頂平臺護欄等。
　　(6)房屋裝修符合規定，有小區裝修管理制度、裝修申請及審批記錄、日常巡查記錄及驗收手續等，對危及房屋結構安全、拆改管線和損害他人利益的現象及時勸止，及時報告有關部門，并協助有關部門處理。
　　(7)小區主出入口設小區平面示意圖，主要路口設有路標，小區內組團及各棟、單元（門）、戶門及公共配套設施場地有明顯標志。
　　
　　3、設施設備維修養護
　　
　　(1)共用配套設備設施良好，運行正常，無事故隱患，保養、檢修制度完備，有設備運行記錄。
　　(2)實行24小時報修值班制度，急修報修半小時內到達現場，預約維修按雙方約定時間到達現場，維修回訪率達到80%。
　　(3)水、電、電梯等設備運行人員嚴格執行操作規程及保養規范，消防設備設施完好無損，可隨時啟用，消防通道暢通，制訂消防應急方案，進行消防演練。
　　(4)道路通暢、路面平整，路面井蓋不影響車輛和行人通行，停車場及主要道路交通標志規范、齊全。
　　(5)路燈、樓道燈等公共照明設備完好率95%以上，按規定時間定時開關。
　　(6)維修養護制度健全，并在工作場所明示，工作標準及崗位責任制明確，執行良好。
　　(7)對設備故障及重大或突發性事件有應急方案和現場處理措施、處理記錄。
　　(8)各設備房衛生整潔，主要設施設備標識清楚齊全，設備房管理制度明確。
　　(9)具有危及人身安全隱患的設備設施場所、公共場所、場地，要有明顯標志和防范措施。
　　(10)在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。
　　
　　4、公共秩序維護
　　
　　(1)小區主出入口24小時值班。
　　(2)對小區重點部位每2小時巡查一次。
　　(3)應對小區公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等危險隱患部位，設置安全防范警示標志。
　　(4)進出小區的車輛實施登記管理，引導車輛有序停放。
　　(5)進出小區的裝修工、服務人員實施發放臨時出入證管理。
　　(6)對火災、水浸、電梯困人等突發事件有應急處理預案（每年演練一次）。
　　
　　5、衛生保潔服務
　　
　　(1)小區公共場所、樓道、樓梯、主次干道每天至少進行一次清掃。
　　(2)室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑、小區樓道玻璃每月擦拭一次。
　　(3)及時清掃積水、積雪。
　　(4)清潔區域部位無垃圾、雜物、異味，外觀整潔、明亮；無亂懸掛、亂丟棄、亂堆放、亂貼亂畫現象。
　　(5)根據物業管理實際需要，合理布設垃圾桶、果殼箱，并將垃圾進行分類收集袋裝。
　　(6)垃圾每日收集2次，作到日產日清，無垃圾桶、果殼箱滿溢現象。
　　(7)設有垃圾中轉站的，根據實際需要進行消殺，有效控制蠅、蚊等害蟲孳生。
　　(8)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。
　　(9)對小區內公共排放雨水、污水的管道每年最少全面疏通一次，保證排放管道的暢通。
　　(10)小區內的雨水、污水排放井每月檢查一次，視情況進行及時清掏，保證排放井通暢。
　　(11)小區內禁止飼養家禽、家畜，對違反者及時勸止，報告并配合有關部門進行處理。
　　(12)建立消殺工作管理制度，根據當地實際情況定期開展消殺工作，有效控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生，定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物。
　　
　　6、綠化管理及養護
　　
　　(1)有綠化專業人員，管理制度落實。
　　(2)小區內綠化的布局合理優美，花草樹木與建筑配置得當，小區內綠化率達到規劃設計要求。
　　(3)花草樹木無枯死，發現死樹，必須在半月內清除，并適時補種。
　　(4)綠籬超過平齊線時應進行修剪，綠籬根部無死枝枯葉及雜物，清除修剪廢棄物。
　　(5)造型樹木應根據樹木品種和生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。
　　(6)根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。
　　(7)適時組織防凍保暖、防沙，預防病蟲害。
　　(8)綠地應設有宣傳牌，提示人們愛護綠地。
　　
　　三、三級物業管理服務等級：
　　
　　1、基本要求
　　
　　(1)物業管理企業應具有物業管理資質證書。
　　(2)物業管理企業應制定日常管理制度。
　　(3)按規范簽訂物業管理服務合同。
　　(4)物業管理項目經理應具備一年以上物業管理經驗。
　　(5)50%以上管理人員應持有物業管理上崗證書。
　　(6)物業管理企業實施每天8小時服務接待（公示服務聯系電話號碼）。
　　(7)每年與10%以上業主作有效溝通，每年物業投訴有效處理率達到80%。
　　(8)建立檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案等）。
　　(9)建立財務制度，每年一次或按合同約定時間向業主公布物業管理服務費用收支狀況。
　　(10)按規定管理使用專項維修資金。
　　
　　2、房屋管理
　　
　　(1)按政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理、服務。
　　(2)房屋外觀良好、整潔。
　　(3)對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。
　　(4)空調安裝無安全隱患。
　　(5)房屋裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。
　　(6)小區主出口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標、小區內各組團及各棟、單元（門）、戶門有明顯標志。
　　
　　3、設施設備維修養護
　　
　　(1)供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患。
　　(2)設立24小時報修值班電話，急修一小時內到達現場。建立維修回訪制度，維修回訪率達到70%。
　　(3)設備運行人員嚴格遵守操作規程及保養規范。
　　(4)消防系統設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。
　　(5)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。
　　(6)路燈、樓道燈等公共照明設備完好率在90%以上，按規定時間定時開關。
　　(7)設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。
　　(8)保持設備設施場所整潔衛生，制定設備場所管理制度。
