臺州市城市住宅小區物業管理規定[2010年廢止]

第一章  總則

第一條  為加強城市住宅小區的物業管理，維護住宅小區的生活秩序，為居民創造整潔、文明、安全的居住環境，明確業主、物業管理企業和業主大會的權利與義務，根據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》等有關規定，結合本市實際，制定本規定。

第二條  本規定適用于本市行政區域內城市住宅小區物業管理。

第三條  物業管理按照專業服務與業主自治相結合，行業管理與屬地指導相結合的原則，逐步實行社會化、專業化、規模型管理。

住宅小區物業管理應積極創建全國和省級物業管理示范、優秀小區和先進小區。

第四條  新建住宅小區物業管理應實行封閉式管理，封閉設施應與住宅小區房屋建筑和其它設施同步規劃、同步設計、同步施工、同步交付使用，所需投資納入開發成本。

第五條  臺州市建設行政主管部門是本市住宅小區物業管理的主管部門?？h（市、區）建設行政主管部門主管轄區內住宅小區的物業管理工作。其主要職責是：

（一）根據有關物業管理的法律、法規和規章，制定具體的實施細則；

（二）負責物業管理企業的資質管理；

（三）監督和檢查住宅小區房屋維修專項資金的繳納、使用；

（四）負責物業管理專職人員的培訓；

（五）負責住宅小區物業管理創優評比工作。

公安、工商、物價、市政、環境衛生、綠化、規劃等相關部門按照各自的職責，對住宅小區物業管理進行監督、服務和指導。

街道辦事處（居民委員會）應積極支持住宅小區實施物業管理。

第二章  住宅小區物業管理機構

第六條  住宅小區交付使用且入住率達到50%以上時，建設行政主管部門應當會同住宅小區開發建設單位、所在地街道辦事處負責組建住宅小區業主委員會并召開第一次業主大會或第一次業主代表大會。

第七條  業主大會由住宅小區的全體業主組成；業主代表大會由每個住宅單位推選業主代表一人組成。

第八條  業主大會或業主代表大會是業主行使物業管理權利的機構。業主大會或業主代表大會行使下列權利：

（一）推選產生業主委員會；

（二）批準業主委員會章程；

（三）通過或修改業主公約；

（四）批準住宅小區物業管理計劃；

（五）監督業主委員會的各項工作；

（六）決定其他有關業主權益的重大事項。

業主大會或業主代表大會決定問題，以組成人員的過半數通過。

第九條  業主委員會由業主代表和居民委員會等有關方面人員組成。其中，業主代表的比例不低于百分之八十。

業主委員會組成人數根據住宅小區規模確定，一般不得少于五人。業主委員會推選主任、副主任主持日常工作。

業主委員會決定問題，以組成人員的三分之二通過。

有條件的業主委員會可聘請建設行政主管部門、供水、供電、通訊等部門和公安派出所等有關單位人員擔任顧問。

住宅小區已設立居民委員會的，業主委員會可以與居民委員會合署辦公。

第十條  業主大會或業主代表大會由業主委員會負責召集和主持，每年至少召開一次；經業主委員會或百分之十以上業主提議，也可臨時召開業主大會或業主代表大會。涉及全體業主利益的重大問題，業主委員會應提請業主大會或業主代表大會討論決定。

第十一條  業主委員會是業主行使業主管理權利的日常辦事機構，其工作職責：

（一）維護業主的合法權益；

（二）制訂業主委員會章程和業主公約；

（三）決定選聘或續聘物業管理企業，負責簽訂物業管理委托合同；

（四）審議物業管理企業制訂的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施；

（五）監督物業管理企業履行物業管理合同；

（六）定期向業主大會或業主代表大會報告工作，并接受監督；

（七）督促落實業主對物業管理的意見和要求；

（八）協助物業管理企業落實各項管理措施；

（九）接受當地政府、建設行政主管部門、街道辦事處及各有關專業管理部門的監督、指導；

（十）督促業主及使用人遵守業主公約及其他有關規定。

第十二條  業主公約對全體業主具有約束力。

業主公約按省建設行政主管部門制定的示范文本執行。

第十三條  業主大會、業主代表大會和業主委員會作出的決定，不得與國家法律、法規和政策相抵觸。

第十四條  物業管理委托合同應包括以下主要內容：物業管理的事項、標準、權限、期限、收費標準及收取辦法、雙方權利和義務、違約責任、合同期滿財產和技術資料的移交等條款。

