惠州市物業服務收費管理暫行規定

第一條 為規范本市物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》和《廣東省物價局、廣東省建設廳關于貫徹實施國家發展改革委、建設部〈物業服務收費管理辦法〉的通知》（粵價〔2004〕22號），結合本市實際，制定本暫行規定。

   第二條 本暫行規定適用于本市行政區域內取得合法經營資格的物業管理企業的物業服務收費行為。

   第三條 本暫行規定所稱物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

   第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

   第五條 市價格主管部門會同市房產管理部門負責全市物業服務收費的監督管理工作。

   各縣、區價格主管部門會同同級房產管理部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

   第六條 物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

   第七條 我市轄內的住宅（不含別墅，下同）物業服務收費列入政府指導價管理范疇，其他非住宅物業服務收費實行市場調節價。

   第八條 實行政府指導價的物業服務收費，按照屬地管理原則，惠城區范圍內的由市價格主管部門會同市房產管理部門根據物業管理服務等級標準等因素制定基準價及浮動幅度，其他各縣、區由當地價格主管部門會同房產管理部門制定相應的基準價及浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據當地價格主管部門和房產管理部門公布的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。物業服務收費標準需要調整時，由物業管理企業與業主大會或全體業主在政府指導價內協商確定。

   實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

   第九條 業主與物業管理企業可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

   包干制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

   酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

   第十條 建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

   第十一條 實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

   實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

   物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

  （一）管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。
  （二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用（含高層樓宇的電梯、智能電子監控、供水加壓設備等的維護保養費用）。
  （三）物業管理區域清潔衛生費用。
  （四）物業管理區域綠化養護費用。
  （五）物業管理區域秩序維護費用。
  （六）辦公費用。
  （七）物業管理企業固定資產折舊。
  （八）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險等費用。
  （九）經業主同意的其它費用。

   物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

   第十二條 公共用水電費用，包括公共照明、智能電子監控、電梯、二次供水電費及公共用水，自來水損耗費用可另行分攤，但必須獨立設置水、電計量表，否則不得向住戶分攤。

   凡屬向住戶分攤的公共用水、用電費用，必須單獨列賬，向住戶公布費用分攤的辦法和總金額以及各住戶應負擔的金額等。嚴禁把分攤的公共用水、用電費用與住戶自用的水、電費用混合統收。

   第十三條 實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。

   物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

   業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。

   第十四條 物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

   第十五條 物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

   第十六條 業主或裝飾裝修公司應當按照建設部頒發的《住宅室內裝飾裝修管理規定》第十六條規定，與物業管理企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議，明確裝飾裝修期間各方的權利義務及責任等。

   第十七條 住宅小區機動車停放服務收費管理按照《惠州市機動車停放服務收費管理辦法》規定，實行政府指導價和屬地管理原則，各縣、區轄內的住宅小區機動車停放服務收費政府指導價由縣、區價格主管部門制定并公布。具體收費標準由物業管理企業和業主大會或全體業主（車主）根據所在縣、區價格主管部門公布的政府指導價內協商確定，并報當地價格主管部門備案。

   第十八條 住宅小區物業管理企業從維護小區安全出發，需要收取區內住戶出入證（卡）、汽車出入證（卡）工本費的，應與業主委員會或全體業主（車主）按照合理原則協商確定后收取，不得強行收取上述證（卡）工本費。

   第十九條 住宅小區內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收費用的，按不超過委托收取總額3%或按戶定額收取的方式向委托單位收取手續費。不得向業主收取手續費等額外費用。

   第二十條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的,物業管理企業可以依法追繳。

   業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

   物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。

   第二十一條 納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

   第二十二條 利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

   第二十三條 物業管理企業根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

   第二十四條 物業服務收費（包括物業管理企業接受委托的收費）必須實行明碼標價。明碼標價的內容包括：物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話（12358）等。物業管理企業應當在物業服務區域內的顯著位置和收費處設明碼標價牌進行公示，并按受有關管理部門的檢查和業主監督。明碼標價牌規格標準由市價格主管部門統一規定，由各縣、區價格主管部門負責監制。
  
   第二十五條 物業管理企業有下列行為的，由價格主管部門依法查處：
（一）超出政府指導價上浮幅度標準收取物業服務收費的；
（二）擅自設立強制性收費項目，亂收費用的；
（三）不實行明碼標價或不按規定實行明碼標價的；
（四）其他違反價格法律、法規、規章規定的行為。

   第二十六條 本暫行規定自2005年7月1日起執行。原市價格主管部門和物業管理行政主管部門印發的相關物業服務收費政策文件與本文相抵觸的以本暫行規定為準。