　　(9)危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。
　　(10)在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。
　　
　　4、公共秩序維護
　　
　　(1)小區主出入口24小時值班。
　　(2)對小區重要部位每4小時巡查一次。
　　(3)應對小區公共娛樂設施、水池、設備房、頂層天臺等具有危險隱患部位，設置安全警示標志。
　　(4)進出小區的車輛按指定位置有序停放。
　　(5)秩序維護員經過突發事件應急處理培訓。
　　(6)每年進行消防培訓一次。
　　
　　5、衛生保潔服務
　　
　　(1)小區公共場所、樓道、樓梯、主次干道，每天清掃一次。
　　(2)及時清掃積水、積雪。
　　(3)樓道玻璃每季擦拭一次。
　　(4)合理布設垃圾桶、果殼箱。
　　(5)垃圾每日收集1次，做到日產日清。
　　(6)設有垃圾中轉站的根據實際需要進行消殺，有效控制蠅、蟲孳生。
　　(7)垃圾桶、果殼箱每日清理、定期清洗、保持潔凈。
　　(8)小區內公共排放雨水、污水管道定期疏通，保證排放管道暢通。
　　(9)對雨水、污水排放井定時清掏，保證排放井通暢。
　　
　　6、綠化管理及養護
　　
　　(1)花草樹木無枯死，發現死樹，及時清除，并適時按需要補種。
　　(2)綠籬每年應進行修剪，及時清除修剪廢棄物。
　　(3)造型樹木應根據樹木品種和生長情況，及時修剪整形。
　　(4)根據氣候狀況和季節，適時組織澆灌，施肥和松土。
　　(5)適時組織防凍保暖、防沙、預防病蟲害。
　　
　　四、四級物業管理服務等級：
　　
　　1、基本要求
　　
　　(1)物業管理企業應具有物業管理資質證書。
　　(2)物業管理企業應制定日常管理制度。
　　(3)按規定簽訂物業管理合同。
　　(4)40%以上管理人員應持有物業管理上崗證書。
　　(5)物業管理企業實施每天6小時服務接待（公示服務聯系電話號碼）。
　　(6)每年與10%以上業主作有效溝通；每年物業投訴有效處理率達到80%。
　　(7)建立檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案等）。
　　(8)建立財務制度，每年一次或按合同約定時間向業主公布物業管理服務費用收支狀況。
　　(9)按規定管理使用專項維修資金。
　　
　　2、房屋管理
　　
　　(1)按政策規定和業主公約約定對房屋進行管理服務。
　　(2)對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理。
　　(3)空調安裝無安全隱患。
　　(4)房屋裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。
　　(5)小區主出口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標、小區內各組團及各棟、單元（門）、戶門有明顯標志。
　　
　　3、設施設備維修養護
　　
　　(1)供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患。
　　(2)設立24小時報修值班電話，急修1小時內到達現場。建立維修回訪制度，維修回訪率達到70%。
　　(3)設備運行操作人員嚴格遵守操作規程及保養規范。
　　(4)消防系統設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。
　　(5)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。
　　(6)路燈、樓道燈等公共照明設備完好率達到90%以上，按規定時間定時開關。
　　(7)設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。
　　(8)保持設備設施場所整潔衛生，制定設備設施管理制度。
　　(9)危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。
　　(10)在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。
　　
　　五、五級物業管理服務等級：
　　
　　1、基本要求
　　
　　(1)物業管理企業應具有物業管理資質證書。
　　(2)物業管理企業應制定日常管理制度。
　　(3)按政策規定簽訂物業管理服務合同。
　　(4)管理人員應持有物業管理上崗證書。
　　(5)物業管理企業實施每天6小時服務接待（公示服務聯系電話號碼）。
　　(6)每年與業主作有效溝通。
　　(7)建立檔案管理制度（物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業戶資料檔案等）。
　　(8)建立財務制度，每年一次或按合同約定時間公布物業管理費的收支狀況。
　　(9)按規定管理使用專項維修資金。
　　
　　2、房屋管理
　　
　　(1)按政策規定和業主公約約定對房屋進行管理服務。
　　(2)對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告、阻止，報告并協助有關部門依法處理
　　(3)空調安裝無安全隱患。
　　(4)房屋裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象。
　　(5)小區主出口設有小區平面示意圖，主要路口設有路標、小區內各組團及各棟、單元（門）、戶門有明顯標志。
　　
　　3、設施設備維修養護
　　
　　(1)供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患。
　　(2)設立報修值班電話，建立回訪制度。
　　(3)設備運行操作人員嚴格遵守操作規程及保養規范。
　　(4)消防系統設備完好，可隨時啟用，保證消防通道暢通。
　　(5)道路暢通，路面平坦，車輛行駛路線明確。
　　(6)路燈、樓道燈等公共照明設備完好率達到90%以上，按規定時間定時開關。
　　(7)設備設施保養、檢修制度完備，對設備故障及重大事件有處理記錄。
　　(8)保持設備設施場所整潔衛生，制定設備管理制度。
　　(9)危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。
　　(10)在接到有關部門停水、停電通知后，及時通知用戶。
　　
　　附件4：
　　
　　城市住宅小區物業管理企業人員配置參考表
　　
　　小區面積 管理人員 保潔人員 治安員 維修人員 人員總數
　　
　　5萬平方米   5   5   7   3  20
　　
　　10萬平方米  8   12  14  5  39
　　
　　15萬平方米  10  16  20  8  54
　　
　　20萬平方米  17  30  30  15  92