物業管理委托合同按省建設行政主管部門制定的示范文本執行。業主委員會與物業管理企業簽訂的物業管理委托合同應報所在地縣級建設行政主管部門備案。

第十五條  物業管理應提前介入住宅小區的前期管理，在核發建設工程用地許可證時，由建設行政主管部門征詢開發建設單位意見，確定一家具備相應資質的物業管理企業開展前期管理，并與開發建設單位簽訂物業管理合同。前期物業管理所需費用由開發建設單位負責。

住宅小區經綜合驗收并交付使用后但入住率不到50%的，由已確定的物業管理企業繼續實施物業管理。物業管理成本的不足部分由開發建設單位負責。

業主委員會成立后，由業主委員會決定物業管理企業的續聘或改聘，在同等條件下應優先續聘先前已實施管理的物業管理企業。

第十六條  住宅小區開發建設單位應通過批準該建設項目的縣級以上建設行政主管部門向該住宅小區業主委員會移交下列住宅小區工程建設技術資料：

（一）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；

（二）單位建筑、結構、設備竣工圖；

（三）住宅小區地下管網竣工圖；

（四）有關設施、設備的使用和維修技術資料；

（五）住宅小區竣工綜合驗收資料；

（六）物業管理所必需的其他工程建設技術資料。

業主委員會應將工程技術資料無償提供給物業管理企業使用。

第三章  物業管理企業

第十七條  設立物業管理企業應具備相應的專業技術和管理人員，并經所在地建設行政主管部門資質審查，報臺州市建設行政主管部門審批，領取物業管理企業資質證書。具體條件和標準按省、市建設行政主管部門制訂的資質標準執行。

物業管理企業應憑物業管理企業資質證書向工商行政管理部門申請注冊登記，領取營業執照后，方可從事物業管理業務。

第十八條  物業管理企業的權利：

（一）根據物業管理委托合同和國家、省、市有關規定對住宅小區實施物業管理；

（二）受業主委員會委托監督業主公約的執行；

（三）依照物業管理委托合同和有關規定收取物業管理費用；

（四）勸阻、制止損害他人物業或防礙住宅小區物業管理的行為，并對造成的損害要求賠償；

（五）有權要求業主委員會協助管理；

（六）開展多種經營和有償服務，選聘專營公司或聘用專人承擔專項服務。

物業管理企業的義務：

（一）以為業主服務為示旨，嚴格履行物業管理委托合同，為業主提供日常的便民服務；

（二）接受業主委員會和業主的監督，重大的管理措施應提交業主委員會審議決定；

（三）接受建設行政主管部門、有關專業管理部門及所在地街道辦事處的監督指導；

（四）發現違法行為，及時向有關部門報告。

第十九條  物業管理企業根據物業管理委托合同對住宅小區實施物業管理，提供下列有償管理服務內容：

（一）房屋公用部位、共用設施、設備的維修與養護；

（二）住宅小區公用設施和場地的維修、養護與更新；

（三）房屋公用部位、道路、綠地等公共場所的清掃保潔；

（四）綠地、花草樹木的養護、管理，綠化設施的維修、養護；

（五）維護公共秩序，日常治安管理；

（六）車輛進出及停放的管理；

（七）業主委員會與物業管理企業商定的其他管理服務事項。

第二十條  住宅小區內的管道燃氣、通訊以及戶外水電、有線電視的管線、設施、設備的維修與養護，由各有關專業單位負責；專業單位也可委托物業管理企業負責，維修與養護費用由各專業單位支付。

住宅小區內路燈設施，由開發建設單位統一配套建設；路燈電費由電力部門在公用事業附加中支付。

第二十一條  物業管理企業應當配備具有房地產、建設、市政、園林綠化、水電、財會等方面初級以上職稱的專業人員。

第二十二條  物業管理企業的保安人員，經縣級以上公安機關培訓后持證上崗，并接受所在地公安機關的監督和業務指導。

公安機關應督促物業管理企業建立治安管理制度，落實安全防范措施，并進行監督檢查。

物業管理企業的保安人員對住宅小區內違反治安管理的行為和犯罪行為，有責任予以制止，并及時報告公安機關。

第二十三條  物業管理企業應配合住宅小區所在居民委員會做好社會工作，協助開展各項社區性服務。對業主委員會已委托物業管理企業進行管理與服務的項目，居民委員會不得提供有償服務。

第二十四條  物業管理屬于服務性物業，物業管理企業可以享受國家對第三產業的有關優惠政策。除經營性收人外，物業管理費和代收代繳費按照省、市政府規定免繳有關稅收。

第四章  管理經費和管理用房

第二十五條  住宅小區房屋維修專項資金按以下規定提取和籌集：

（一）住宅小區房屋維修專項資金由住宅小區開發建設單位按該住宅小區建筑安裝工程造價的2?3%比例提取，具體比例由縣級人民政府確定；臺州市本級由市建設、財政、物價部門確定。住宅小區房屋維修專項資金在領取商品房預售證時預繳，住宅小區竣工綜合驗收合格后結清。

（二）集資隨著建的住宅，由集資建設單位在辦理建設工程規劃許可證時預繳，工程竣工驗收合格后結算。

（三）住房制度改革出售的房屋，其房屋維修專項資金應在房改房出售之月起三個月內，由住房制度改革機構負責劃轉。

第二十六條  房屋維修專項資金的所有權屬業主，由業主委員會委托建設行政主管部門專戶儲存，專項管理，并負責保值增值，增值額度不得低于人民銀行規定的同期年利率。

房屋維修專項資金，用于房屋共用設施、設備以及共用部位、住宅小區內公用設施的維修、養護與更新。增值部分經業主委員會同意，可用于物業管理成本貼補。

房屋維修專項次金的收取、管理和使用，按省建設、財政、物價部門制定的辦法執行。市、縣（區）財政、物價、審計部門依法對房屋維修專項資金的收取、管理和使用進行監督、檢查和審計。

第二十七條  物業管理企業使用房屋維修專項資金，應提出年度使用方案，經業主委員會審核同意，報受托的建設行政主管部門。建設行政主管部門應在接到報告后七個工作日內將該住宅小區房屋維修專項資金劃撥給住宅小區物業管理企業。

第二十八條  住宅小區開發建設單位和集資聯建房屋產權人應按住宅小區房屋總建筑面積1%?3%的比例同步建設物業管理用房，提供給選聘的物業管理企業使用。物業管理用房免交城市建設配套費和相應的土地出讓金。

住宅小區開發建設單位和集資聯建房屋產權人在住宅小區驗收合格時，應按房屋建設成本價提供住宅小區房屋總建筑面積或房屋建設造價的4%的比例建設商業用房。住宅小區內商業用房應合理布局，其所需費用在該住宅小區的房屋維修專項資金中列支。商業用房由該小區業主委員會租賃給物業管理企業使用，租金標準由物業管理企業與業主委員會商定。租金經業主委員會同意，可用于該住宅小區物業管理費用的補貼。

物業管理用房和商業用房產權屬該住宅小區的業主委員會。物業管理用房和商業用房不得轉讓或改變用途。

第二十九條  住宅小區付使用時，開發建設單位可以委托物業管理企業承擔保修責任，并簽訂委托合同。保修經費根據委托合同的約定劃給物業管理企業管理和使用。

第三十條  房地產開發建設單位繳納的房屋維修專項資金、物業管理用房和業主委員會成立前支付的前期物業管理費，列入該房地產的開發成本。

在本規定實施前已建成使用的余額小區可由房地產開發建設單位與業主委員會在建設行政主管部門的指導下，共同協商提取或分擔房屋維修專項資金。

第三十一條  物業管理服務費根據所提供的服務性質、特點等不同情況和保本經營、略有微利、以業養業的要求，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。

第三十二條  為物業所有權人、使用人提供的公共衛生清潔、公用設施的維修保養和保安、綠化等具有公共性有償服務，實行政府定價。

政府定價的物業管理服務費應根據住宅小區封閉管理與否、管理水平優劣和物業管理企業資質等級實行不同的價格標準，具體辦法由市建設和物價部門制定。

政府定價的物業管理服務收費標準，由物業管理企業根據服務項目和各項開支情況，向物價部門申報，由市、縣物價部門征求同級建設行政主管部門意見后，以獨立小區為單位核定。

第三十三條  實行物業管理的住宅小區內空置的住宅，由開發建設單位按核定標準的50%支付物業管理服務費。

第三十四條  為物業所有權人、使用人提供代收代繳水電費、燃氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費，實行政府指導價。政府指導價由市、縣物價部門會同同級建設行政主管部門制定。物業管理企業可在政府指導價格規定幅度內確定具體收費標準。

第三十五條  為物業所有權人、使用人提供的特約服務或專項服務，其服務收費標準實行經營者定價。

實行經營者定價的物業管理服務收費由物業管理企業與物業所有權人、使用人協商議定并簽訂服務合同。

第三十六條物業管理企業應當嚴格遵守國家的價格法規和政策，執行規定的收費辦法和收費標準，提高服務質量，提供質價相稱的服務，不得只收費不服務或多收費少服務。

第三十七條  實行物業管理的住宅小區，物業所有權人、使用人應按核定的收費項目和標準按時向物業管理企業繳納物業管理服務費；不按規定繳納管理服務費的，物業管理企業有權按照服務合同要求追償。

第三十八條  物業管理企業已接受委托對住宅小區實施物業管理并相應收取公共服務費的，其他部門和單位不得再重復征收性質和內容相同的費項。

第三十九條  物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。物業管理服務費的收支情況，接受業主委員會的監督，物業管理企業應當每半年向業主公布一次。

第五章   責任

第四十條  物業管理企業不履行物業管理委托合同或履行合未達到約定標準的，業主委員會有權有要求其限期履行或采取補救措施。雙方爭議不能協商解決的，可向建設行政主管部門申請調解，也可根據合同約定的仲裁條款或事后達成的仲裁協議向仲裁機構申請仲裁，或直接向人民法院起訴。

第四十一條  物業管理企業有下列行為之一的，業主有權投訴；業主委員會有權制止，并要求其限期改正；縣級以上建設行政主管部門根據建設部《城市新建住宅小區管理辦法》等有關規定予以警告、責令限期改正、賠償損失，并可處以罰款：

（一）管理制度不健全，管理混亂的；

（二）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

（三）私搭亂建，未經批準改變住宅小區內房屋和公用設施用途的。

第四十二條  違反本規定，有下列行為之一的，由縣級以上建設行政主管部門按照省有關規定處理：

（一）未經建設行政主管部門資質審查擅自承擔住宅小區物業管理業務的；

（二）住宅小區開發建設單位或集資聯建產權人違反本規定，不交納房屋維修專項資金或不按規定提供物業管理用房或商業用房的；

（三）物業管理企業轉讓或改變物業管理用房和商業用房用途的。

第四十三條  對違反業主公約的行為，物業管理企業有權根據業主委員會的委托予以制止、批評教育、通知責任人限期改正；逾期仍不改正的，提請有關部門處理。造成損失的，責任人應承擔賠償責任。

第四十四條  違反本規定，截留、挪用住宅小區房屋維修專項資金的，除責令限期退回款項外，由財政、物價、審計等有關部門按規定權限對有關責任人給予行政處分；構成犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

第六章  附則

第四十五條  本規定發布前已建成使用的住宅小區，應按本規定逐步實行物業管理。

本規定發布前已建成使用的住宅小區，應創造條件實施封閉管理，封閉設施所需資金由原開發建設單位負擔，城市建設配套費可予適當補助。

第四十六條本規定適用中的具體問題，由臺州市建設規劃局負責解釋。

第四十七條本規定自發布之日起施行。